Dünya Gazetesi yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşe yazısında Danıştay'ın arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile elde edilen bağımsız bölüm satışları ile ilgili görüşünü kaleme aldı.

İşte Abdullah Tolu'nun 'Danıştay’dan arsa sahiplerine kötü haber' başlıklı yazısı;

Evet, bugünkü yazımız arsasını kat karşılığı verip karşılığında daire veya dükkan alıp satan arsa sahiplerine vereceğimiz kötü haberle ilgili.

Bu defa kötü haber Maliye’den değil, Danıştay’dan geldi!

Kötü haber ne ile ilgili?

Kötü haber, arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı daire veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden müteahhide verilen arsanın karşılığında alınan daire ve dükkanlar arsa sahipleri tarafından aynı veya birbirini izleyen yıllarda satılabiliyor.

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi. Ancak, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdi!

Bu yeni bir konu mu?

Hayır, ülkemizde şehirleşmenin başladığı 1980 yılından bu yana kamuoyunun gündeminde olan bir konu. Hatta, en çok ihtilaf yaratılan ve dava açılan konuların başında geliyor.

Maliye’nin görüşü tam olarak ne?

Maliye, bu şekilde iktisap edilen daire ve dükkanların arsa sahiplerince,

  - Toplu olarak bir defada satılması halinde, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi  tutulamayacağı,

- Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması halinde ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği

görüşünde.

Ayrıca, Maliye, kat karşılığı alınan daire ve dükkanları yeni bir iktisap olarak kabul ediyor.

Danıştay’ın konu ile ilgili görüşü ne?

Danıştay’ın bu konu ile ilgili geçmişten bugüne iki farklı görüşü bulunuyor, üstelik de birbirine taban tabana zıt! Bu konuda verilen kararlar arsa sahipleri lehine içtihat haline gelmiş iken, son bir iki yıldır verilen kararlar bir anda Maliye lehine değişti.

Danıştay’ın ilk kararları arsa sahipleri lehineydi!

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. Bu konuda verilen kararlar ise, arsa sahipleri lehine içtihat haline gelmişti (Dn. 4. D.nin 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547, 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111 sayılı Kararları)

Danıştay son 2 yıldır Maliye lehine görüş değiştirdi!

Danıştay özellikle son 2 yıldır verdiği kararlarında, yukarıda belirtilen ilk kararlarındaki görüşünden vazgeçerek, Maliye lehine karar vermeye başladı.

Görüş değişikliğinin gerekçesi ise, kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği şeklinde ifade ediliyor.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

şeklinde (Danıştay VDDK’nın 29.01.2020 tarihli ve E.2019/175, K.2020/44 sayılı Kararı).

Konu hakkında verilen bazı kararların özetleri ise aşağıda yer alıyor:

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir. Ayrıca, kişisel gereksinim nedeniyle gayrimenkul ediniminde sayının sınırlı olacağı ve servetin korunması amaçlı ediniminde de tekrar satış gerektirmeyeceği dikkate alındığında, bu iki nedenden birine dayanılarak edinilen gayrimenkullerin gereksinimin ortadan kalkması veya servetin nakde dönüştürülmesini haklı kılan nedenlerle kanıtlanmadığı takdirde, işlem sayısındaki çokluk, kazanç sağlama amacının da göstergesi kabul edilmelidir. Davacı tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında edinilmiş olan gayrimenkullerin 2012 yılında farklı tarihlerde farklı kişilere satışının gerçekleştirilmesi ile elde edilen gelir yönünden devamlılık koşulunun gerçekleştiği açık olup, kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksine yönde verilen vergi mahkemesi kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.” (Danıştay 4. Dairesi’nin 17.11.2020 tarihli ve E.2016/17874, K.2020/4424, 19.10.2020 tarihli ve E.2016/14238, K.2020/3958, 10.12.2020 tarihli ve E.2016/8541, K.2020/5516 sayılı Kararları).

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre, arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen bu payların elden çıkarılmasına olanak sağladığı, tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılmasının sürekliliğin göstergesi olduğu, gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağının açık olduğu, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçünün muamelelerin çokluğu olduğu, muamelenin çokluğunun gayrimenkullerin aynı yıl içinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda alınması ve satılması olduğu, ticari sermayenin parçası olmayan gerçek kişilere ait servetin, vergilendirilmiş veya vergilendirilmesi gerekmeyen kazanımlarda oluşan değerler bütünü olduğu ve 193 sayılı Yasanın konusunu oluşturan gelirin esasen ve çoklukla bu değerlerle girişilen ekonomik faaliyetlerden oluştuğu dikkate alındığında, faaliyetin servetin biçim değiştirmesi olarak nitelendirilmesinin de mümkün olmadığı, satışların ticari kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığını kanıtlama yükü kendisine düşen davacının bu yükümlülüğünü yerine getiremediği, davacının söz konusu faaliyetinin taşınmaların sayısı ve faaliyetin belirli bir organizasyon içinde devamlılık arz etmesinden yapılan satışların KDV yönünden mal teslimi, olarak görülmesi gerektiği ve davacının faaliyetinin ticari faaliyet kapsamında olduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, davacının uyuşmazlık konusu vergilendirme döneminde ticari olarak gayrimenkul alım satımı faaliyetinde bulunduğunun sabit olduğu anlaşıldığından, aksi yönde verilen kararda hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”  (Danıştay 4. Dairesi’nin 22.10.2020 tarihli ve E.2018/5219, K.2020/4054, 06.10.2020 tarihli ve E.2016/17457, K.2020/3472 sayılı Kararları).

