Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla beraber ondan faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiracı, kiraladığı süre boyunca mal sahibine kira bedelini ödemekle yükümlü oluyor. Kiracı, aksi bir sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira tutarını ve eğer gerekiyorsa yan giderleri, ödemekle yükümlüdür.

Gayrimenkul kiralamalarında kiracıların sorumluluklarının dışında bazı hakları da bulunuyor. Peki, kiracıların hakları nelerdir? Kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir mi? Kiralarda zam oranı sabitlenebilir mi? İşte kiracı hakları 20 soruda tüm detaylarıyla...

1- Kiracı taşınmaz üzerinde yenilik ve değişiklik yapabilir mi?
-Kiracıların hakları, Borçlar Kanunu kapsamında belirtiliyor. Kiracılar ev sahibinden izin alarak taşınmaz üzerinde bazı yenilikler ve değişiklikler yapma hakkına sahiptir.

2- Kiracı vergi ve benzeri yükümlülükleri karşılamak zorunda mıdır?
-Kiralanan gayrimenkul ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri, aksi kararlaştırılmadığı sürece kiraya veren üstlenir.

3- Kiralanan gayrimenkulün teslim anındaki ayıplarında sorumluluk kimde olur?
-Kiraya veren, kiralanan taşınmazın ayıplarından sorumludur. Ayıpla kastedilen; kiralanan gayrimenkulün sözleşmeyle amaçlanan kullanıma elverişliliğinin kısmen ya da tamamen olmamasıdır.

4- Kiralanan taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesinden kim sorumludur?
-Kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini talep edebilir. 

5- Kiracı kira bedelinde indirim isteyebilir mi?
-Kiracı, kiralanan gayrimenkulün kullanımını etkileyen ayıpların varlığı durumunda bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen zaman için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim talep edebilir.

6- Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
-Kira tutarının yeniden belirlenmesi üzerine kiracı veya mülk sahibi tarafından açılan dava, kira tespit davasıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kiracılar da mülk sahipleri de kira tespit davası açabilir. 

7- Kiracılar hangi masrafları kiradan düşebilir?
Kiralanan konut veya iş yeri sonradan ayıplı hale gelirse (küf,rutubet, kombi bozulması gibi) kiracı, ayıbın uygun bir zamanda giderilmesini isteyebilir. Eğer bu zaman içerisinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bunun bedelini de kiradan düşebilir.

8- Kirayı geciktiren kiracı tahliye edilebilir mi?
-Kira bedelleri kira sözleşmesinde belirtilen günlerde ödenir. Eğer kira sözleşmesinde kira ödeme tarihleri açık şekilde belirtilmemişse kira bedeli her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kanun her iki tarafa da bazı hak ve yükümlülükler yükler. Buna göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesi uyarınca kiracı, kira tutarını kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi ile kiracı temerrüde düşmüş olur ve tahliye için gerekli yasal zemin oluşur.

9-Kiracı kirayı geciktirebilir mi?
-Kira bedelleri kira sözleşmesinde belirtilen günlerde ödenir. Eğer kira sözleşmesinde kira ödeme tarihleri açık şekilde belirtilmemişse kira bedeli her ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir. Kiracının yasal olarak kira bedelini geciktirme gibi bir hakkı bulunmaz. Kira bedelini geç ödeyen ve bunu tekrarlayan kiracılar hakkında kanunda belirtildiği şekilde yasal süreç başlatılabilir.

10- Kira zammı neye göre yapılır?
-Kira artışları 2019 yılından beri TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılıyor.

11- Kiracılar hangi durumlarda evden çıkarılır?
-Kira hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu'na göre gayrimenkul sahipleri istediği zaman kiracısını evden tahliye edemiyor. Ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin meydana gelmesi halinde kiracılar, dava yolu ile tahliye edilebiliyor.

12- Kiracı kontrat süresi dolmadan tahliye edilir mi?
-Kira kontratının süresi dolmadan eğer haklı nedenler yoksa kiracı evden çıkarılamaz. Haklı sebeplerin başında kira borcunu ödememesi gelir.

13- Kiracılar haksız tahliye halinde kira ya da tazminat talep edebilir mi? 
-Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi,  altsoyu, eşi, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler  için konut, iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının boşalttığı konut, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri sebebiyle çok yüksek kira bedelleriyle yeniden kiraya verilmişse, evi boşaltan kiracı da aynı yüksek bir bedelle yeni bir ev kiralamışsa çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak isteyebilir.

14- Kiracılar kira artışları nedeniyle tahliye edilebilir mi?
-Avukat Kaan Özçelik'in verdiği bilgilere göre, kiracı ve mülk sahibi sözlü biçimde kira artış oranında anlaşmış olsalar bile kiralayanın artış bedellerini talep etme ve daha sonra gayrimenkulün tahliyesini isteme hakkı var.

16- Ev sahibi isteğine göre zam yapabilir mi?
-Ev sahibi kendi isteğine göre zam yapamaz. Kira artışları 2019 yılından beri TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılıyor.

17- Ev sahibi istediği zammı yapmayınca kiracıyı evden çıkarabilir mi?
-Kira sözleşmesi bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olması gerekiyor.

18- Ev sahibi tahliye davası açarsa açtığı dava ne zaman sonuçlanır?
-Avukat Tamer Heper'in verdiği bilgiye göre, tahliye davaları İstanbul’daki mahkemelerin iş yoğunluğu göz önüne alındığında 1 yıl ya da daha fazla sürebiliyor.

19- Kiracı evi istediği zaman boşaltabilir mi?
-Kiracılar evi istedikleri zaman boşaltamaz. Aksi bir durumda oturmadığı halde sözleşmesi devam eden kira bedelinin ödenmesi gerekli.

20- Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki dava kaybedildiğinde masrafları kiracı mı öder?
-Hayır ev sahipleri ve kiracılar arasındaki dava kaybedilirse masrafları kaybeden taraf öder.