Konut sektöründe mevsimsel olarak Mart ayından sonra hareketlenme beklendiğini belirten Emlakjet’in Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, bahar döneminde evini satmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken, satış sürecini hızlandırabilecek 15 adımı şöyle aktardı:

Fiyatı bölgeye göre fazla yüksek tutmayın

Bir gayrimenkul alıcısının emlak danışmanına gittiğinde söylediği veya online ilan sitelerinde filtreleme kısmına girdiği ilk şey ev tutmak istediği muhit ve bütçesinin üst sınırı olur. Emlakjet verilerine göre bugün, online mecrada ev arayanların % 86 gibi önemli bir bölümü, 350 bin TL ve altında fiyattaki konutları arıyor. Herkes aslında, istediği bölgede, belirlenen fiyat aralığında, yeterli metrekarede temiz bir ev arayışında.

Pek çok ev sahibi mülkünü satarken bekleme şansı olduğu için ilk fiyatı yüksek tutma ve zamanla düşürmeyi tercih etme eğiliminde… Ancak, bu durumda satışa çıkan evin çok uzun süre piyasada kaldığını ve ilk aşamada pek çok iştahlı alıcıyı kaçırdığını gözlemliyoruz. Zamanla düşmeye başlayan fiyatı fark eden alıcılar ise beklemeye geçerek meblağın en düşük banda kadar gerileyeceği anı kolluyor. Evinizin fiyatı bulunduğu muhite göre yüksekse ilk aşamada eleniyor olabilirsiniz. Bu sebeple gerçekçi olmak ve makul bir ücrette karar kılmak önemli.

2- Fiyat belirlemek için yeterince araştırma yapın

Evinizin fiyatını belirlemeden önce civarda yakın tarihte satılmış evleri incelemeniz faydalı olacaktır. Özellikle hangi evin ne kadar sürede, ne kadar fiyata satıldığını araştırıp o evi kendi evinizle karşılaştırarak makul bir ücret belirleyebilirsiniz. Ayrıca etrafta evinizle aynı dönemde satışta olacak diğer evleri saptayıp rekabet yaratacak bir fiyat belirleyebilirsiniz. Bu noktada yine Emlakjet olarak, teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa işbirliğiyle kullanıcılarımıza sunduğumuz “Evimin değeri” özelliğini kullanarak evinizin sokak veya site adını yazıp daire ayrıntılarını girerek makul bir fiyat aralığı öğrenebilir ve bu bilgiyle dogru fiyatı koyabilirsiniz.

3- Alıcılarla fiyat pazarlığında ölçüyü kaçırmayın

Alıcılarla ortak noktada buluşmaya yanaşmıyorsanız, onları kaçırabilirsiniz. Bu nedenle ilk günden itibaren çözüm odaklı yaklaşmak gerekiyor. Alıcıların pazarlık aşamasındaki indirim talebini hemen kabul etmek de uzlaşmaya uzak bir profil çizmek de doğru değil. Karşınızdaki insana güvendiyseniz ve evinizi ona devretmek istiyorsanız belli bir miktarı gözden çıkarabilirsiniz. Ancak, pazarlığa kapınızı tamamen kapatınca alıcının istediğiniz fiyata çıkacağını düşünerek rahat davranırsanız, alıcıyı kaçırabilirsiniz.

4- İnternet emlak pazarlamanın % 70’i, online siteleri mutlaka kullanın

Konut pazarlamasında geleneksel yöntemlerden yenilikci yöntem ve mecralara keskin bir geçiş yaşanıyor. Eskiden gazete ve TV çok önemliyken bugün google ve alternatif dijital mecralar, en dikkat çeken pazarlama araçları arasında. Haber ve arama motorlarında projeyle ilgili içeriği görenler, hemen internette arama yaptırıyor. Bu nedenle daha fazla alıcıyla bir araya gelmek için online seri ilan siteleri, en doğru mecraların başında geliyor. İnternet bugün, emlak pazarlamanın % 70’lik kısmını oluşturuyor.Google’ın yaptığı araştırmaya göre son 4 yıl içinde internet üzerinden gayrimenkul arayanların oranı yüzde 253 oranında arttı. Emlak ile ilgili Google aramaları ise son 1 yılda yüzde 22’lik büyüme eğilimi gösterdi. Genç ve orta kuşağın yüzde 50’sinden fazlası evini mobil cihazda araştırıyor ve alımı gerçekleştiriyor.