Danıştay görüş değiştirdi, arsa sahiplerinin yargı kalesi düştü!

Evet, Danıştay’ın yukarıda yer alan son kararları incelendiğinde, arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa karşılığında edindikleri kişisel gereksinim ve servetin korunması dışında kalan daire ve dükkanların satışı ticari faaliyet olarak kabul ediliyor, bu satışlardan elde edilen kazançlar ise ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi tutuluyor. Yani, bu konu yargı tarafında da, artık iyice netleşti.

Ortada herhangi bir mevzuat değişikliği veya yeni bir düzenleme olmadığı halde Danıştay neden görüş değiştirdi diye düşünebilirsiniz.

Haklısınız, son kararlar yukarıda açıklanan gerekçelerle Maliye lehine çıkmaya başladı. Tam da bu durum, “Ananı öpen kadı ise kime şikâyet edeceksin?” fıkrasını akla getiriyor. Fıkra şu şekilde;

“Bir gün Kadı, bir fırının önünden geçerken burnuna güzel bir koku gelmiş. Vitrinde güveç içinde nar gibi kızarmış sahibini bekleyen nefis bir ördek var. Fırıncıya: “Ben bunu aldım” demiş. Kadıya itiraz edilir mi? Fırıncı hemen ördeği paket yapıp vermiş. Az sonra ördeğin asıl sahibi gelmiş: “Hani bizim ördek?” Fırıncı boynunu büküp “Uçtu” deyince, iş kavgaya dönüşmüş. Kavga sırasında fırıncı, araya giren bir gayrimüslim müşterinin gözünü çıkarınca korkup kaçmaya başlamış. Gayrimüslim de peşinde kovalıyor. Bir duvardan atlarken, bilmeden duvarın öteki tarafındaki hamile bir kadının üstüne düşmüş. Kadın, çocuğunu düşürdüğü için, kadının kocası da fırıncının peşine düşmüş. Can havliyle kaçan fırıncının çarpıp devirdiği Yahudi bir vatandaş da kızıp peşlerine takılmış. Sonunda duruma müdahale eden zaptiyeler hepsini yakalayarak, Karakuşi Kadı’nın karşısına çıkarmışlar.

Kadı sırayla sormuş: Ördeğin sahibi; “Bu adam ördeğimi hiç etti” diye şikâyet etmiş. Karakuşi Kadı, fırıncıya sormuş; “Ne yaptın bu adamın ördeğini?” Fırıncı; “Uçtu” demiş. Kadı, kara kaplı defterini açmış, ördeğin karşısında Tayyar yazılı, Tayyar “uçar” anlamına gelir, o halde ördeğin uçması suç değil? diyerek, fırıncının ördek işinden beraatına karar vermiş. Gözü çıkan gayrimüslim vatandaşa sormuş; Onun şikayetine de kara kaplı defterden bir madde bulmuş: “Her kim, gayrimüslimin iki gözünü çıkara, o müslimin tek gözü çıkarıla?” Davacı: “Benim tek gözüm çıktı. Şimdi ne olacak? diye sorunca, Karakuşi Kadı; “Şimdi, fırıncı senin öbür gözünü de çıkaracak, biz de onun tek gözünü çıkaracağız.? Tabi gayrimüslim şikayetinden hemen vazgeçmiş, fırıncı bu davadan da beraat etmiş. Karakuşi Kadı daha sonra çocuğunu düşüren kadının kocasına dönerek, “Tamam, karını vereceksin, bu adam yerine yeni çocuk koyacak? demiş. Böyle olunca adam da şikayetini anında geri almış, fırıncı bu davadan da kurtulmuş. Kadı dönmüş Yahudi’ye; “Senin şikayetin nedir bre?”. Yahudi bir süre düşündükten sonra ellerini açmış, “Ne diyeyim kadı efendi?” demiş, “Adaletin ile bin yaşa sen emi!”

Danıştay’ın konu ile ilgili son kararları bu şekilde, diyecek bir şey yok!

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart!

Gerçekten de bu konu henüz şehirleşme olayını tam olarak tamamlayamamış olan ülkemiz açısından son derece önemli ve hassas bir konu. Ancak, KDV uygulaması dışında bugüne kadar kat karşılığı inşaat işleri ile ilgili gerek vergi gerekse hukuki yönden hiçbir yasal bir düzenleme yapılmadı. KDV düzenlemesi de, maalesef ancak 33 yıl sonra yapılabildi. Uygulama, hala Maliye özelgeleri ve Danıştay kararlarına göre yürütülüyor.

Bize göre, gelinen bu en son nokta, konu ile ilgili olarak gerek vergi gerekse hukuki olarak ilgili mevzuatlarda yasal düzenleme yapılmasını zorunlu kılıyor!