Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) 2024 yılı son Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında, Mart 2024’te yüzde 50 seviyesine çıkardığı politika faizini 250 baz puanlık indirimle yüzde 47,5 seviyesine çekti.

Ekonomistlerin beklentilerinin bir miktar üzerinde gerçekleşen faiz indirimi, kredilerde de düşüş beklentisine gözleri çevirdi.

Konut kredisi faizleri

Konut kredileri 2023 yılı ikinci yarısında başlayan faiz artırımlarıyla yükselişe geçmişti. Merkez Bankası’nda 2023 Mayıs seçimleri ardından değişirken, yüzde 8,5 seviyesinden başlayan faiz artırımları Mart 2024’te yüzde 50 seviyesine ulaşmıştı. Nisan-Kasım döneminde yüzde 50 seviyesi korunan politika faizinde 250 baz puanlık indirim geldi.

Aynı dönemde yüzde 19,62’den başlayan konut kredisi faizlerindeki yükseliş 2024’ün ikinci çeyreğinde yüzde 44,64 ile zirveyi görmüştü. Faizde aynı seviyenin korunmasına karşın önce 2024 üçüncü çeyrekte yüzde 43,59’a ardından da son çeyrekte yüzde 41,30’a gerileye konut kredisinde gerilemenin sürmesi bekleniyor.

İpotekli satışlar

Ekonomim.com’un TCMB ve TÜİK’ten derlediği verilerde, çeyreklik bazda bakıldığında, 2013 ila 2020 yılları aralığında ipotekli satışların toplam satışlara oranının ortalama yüzde 32 olduğu görülüyor. 2021 başından 2024’ün 3. çeyreğine de ise bu ortalama tam yarı yarıya yüzde 16’ye geriliyor.

Faizlerle kredili satışların ilişkisi

Faizlerde 2013 ila 2018’in ilk yarısı arasında düşük oranlar görülürken, ipotekli satışların da toplam satışlar içindeki payı yüzde 30’un üzerinde seyrediyor. 2018’in ikinci yarısında kur ataklarıyla birlikte faizlerin yükselişi ipotekli satışların payını sert bir şekilde düşürüyor.

2019 itibarıyla pandemi sürecinde de görülen yeniden düşük faizli konut kredisi dönemi ipotekli satışları zirveye taşıyor. 2021’de politika faizi gerilese de aynı etki konut kredisi faizlerinde görülmüyor ve ipotekli satışlar yeniden yüzde 20 ila 10 aralığına geriliyor. 2023 ikinci yarısında artan faizlerle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki yeri yüzde 10’un altında oluyor. Son çeyrekte ise konut kredisi faizlerindeki yumuşama ipotekli satışları da etkiliyor.

Konut satışlarındaki artış ipotekli satışları faiz kadar etkilemiyor

2013-2020 döneminde Türkiye’de çeyreklik konut satışları ortalama 330 bin seviyelerinde olurken, 2021-2022 döneminde bu sayı 371 bin, 2023-2024 döneminde ise 311 bin seviyelerinde oluyor. Enflasyondaki yükselişle artan fiyatların da etkisi özellikle 2023 yılında görülüyor.

İpotekli satışların ise konut satışları arttığı dönemde oransal olarak artışının konut talebinden çok faizlerle ilişkili olduğu dikkat çekiyor.

Konut satışları fiyattan mı, faizden mi etkileniyor?

Konut satışlarının seyrinde faiz ve fiyat değişimlerine bakıldığında, özellikle zirve dönemler olan 2019 son çeyrek, 2020 üçüncü çeyrek ve 2021 son çeyrekte; fiyatlardaki değişimden çok faizdeki oranların etkili olduğu görülüyor.

Bu üç dönemin ipotekli satış ortalaması yüzde 32 olurken, çok da yüksek olmaması da dikkat çekiyor. Burada ipotekli satış oranının en yüksek olduğu dönemler 2020 yılının pandemi döneminde yapılan düşük faiz kampanyalarıyla ikinci ve üçüncü çeyrekler olduğu sırasıyla da yüzde 48 ve 45 olduğu da detayda dikkat çekiyor.

Özetle Türkiye’de kredilerin düşük olması konut satışlarında etkili olurken, fiyatlardaki yükselişin de konut satışlarını düşürücü etki yaratmadığı görülüyor.

Kaynak: ekonomim.com