5- Evde gerekli tadilatları mutlaka yapın

Çoğu insan evini nakit ihtiyacından satışa çıkardığı için genellikle satmadan önce gerekli tadilatları yaptırmayı ihmal ediyor. Ancak, evinizin daha hızla satılmasını istiyorsanız gerekirse fiyatın üzerine bir miktar ekleyerek gerekli tadilatları yaptırmalısınız. Yeni bir mutfağa harcayacağınız para, sonrasında evin değerinde yaşanacak artışın çok gerisinde kalabilir. Bu sebeple mümkün olduğunca fazla alıcının odağında kalmak için, evinizde yıkık-dökük ya da eski bölümler olmamasına dikkat edin. Dış cephesi temiz ve boyalı bir bina, bakımlı bir apartman her zaman alıcıda olumlu etki bırakacaktır. Daire içerisinde de zemin kaplamalarından duvar boyasına, mutfaktan tesisatlara kadar ev bakımsız görünüyorsa, alımda geridesiniz demektir. Satılmak istenen ev, eski bir binadaysa elektrik, dogalgaz ve su tesisatlarının yenilenip yenilenmediği önem kazanıyor. Eğer satıcı olarak bunları yenilediyseniz, bunu satışta mutlaka vurgulamalısınız.

6- Doğru emlak danışmanıyla çalışın

Bir evin satış sürecinde emlak danışmanlarının önemi yadsınamaz. Yetki verdiğiniz kişinin evinizin bulunduğu semte hakim olmaması, sizi doğru yönlendirmemesi, alıcılarla kaliteli iletişim kuramaması gibi sebeplerle eviniz uzun süre satılamayabilir. Böyle bir sorunla karşı karşıya olduğunuzu düşünüyorsanız danışmanınızla görüşmenizde fayda olacaktır. Bununla birlikte ne kadar çok emlakçıdan fiyat alırsanız, o kadar iyi sonuçlar alabilirsiniz. Tüm fiyatlar arasında size makul gelen ve güvendiğiniz isimle çalışmaya başlayabilirsiniz.

7- Evinizin ışığı net ve panoramik fotoğraflarını çekin!

Alıcılar her evi tek tek gezme şansları olmadıkları için, fotoğraflar üzerinden değerlendirmede bulunurlar. Yetersiz sayıda veya kötü fotoğraflar, alıcının evi ilk anda gözden çıkarmasına sebep olur. Evinizde afişleme çalışması yaptıktan sonra internete vereceğiniz ilan için evinizi en iyi şekilde gösteren fotoğraflar çekmeye özen göstermelisiniz. Vakit kaybını önlemek ve ciddi alıcılarla buluşmak istiyorsanız akıllarda soru işareti bırakmayacak şekilde içten ve dıştan, ışığı kapatılmamış net fotoğrafları, mümkünse panoramik çekimle sisteme eklemelisiniz. Fotoğraf çekiminde oturma grubu, bazen bir tablo bile albeniyi artırabilir.

8- İlan açıklamalarınız net ve konuyla ilgili olsun

İlan açıklamalarında evinizin en cazip yönlerini en iyi yönünden başlayarak özet ve kısa, net cümlelerle anlatmanız en doğru yoldur. Anlatımda kullandığınız ifadeler ise kullandığınız görsellerle birebir örtüşmeli. Örneğin “kapanmaz deniz manzaralı” ifadesi yazdığınız halde denizi çok küçük bir noktadan gören fotoğraf kullanmanız alıcı adaylarının ilanın doğruluğuna şüpheyle yaklaşmalarına neden olacaktır. Alıcıların web sitesindeki öncelikleri ise sırayla, fotoğraf kalitesi, detaylı bilgi, video- sanal tur ve tanıtım, interaktif harita, üretici bilgileri-tecrübe, komşu bilgileri, satılmış ürün bilgileri ve satış prosedürü olarak dikkat çekiyor. Bu nedenle evinizin semt içindeki konumunu, merkezi noktalara yakınlığını, ulaşım olanaklarını açıkça belirtin. Bölgedeki eğitim ve gelir düzeyi ile ticari kapasiteyi de öğrenmenizde fayda var.

