Emlak Vergisi tahsilatı, yıllardır sektörde en çok konuşulan konuların başında yer alıyor. T24 Köşe Yazarı Murat Batı, bugünkü yazısında emlak vergisi tahsilatı konusunu ele alarak, emlak vergisinde vergi değerinin üzerinden yapılan alım satımın yarattığı durumları değerlendirdi. Batı yazısında şu ifadeleri kullandı:

“Gerçek satış bedeli üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır

21 Şubat 2025’te Türkiye Belediyeler Birliği tarafından Ankara’da Mali Reform Zirvesi düzenlendi. Birçok akademisyen ve belediyelerin ilgili birimlerinden uzmanlar katılıp görüşlerini dile getirdi. Normal koşulda iki gün ve yüz yüze sürecek zirve, hava muhalefeti nedeniyle tek güne düşürüldü, online ve yüz yüze şeklinde gerçekleşti. Ben de uzaktan online katılabildim.

Bu zirvede gerek uygulamacılar gerekse de akademisyenler emlak vergisiyle alakalı muhtelif görüşler dile getirdi ama hepsinin önerisinin altında emlak vergisi hasılatının artırılması bulunmaktaydı.

Emlak vergisi, ülkemizde konut, iş yeri, arsa ile arazi üzerinden alınan ve belediyelerce tahsil edilen önemli bir servet vergisidir. Bu vergi, taşınmazın belediyede kayıtlı bedeli yani Emlak Vergisi Kanunu m.29 uyarınca vergi değeri üzerinden hesaplanmaktadır. Halk arasında buna rayiç bedel de denilmekte ama bu kullanım hatalıdır; doğrusu vergi değeridir.

Vergi değeri, her yıl -Cumhurbaşkanı müdahale etmezse- yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır. Ve bu tutarlara konutlarda binde 1, iş yerlerinde binde 2, arazilerde binde 1 ve arsalarda binde 3 oran uygulanarak emlak vergisi hesaplanır. Olur da bu taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırları içindeyse bu oranlar iki kat uygulanır. Yani büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunan taşınmazlara konutlar için binde 2, iş yerleri için binde 4, araziler için binde 2 ve arsalar için binde 6 oran uygulanır.

Buna göre, bu oranlar uygulanarak tahsil edilen emlak vergisi tahsilat tutarlarını aşağıdaki tabloda da görüldüğü üzere 2007 ila 2024 yılları arası için oluşturmaya çalıştım.

Ancak 2024 yılındaki tutar Ocak – Eylül dönemini kapsamakta 2024’ün son üç ayı verileri henüz yayımlanmadığından 2024 yılının ilk dokuz ayına ait veriler bulunmaktadır. Daha basit bir ifadeyle emlak vergisinin ilk taksitlerini kapsamakta Kasım 2024’te tahsil edilmiş olan ikinci taksitler henüz yayımlanmadığından hesaplamaya dahil edilmemiştir.

Yukarıdaki tabloda emlak vergisi hasılat tutarlarının -her ne kadar genel bütçe içinde olmasa da- genel bütçe vergi gelirlerine oranı da görülmektedir. Genel bütçe vergi gelirlerine oranı son yıllarda yüzde 1’in bile çok altındadır.

Buna göre 2024 yılının ilk dokuz ayında mesken ve iş yerinden yani binalardan toplamda 21 milyar 306 milyon 246 bin lira tahsil edilmiş. 81 il ortalaması ise yaklaşık 263 milyon liradır. Yani il başına ilk dokuz ayda 263 milyon lira bina vergisi tahsil edilmiş.

Konuyu daha rahat anlamak adına diğer vergi hasılatlarıyla karşılaştırıldığımızda 2024 yılında toplam KDV’nin vergi gelirleri içindeki payı yaklaşık yüzde 32; ÖTV’nin yaklaşık yüzde 20’dir.

Diğer servet vergileri için ise MTV’nin toplam vergi gelirleri içindeki payı yüzde 0,91; veraset ve intikal vergisinin payı yüzde 0,08; değerli konut vergisinin ise yüzde 0,001’dir. Yani servet vergileri içinde iyi bir yerde ancak diğer vergilerle kıyaslandığında oldukça düşük oranda görülmektedir.

Şu soruyu da sormak gerekiyor aslında servet vergilerimiz neden böyle yetersiz? Bu sorunun cevabını başka bir yazımda değerlendirmeye çalışayım.

Diğer taraftan Türk lirasının değer kaybı dikkate alındığında bu tutarı, TL olarak ele alıp işlemek büyük bir yanılgı yaratacağından aşağıdaki tabloda 2007 ve sonraki yıllara ait yani son 18 yılın emlak vergisi tahsilat tutarlarını o yılın ortalama dolar kuru nezdinde de hesapladım.

Görüldüğü üzere son 18 yılda emlak vergisinden toplamda 157 milyar 373 milyon lira, dolar bazında ise 29 milyar 697 milyon 650 bin dolar tahsil edilmiş. Bu tutar pek de yüksek değildir.

Emlak vergisi hasılatı nasıl artırılır?

TÜİK verilerine göre 2020 yılında Türkiye’deki bina sayısı 11.598.446 adettir. Bina sayısının yaklaşık yüzde 85’i konut olarak kullanılmakta kalan sayının ise iş yeri olduğu görülmektedir.

Konutlardan alınan bina vergisinin tahsilat tutarı toplam vergi gelirleri içindeki payı binde 4-5 oranına tekabül etmektedir. Ancak sorun şu ki çoğu zaman bir gayrimenkulün gerçek satış bedeliyle (rayiç bedel) belediyede kayıtlı bedeli olan vergi değeri arasında parasal tutar olarak çok büyük fark bulunmaktadır.

Alım-satıma konu gayrimenkul gerçek bedelinden gösterilmediği için hem alıcı hem de satıcı tapu harcını eksik ödeyerek maddi bir menfaat sağlamış olacaklardır. Ve dolayısıyla da Hazine açısından bir harç kaybı ortaya çıkacaktır. Çünkü uygulamada genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyede kayıtlı bedel yani vergi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır. İlaveten Müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacaklardır.

Özetle gerçek satış bedeli üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılması sonucunda satıcı açısından gelir/kurumlar vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesinden dolayı maddi bir menfaat söz konusu olmaktadır.

Taşınmazların belediyede kayıtlı bedelleri yani vergi değeri gerçek satış bedeli olmadığından emlak vergisi oranlarını artırmak pek işe yaramayacaktır.

Bu nedenle vergi değerlerini gerçek bedele dönüştürmek bu sorunları çözebilecektir.”

KAYNAK: T24