2025 yılının ilk ayı sona ermek üzere. 2025 yılında emlak vergisi nasıl ödenecek? Yeni mülk alanlar bu yıl vergi ödeyecek mi? EYT’liler emlak vergisi öder mi? Tinyhouse’ler için durum ne? Hürriyet Yazarı Oya Armutçu, bugünkü köşesinde tüm bu soruların yanıtını verdi. Avukat Dr. Burak Aslanpınar’dan edindiği bilgileri aktaran Oya Armutçu, 2025 yılında emlak vergisinin rehberini açıkladı.

“Emlak vergisi nedir? Emlak vergisi, her taşınmaz sahibinin ödemekle yükümlü olduğu ve her yıl iki taksit halinde ödenen bir vergi. Ancak yeterli bilgiye sahip olunmaması avantajlardan yararlanılmamasına ve mağduriyetlere neden olabiliyor.

- Emlak vergisini kim öder? Emlak vergisini, taşınmaz malın (arsa, bina, işyeri vb.) sahipleri veya intifa hakkı sahipleri öder. Malik veya intifa hakkı sahibinin bulunmaması halinde ise emlak vergisine konu taşınmazdan malik gibi tasarruf edenler ödemekle yükümlü. Kiracılar bu vergiyi ödemekle yükümlü değil.

GEÇ BİLDİRİNCE CEZA VAR MI?

- Beyana mı bildirime mi tabi? Beyana değil, bildirime tabi bir vergi. Yani “Benim taşınmazımın değeri şu kadar, şu kadar vergi ödemem gerekir” diyemiyorsunuz. Size düşen edindiğiniz taşınmazı bildirmek. Vergi otomatik hesaplanıp tahakkuk ettiriliyor. Emlak vergisi yükümlüsü olan kişinin tek yapması gereken bildirim yapmak ve tahakkuk eden vergiyi süresi içinde ödemek.

- Emlak vergisi bildirimi nasıl ve ne zaman yapılır? Yeni bir taşınmaz (konut, işyeri, arsa, arazi) edinilmesi halinde aynı yıl içinde ilgili belediyeye bildirilmesi gerekiyor. Yılın son 3 ayında edinilen taşınmazlarda ise bildirim süresi edinmeden itibaren 3 ay içinde olabiliyor. Örneğin 30 Ekim 2024’te edinilen bir taşınmaz için emlak bildirimi son günü 30 Ocak 2025. 30 Eylül 2024 öncesinde edinilen taşınmazların ise 2024 yılı içinde bildirilmesi gerekiyordu. Geç bildirim için usulsüzlük cezası kesiliyor ve emlak vergisi gecikmeye ilişkin faiziyle birlikte isteniyor.

YENİ ALDIĞIN TAŞINMAZIN VERGİSİ NE ZAMAN ÖDENİR?

- Yeni taşınmaz alındığında ilk yıl emlak vergisi ödeniyor mu? Yeni bir taşınmaz alındığında ilk takvim yılında emlak vergisi mükellefiyeti bulunmuyor. Yani taşınmazın alındığı yıl için emlak bildirimi yapılır ancak emlak vergisi ödenmez. Vergi ödeme yükümlülüğü edinilen yılı takip eden yıldan itibaren başlar. Örneğin 2024’te ev alanlar 2024 için emlak vergisi ödemediler. Ama 2025 için vergi ödeyecekler.

- Emlak vergisi nasıl ödenir? Emlak vergisi, bildirim yapıldıktan sonra her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere iki taksitte ödenir. Emlak vergisi borcu sorgulamaları ve ödemeleri, belediyelerin vergi birimlerinden, e-Belediye uygulamalarından veya e-Devlet üzerinde yapılabilir.

- Emlak vergisi oranı ne kadar? Emlak vergisine konu olan taşınmazın (bina, arsa veya arazi) değeri Takdir Komisyonu dediğimiz kanunda düzenlenen bir komisyon tarafından belirleniyor. Bu değer üzerinden de çeşitli oranlarda vergi ödenmesi gerekiyor. Oranlar, büyükşehir dışında kalan mesken ve araziler için binde 1, mesken harici binalar için binde 2, arsalarda ise binde 3 şeklinde. Büyükşehir sınırları içindeki yerlerde bu oranlar iki katı yani sırasıyla mesken ve araziler için binde 2, mesken harici binalar için binde 4, arsalarda ise binde 6.

GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN

- Taşınmazın gerçek değeri önemli mi? Emlak vergisinde taşınmazın gerçek piyasa değeri değil Takdir Komisyonu tarafından yapılan tespite göre belirlenmiş emlak vergisi değeri esas alınıyor. Takdir Komisyonu’nun kararlarının ve hatalı olduğu düşünülüyorsa süresinde dava açmak çok önemli. Çünkü söz konusu değer 4 yıl için geçerli oluyor ve sadece emlak vergisi için değil değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri ve gayrimenkul satışı üzerinden alınan gelir vergisi ile KDV ve tapu harçları gibi birçok başka mali yükümlülüğü de doğrudan ilgilendiriyor.

- 2025’te emlak vergisi ne kadar oldu? 2025 yılı emlak vergisi değerleri, 2024 yılı vergi değerlerinin, bu yıla ait yeniden değerleme oranının (%43.93) yarısı olan %21.965 oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacak. Yani geçen sene ödenen emlak vergileri bu oranda artırılarak 2025’te ödenecek tutarlar bulunabilir.

EVİ OLAN EMEKLİ EMLAK VERGİSİ ÖDER Mİ?

- Kimler emlak vergisi ödemez? Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 metrekaresi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan kanunda sayılı olan kişiler, indirimli bina vergisi oranından yararlanabiliyor. Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen bu indirim oranı, şimdi olduğu gibi yüzde sıfıra kadar inebildiğinden hiç emlak vergisi ödememek anlamına da gelebiliyor. İndirime tabi olan kişiler, “Engelliler, geliri olmayanlar, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri”dir.

- Eşlerin birer evi varsa? Eşlerin ikisi de emekli olup her ikisinin üzerine birer adet konut varsa da bu istisnadan yararlanılabiliyor. Ancak yazlık konutlar bu kapsamda olmayıp yazlıklardan emlak vergisi alınabiliyor. Emekliler için dikkat edilmesi gereken bir husus, başkaca gelirlerinin olmaması gerekliliği.

- EYT’liler öder mi? Emekli olanlardan, özellikle de EYT’lilerden çalışmaya devam edenler var. İşte bu durumda emekli aylığı dışında bir gelir bulunduğundan emlak vergisi istisnası olmuyor. Engelliler için ise başkaca gelir elde etmeme şartı olmadığından gelirleri olsa da emlak vergisi ödemeyebiliyorlar.

- İndirimli kiradan yararlanmada oturma şartı aranıyor mu? Brüt 200 metrekareyi belirtilen indirimli oran kapsamındaki kişiler üzerine kayıtlı tek meskenin; kiraya verilmeden boş tutulması, kiraya verilip kirada oturulması, bedel ödenmeksizin aile üyeleri tarafından daimi olarak kullanılıyor olması durumlarında da indirimli orandan yararlanılarak emlak vergisi ödenmeyebiliyor.

TINYHOUSE’LERİN DURUMLARI

Yüzer yapılar, çadırlar ve “tinyhouse” diye de bilinen nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmıyor. Dolayısıyla bunlar için emlak vergisi doğmuyor.

- Köyden mahalleye dönüşen yerlerde var mı? Sonradan büyükşehir olan illerde daha önce köy iken mahalleye dönen yerlerde de emlak vergisi ödenmemesi mümkün. Ama bu avantaj çoğu kişi tarafından bilinmiyor ve çoğu belediye tarafından uygulanmadı. Köyden mahalleye dönüşen yerlerde emlak vergisi yok.

- Haksız ödenen vergi geri alınabilir mi? Ödenmemesi gerektiği halde emlak vergisi ödemesi yapıldıysa ödenen tutarların 5 yıl geriye dönük olarak talep edilmesi, talebin reddi halinde de dava yoluyla faiziyle iade alınması mümkün.

- Mirasçılar emlak vergisi borcundan sorumlu mu? Miras kalan taşınmazın tapu işlemlerini tamamlamak için emlak vergisi borcunun ödenmiş olması gerekir. Bu borç, mirası reddetmemiş mirasçılar tarafından karşılanmalıdır. Taşınmazın miras kalması durumunda da ortaya çıkan elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyette) ise hissedarlardan her birinin mülkiyet hakkı, taşınmazın tamamını kapsadığından; emlak vergisinin tamamının ödenmesinden, “müteselsilen” sorumludurlar. Yani ödenmeyen emlak vergisinin tamamı bir kişiden istenebilir.

- Hisseli tapularda nasıl ödenir? Hisseli tapu diye de bilinen gayrimenkulde ortaklık olması durumunda ortaklığın nasıl olduğu önem taşıyor. Paylı (müşterek) mülkiyetteki pay sahiplerinden her biri, taşınmazın vergi değerinin kendi paylarına düşen kısmı için bildirimde bulunmalı ve tahakkuk eden vergiyi ödemeli."

KAYNAK: HÜRRİYET