Taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri ülkemizde her gün alım satım/kiralama yapan binlerce insanı ilgilendirmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK: RG 4.2.2011) 520. maddesinde düzenlenen taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, vekâlet sözleşmesinin özel bir türüdür. Kanundaki tanıma göre simsar, taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanını sağlamaktadır.

Simsarın ücrete hak kazanıp kazanmadığı, kazanmışsa ücreti hangi tarafın ödeyeceği ve ne kadar ödeyeceği gibi konularda uygulamada birçok sorunla karşılaşılmaktadır. Bu sorunlara çözüm getirilmesi de düşünülerek 2018 yılında Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (TTHY) kabul edilmiştir. (RG 5.6.2018)

1) Simsarın ücrete hak kazanma koşulları

Simsarlık sözleşmenin ardından simsar, sözleşme kurulduğu takdirde ücrete hak kazanır. Yani kiralama gerçekleşmişse kira sözleşmesi imzalandığında, satış gerçekleşmişse satış sözleşmesi yapıldığında ücrete hak kazanır.

Kanuna göre simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Sözleşmenin yazılı olarak yapılmasından kasıt, sözleşmede tarafların imzasının bulunmasıdır. Yasadaki bu zorunluluk geçerlilik koşuludur. Yargıtay kararlarında da mülk sahibinin yakınları veya yetkili olmayan temsilcileri tarafından kendilerine yetki verildiği yönündeki beyanlarla atılan imzaların varlığı halinde sözleşmenin kurulmamış sayılacağı, simsarın ücrete hak kazanamayacağı belirtilmektedir.

Sözleşmenin içermesi gereken hususlar yönetmeliğin (TTHY) 15. maddesinde açıklanmıştır:

- m. 15/c) …verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri.

- m. 15/d) (istenirse) …toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları.

2) Ücretin tutarı?

TBK m. 522: “Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.”

Bu hükümden tarafların ücret tutarını aralarında özgürce belirleyebilecekleri anlaşılmaktadır. Yani sözleşmeyi kuran taraflar; kiralama söz konusu ise bir kira bedeli diyebilecekleri gibi iki kira bedeli de diyebilirler. Alım satım söz konusu ise satış bedelinin yüzde 1’i diyebilecekleri gibi yüzde 8’i de diyebilirler…

madde, ücret tutarının belirlenmediği durumlarda “Tarife”ye atıf yapmakta, “Tarife” ile belirlenen tutarın ödeneceğini hüküm altına almaktadır. 522. maddede sözü edilen “tarife”nin ne olduğu Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun (RG 20.6.2005) “Fiyat tarifelerinin tespit şekli” başlıklı 62. maddesinde açıklanmıştır: “Bu Kanuna tabi esnaf ve sanatkârlarca üretilen mal ve hizmetlerin fiyat tarifeleri, bağlı bulundukları odalarca hazırlanır …yürürlüğe girer. Fiyat tarifeleri, uygulanacak azami hadleri gösterir.”

3) 2018 yılında çıkarılan yönetmelik (TTHY) ile simsar ücretinin tutarına ilişkin düzenleme yapılmıştır
maddede atıf yapılan “tarife”ye bakmadan önce 2018 yılında çıkarılan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (TTHY) hükümlerine bakılması gerekir. Çünkü; meslek odalarının “tarife” belirleme yetkisi kuşkusuz devam etmektedir; ancak normlar hiyerarşisinde 2018 yılında çıkarılan yönetmelik (TTHY) hükümleri önceliklidir. Meslek odaları da zaten yetkilerini bu yönetmelik hükümleri (sınırları) çerçevesinde kullanabilirler.
Yönetmeliğin ücret tutarı ile ilgili maddeleri aşağıdakilerdir:

- TTHY m. 20/(1): “Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralamalarda ise bu rakam, bir aylık kira bedelinden fazla olamaz.”

- TTHY m. 20/(5): “Alım satım ve kiralamaya aracılık hizmetlerinde, birinci fıkrada belirtilen orandan ve ikinci fıkrada belirtilen tutardan fazla olmayacak şekilde belirlenen hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.” 

4) Ücreti Alıcı mı, Satıcı mı Öder?

Yönetmelik 20/5: “sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa alıcı ve satıcı tarafından eşit paylaşılarak ödenir.” Yani ücretin hangi tarafça ödeneceği alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde istenildiği şekilde kararlaştırılabilir.

Yani yüzde 4’ün tamamını sadece alıcının veya sadece satıcının ödemesi kararlaştırılabilir. Aynı şekilde bir kira bedelinin tamamını alıcının veya satıcının ödemesi kararlaştırılabilir.

Uygulamada çoğunlukla emlakçı ücretlerinin tamamının alıcı tarafından karşılandığı görülmektedir.

5) Sözleşme ile Belirlenen Ücret “Aşırı”mıdır?

“Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.” (TBK m. 525)

Hangi ücret aşırıdır?

- Bir kira bedeli ve altında (alım satımda yüzde 4 ve altında) olan ücretlerin “aşırı ücret” şeklinde değerlendirilemeyeceği kanaatindeyiz. Zira bu tutarlar Yönetmelik’le belirlenen “olağan” tutarlardır.

- Ücretin bu tutarların üstünde belirlendiği durumlarda ise, her bir olay için (olay konusu kiralama/alım satımın parasal büyüklüğü, emlakçının verdiği hizmetin süresi, tarafların mali güçleri… ışığında) hâkimin (gerekçe göstererek) ücretin “aşırı” olup olmadığını tespit etme yetkisi vardır.

Son olarak, yönetmelikle (TTHY) belirlenen bir kira bedeli, satış bedelinin yüzde 4’ü şeklindeki sınırlamaların, (simsarlık sözleşmesinde ücret tutarının açıkça belirlendiği durumlarda) uygulanmasının mümkün olmadığı kanaatini taşıyoruz. Aksi görüş, borçlar hukukunun temel ilkelerinden biri olan “sözleşme özgürlüğü” ilkesine aykırılık taşır.