GYODER Gösterge gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Sektörün büyüme hızının GSYH’ye yansımalarından yıllık enflasyon oranlarına, uluslararası pazardaki eğilimlere paralel Dolar/Euro paritesinden BIST GYO hisse performanslarına, konut kredisi faiz ve kullandırma oranlarından konut ve ofis satış oranlarına, hatta turizm, otelcilik ve AVM’lere kadar istatistiki verileri bir arada bulabileceğiniz raporda, temel ekonomik verilere de geniş şekilde yer verildi.

2019 Yılı 1. Çeyreğinde Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) Yüzde 2,6 Azaldı

2018 Yıl sonu itibariyle Türkiye GSYH’sı bir önceki yıla göre yüzde 2,6 büyürken yılın ikinci yarısında büyümenin negatif olması dikkat çekmiştir. 2018 Yılı 2. yarısında başlayan gerileme devam ederek 2019 yılına ait açıklanan birinci çeyrek verilerine göre; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 2,6 oranında küçülme yaşanmıştır. Gayrisafi Yurt İçi Hasılayı oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2019 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; tarım sektörü toplam katma değeri yüzde 2,5 artarken, sanayi sektörü yüzde 4,3 ve inşaat sektörü yüzde 10,9 azalmıştır.

İnşaat sektörünün makro büyüme ile olan yüksek korelasyonu faiz ve girdi maliyetlerinin düşük olduğu dönemlerde yüksek büyüme sağlarken tersi durumda küçülme ile kendisini göstermektedir. 2018 yılı sonu ve 2019 yılı ilk yarısında gerileyen inşaat ciro endeksleri sektörün üretim ve istihdam süreçlerinin olumsuz etkilendiğini göstermektedir. Ancak gerek dünya konjonktüründe faiz indirim sürecine girilmesi gerekse makroekonomik olarak alınan önlemler ve piyasaların yaşadığı dengelenme süreci inşaat sektörünün yılın sonuna doğru daha iyi bir noktaya gelebileceğinin öncü göstergeleri olarak kabul edilebilir.

Konut Satışlarında Daralma Devam Ediyor

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise her türlü dalgalanmaya karşın trendin belli bir oranda devam ettiği görülmektedir. Konut satışları 2013 yılında 1.157.190 adet, 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yükselişini sürdürerek 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.409.314 adet olarak gerçekleşirken, 2018 yılında söz konusu rakam 1.375.398 adet olmuştur. 2018 yılının ilk altı aylık döneminde yaklaşık 646 bin konut satışı olurken 2019 yılının ilk altı aylık döneminde ise konut satışları 505 bin 796 adet olarak gerçekleşmiştir. Yaklaşık yüzde 22 düzeyinde yaşanan bu gerilemede özellikle aynı dönemde yüzde 59 oranında düşüş gösteren ipotekli satışlar
etkili olmuştur.

2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerinde de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştır. Yabancı tabiiyeti gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alması ile ilgili yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ve vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış görünmektedir.

2011 ile 2018 yılları arasında yabancı yatırımcılar yaklaşık 29 milyar dolarlık taşınmazı ülkemizden alarak döviz
kazandırmıştır. 2015 yılın da 22.830 yabancı taşınmaz alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22.234 adete çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 adet olmuştur. Benzer artış eğilimi 2019 yılının ilk yarısında da sürmüştür. 2019 Ocak ayı ile Haziran arasında yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satış sayısı yaklaşık 20 bin adete ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 69 düzeyinde bir artış yakalamıştır. Vatandaşlık konusunda yapılan düzenleme ile limitin 250 bin dolara düşürülmesi ve döviz kurunda yaşanan artış yabancıların ilgilisini daha da artırmış görünmektedir.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerinde ‘sürdürülebilir karlılık ve risk yönetimi’kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır.

2019 Yılı İlk Yarısı İtibarıyla Sektör İçin Gündemde Öncelik Taşıyan Noktalar;

1. Hem yükleniciler hem de tüketiciler için alternatif finansman araçlarının bir an önce hayata geçirilmesi,
2. Uzun vadeli finansman sağlanabilmesi için menkul kıymetleştirme ve mevzuat ile ilgili gerekli düzenlemelerin yapılması,
3. BIST bünyesinde ‘gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların’ işlem görebileceği bir pazarın oluşturulması,
4. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi amacı ile ithal ikameci bir üretim yöntemine geçilmesi,
5. Emlak Bankası’nın yurt dışı örneklerinde olduğu gibi uzun vadeli kredi veren ipotek bankacılığı konusunda da ‘piyasa yapıcısı’ olması
6. İnşaat ve konut şirketlerinin ‘kurumsal risk’ yönetimi ile ilgili yapıları oluşturması ve belli büyüklükte iş hacmine sahip şirketlerin konuyla ilgili danışmanlık almalarının zorunlu hale getirilmesi,
7. Sektörün önde gelen sivil toplum örgütleri ve aktörlerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı koordinasyonunda yabancıya satış amacıyla bir tanıtım platformunun oluşturulması,
8. İmar Barışı uygulamasının yeniden hayata geçirilerek ilk aşamada başvuru yapamamış kişi ve kurumlara bu hakkın verilmesi bu yolla elde edilecek kaynağın bir kısmının yukarıda ifade ettiğimiz ulusal gayrimenkul tanıtım platformu için kullanılması,
9. Meslek kurumları ve düzenleyici kuruluşlar arasında daha sık görüş alışverişinde bulunularak olası çözümlerin geliştirilmesi,
10. Gerek kamu gerekse özel sektörün fiziki taşınmaz satışı yanında geliştirecekleri menkul kıymetler ve fonlar ile kaynak sağlamaya başlamaları olarak görünmektedir.