9- Eviniz eşyalıysa dekorasyona özen gösterin

Eğer evinizi eşyalı olarak satışa çıkardıysanız dekorasyonunun alıcıların zevkine hitap etmemesi, alımdan uzaklaştırabilir. Bu nedenle belirli bir stile kayan obje ve mobilyaları evinizden çıkarmak, faydalı olabilir. Mesela minimalist dekorasyondan hoşlanan bir alıcının ilgilendiği evde hiçbir koltuk olmaması, retro bir koltukla karşılaşmasından iyidir. Bu nedenle evinizde olabildiğince rafine ve düz eşyalar bırakmaya gayret edin.

10- Mevsimsel yükseliş dönemleri için hazırlanın

Evi satışa çıkardığınız zaman emlak piyasası için durgun bir dönem olabilir. Genellikle Nisan ve Mayıs ağırlıklı olarak bahar dönemi ile yazın bitiminde Eylül ayı ile başlayan yılın son çeyreği, konut satışları için dönemsel olarak canlanma beklenen dönemlerdir. Dönemsel hareketleri takip edip hareketlenecek piyasayla gelecek alıcılar için hazırlıklı olmak daha sağlıklı olabilir.

11- Duygularınızı değil piyasa gerçeklerini izleyin

Evinizi satma sürecinde, hem başlangıç aşamasında hem de tüm süreç boyunca duyguları bir kenara koymakta fayda bulunuyor. Evin uzun süre satılamaması veya taliplerden alacağınız yorumlar ve aşırı düşük teklifler neticesinde fiyatı gereksiz seviyede yükseltebilir veya düşürebilirsiniz. Bunun yerine mantıklı hareket edip, evinizin asıl ederinin sizin gözünüzdeki değil, piyasadaki değeri olduğunu unutmamakta fayda var.

12- Nitelikli alıcının ev almadan önce 10 ev gördüğünü unutmayın

Sektöre baktığımızda emekliler alım için bir emlak danışmanıyla araştırmaya başlarken, satın alma yaşı büyüdükçe araştırma süresi kısalıyor ve dijital mecralara dönüyor. Tüm alıcılar gayrimenkul danışmanı ile iletişime geçmeden önce 2 hafta kendileri araştırma yapıyor ve alıcılar evi satın almadan önce 10 ev görüyor. Örneğin 2 aydır ev arayan ve 9 ev gören alıcılar, muhtemelen daha fazla alım aşamasına gelmiş nitelikli alıcıdır. Alıcı ile kurulacak diyaloglarda, alıcıların daha önce neden almadığı, neyi beğenip neyi beğenmediği de sorulmalı.

13- Alıcıların ev alırken baktıkları öncelikleri atlamayın

GYODER ve Akademetre’nin raporunda da gördüğümüz gibi, alıcıların konutlardaki memnuniyet kriterleri arasında kapalı site olması, güvenliği, otopark yeterliliği, ısı ve ses yalıtımı, çevre düzenlemesi, konutun iç mimari dizaynı, malzeme kalitesi, site yönetimi, mutfak-banyo, sosyal tesislerin yeterliliği, konutun işçilik kalitesi gibi etkenler sayılıyor. Burada X kuşağı daha çok kapalı site olması ve güvenliğe odaklanabilirken, Y kuşağı için evin merkezi olması, otopark bulunması ve yalıtımın iyi olması konuları daha ağır basabiliyor. Satmak istediğiniz evin bulunduğu binanın deprem hasarlı olup olmaması, yaşı ve hatta binada oturanlarla ilgili bir problem olup olmaması da alıcıları yakından ilgilendirecektir.

14- Emlakçılar tüm pazarlama enstrümanlarını kullanmalı

Eğer emlakçı olarak ev satıyorsanız, elinizdeki evi pazarlarken yalnızca internet veya afişleme çalışması yerine tüm pazarlama enstrümanlarını etkin kullanmaya gayret gösterin. Günümüzde gazete ilanlarını da dikkatle takip eden bir kitle bulunduğunu ve her malın değişik mecralarda bir hedef kitlesi barındırdığını aklınızdan çıkarmayın.

15- Müşterilerinize randevuyu satacağınız evde verin

Bireysel satıcılar, alıcı adaylarına telefonda bilgi verdikten sonra evle ciddi ilgilenen kişilere ‘görülecek evde’ randevu vermek, her iki taraf için daha sağlıklı bir görüşme zemini hazırlar. Özellikle pazarlık aşamasında kafe gibi farklı noktalarda buluşmanın doğru olmadığını görüyoruz. Emlakçılar da pazarlık aşamasının mutlaka ofislerinde gerçekleşmesi gerektiğini unutmamalı.