Arz-talep dengesinin bozulması sağlıklı çalışan bir piyasasının en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle
ekonomik koşulların bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da borçlanma maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK)’nun 25 Temmuz’daki toplantısında politika faizini 425 baz puan düşürerek yüzde 24’ten yüzde 19,75’e indirmesi sonucunda
borçlanma maliyetinin düşmesi, talebi ve büyümeyi canlandırır beklentisini ortaya çıkarttı. Gayrimenkul sektörü açısından değerlendirildiğinde de önemli bir beklenti eşiği geçilmiş oldu. Diğer taraftan, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelmektedir. Doğru ve gerçekçi bir planlama ile arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici Arz-talep dengesinin bozulması sağlıklı çalışan bir piyasasının en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle ekonomik koşulların bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da borçlanma maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır.

Kredi Faiz Oranlarındaki Düşüş Gayrimenkul Satışlarını Artıracak

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK)’nun 25 Temmuz’daki toplantısında politika faizini 425 baz puan düşürerek yüzde 24’ten yüzde 19,75’e indirmesi sonucunda borçlanma maliyetinin düşmesi, talebi ve büyümeyi canlandırır beklentisini ortaya çıkarttı. Gayrimenkul sektörü açısından değerlendirildiğinde de önemli bir beklenti eşiği geçilmiş oldu. Diğer taraftan, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelmektedir. Doğru ve gerçekçi bir planlama ile arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici olunması gerekmektedir. Aslında tüm bunlar için planlama yapabilmek, planlama yapabilmek için de ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir.

Gayrimenkul Sektörü İle İlgili Verilerin Erişilebilirliği Artırılmalı

Dünyanın inovasyon ve dijitalleşmeye girdiği 2000’li yıllar ile birlikte, her gün, daha önceden elde biriken veriden daha fazlası oluşmakta ve toplanmaktadır. Bu gerçekten hareketle, bu hızla devam edeceği kesin
olan bir konu üzerinde, sektörün de zaman geçirmeden önlemler alması çok önemlidir. Bu, gayrimenkul sektörü
ile ilgili tüm veri kaynakları ve veri çeşitlerinin mümkün olan sayıda az platform ve standartlarda toplanması ve herkesçe erişilebilir olarak yönetilmesi demektir. Şeffaflaştırılmış ve erişilebilir veri piyasası içerisinde,ilgili kurum  ve kuruluşlar gerekli ve önemli modellemeleri ile birlikte sektörün ihtiyaç duyacağı ve geleceğe ışık tutacak tahminleme çalışmalarına vesile olacaktır. Konu, olabildiğince derin ve önemlidir, geliştirme alanlarından, fiyatlama modellerine kadar, konuttan tarımsal alanlara kadar, alışveriş merkezlerinden, ticari meskenlere kadar birçok konuda yön verici önerilere ve çözümlere vesile olacaktır. GYODER bu doğrultuda verinin önemini bilerek adımlar atmakta, hazırlamış olduğu rapaporlar ile sektör oyuncularına kılavuzluk yapmaktadır.

2019 Yılı İlk 6 Ayında Satılan Toplam Konut Adedi 505.796 Oldu

2019 yılı ikinci çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 27,1’lik bir düşüş
göstererek 249.363 adet seviyesinde kapanmıştır.Konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi ile
konut satışlarındaki daralma yılın ikinci çeyreğinde de konuşulmaya devam etmiştir. 2019 yılı ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda yüzde 38,6 oranında, ikinci el satışlarda yüzde 17,0 oranında gerileme yaşandı. İpotekli satışlarda ise, geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yaklaşık yüzde 60,2’lik bir düşüş yaşanırken ipotekli satışların dışında diğer satışlarda yüzde 10,9 oranında aşağı yönlü hareket izlendi. Verilere göre, taleplerde yaşanan daralmanın temelinde ipotekli satışların olduğu görülmektedir.

Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de görülmeye devam etti. TCMB verilerine göre,
konut fiyat endeks artışında yılın ilk çeyreğinde de görülen ivme kaybı 2019 yılı ikinci çeyreğinde de görüldü. Mart ayı itibarıyla yüzde 3,45 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Mayıs ayında yüzde 1,57’ye kadar geriledi.
Yabancılara yapılan konut satışlarında, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 58,5’lik büyüme sağlandı.
Toplam satışlar içindeki payı ise ikinci çeyrekte yüzde 4,1 seviyesinde gerçekleşti. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 44,3 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada yüzde 21,2 pay ile Antalya yer aldı.