Gayrimenkul sektörü açısından ve aslında tüm reel sektör açısından mevduat, konut kredisi ve ticari finansman kredilerinin faiz oranları çok önemlidir. Bu faiz oranlarının görece düşük olması reel sektörün verimliliği ve sürdürülebilirliği açısından önem teşkil eder. Her ne kadar gerekli tek parametre bu olmasa da en önemli parametre diyebiliriz.
 
Konut kredi faizlerini, mevduat faizleri vb. faizleri “Bankalar düşürsün” demekle faizlerin düşmeyeceğini tamamıyla anlayan bir toplum olmak zorundayız.

Türkiye her yıl cari açık veren bir ülke. Bu cari açığını finanse edebilmek için küresel piyasalardan finansman temin etmek zorunda. Mesela cari açığımızı kapatmak için kullandığımız araçlardan biri olan, devletimizin çıkardığı tahvilleri satın alan yerli, yabancı yatırımcılar para kazanmak istediğinden o ülkenin ekonomik durumunu analiz edip tahvil piyasasının o anki faiz oranlarına bakarak satın alıp almama kararı verirler.

Genel olarak sanılanın aksine çeşitli faiz oranları vardır.  Mevduat, konut kredisi, ihtiyaç kredisi, kısa vadeli Devlet İç Borçlanma Senetleri (DİBS), devlet tahvilleri, şirket tahvilleri, merkez bankalarının politika, son dönemlerde meşhur swap faizleri vs.  Yani kısaca tek bir faiz olmadığını ve her bir ürünün kendi piyasası ve faizi olduğunu ama tüm bunların birbirlerine bağımlı olduğunu bilmemiz gerekiyor.

Ülkemizde en öncül faiz 2 yıllık tahvil faiz oranlarıdır. Genel olarak ülkemiz küresel piyasa aktörleri açısından gelişmekte olan ülkeler kategorisinde görüldüğünden gelişmiş ekonomilerdeki gibi 30 yıllık devlet tahvilleri bulunmamaktadır. Çünkü talep görmemektedir. İstikrarlı ve öngörülebilir bir ekonomi olmadığınızda küresel yatırımcılar ve yerli yatırımcılar kısa vadeli yani 2 yıllık tahvil faizlerini önemsemektedirler.

Türkiye 2 yıllık tahvil faizi %20’lerde iken TCMB politika faizini %10’da tutarsa Liranın değerini kaybedeceği bilinen bir sonuçtur. Liranın değer kaybettiğini gören tahvil yatırımcıları bu durumda ülke ekonomisinde reel sektöründe bu durumdan zarar göreceğini, enflasyona, işsizliğe vs. sebep olacağını öngördüğünden bu durumda tahvil faizlerinin yukarı çıkacağını ve yukarı çıkarsa aldığı tahvilden zarar edeceğini bildiğinden (Tahvil piyasasında para kazanmak istiyorsanız aldığınız faiz oranından daha düşük faiz oranında satarsanız para kazanırsınız) satın almış olduğu tahvilden zarar etmemek için tahvilini satmak isteyeceğinden tahvil piyasasının faiz oranları daha da yükselecektir. Dolayısıyla Merkez Bankasının piyasa faiz oranını dikkate almak zorunda olduğunu bilir ve tercihini ona göre yapar.

Bankalar ise mevduat faiz oranını ve vereceği kredilerin faiz oranlarını kabaca söylemek gerekirse TCMB’nin politika faizine göre ayarlar ve ayarlamak zorundadırlar. Çünkü bankalar TCMB’den borç alırlar ve borç verirler. Dolayısıyla TCMB’nin belirlediği faiz oranlarını görmezden gelemezler.

Şimdi siz olsanız yüksek faizle borç alıp düşük faizle paranızı bir başkasına zarar edeceğinizi bile bile borç verir misiniz? Tabi ki vermezsiniz. İşte o yüzden bankalar yukarıdan gelen bir emirle faiz oranlarını düşüremezler. Çünkü edilgen durumdadırlar.

O yüzden ekonomimizdeki dengeler yerini bulmadan, fiyat hareketlerindeki volatilite (gün içerisindeki fiyatların ya da faiz oranlarının hızlı artması ya da azalması) düşüp görece kalıcı hale gelmeden TCMB’nin politika faizini indirmesini beklemememiz gerekiyor.  Aksi takdirde kısır döngü içerisinde kalacağımızdan faizler daha da yukarı çıkarılacaktır.

Köşe yazımın başlığını tekrar net bir şekilde ifade edecek olursam: Mevduat faizlerinin, konut kredi faizlerinin, ticari finansman kredi faizlerinin düşürülmesini istiyorsak, ülkemizdeki ekonomik dengelenme sağlanana kadar TCMB’nin politika faizini 2 yıllık tahvil faizlerini gözeterek yüksekte tutması,  ülkemizi yönetenlerin atması gereken gerekli adımlar her ne ise atmalarını ve sonuçlarını beklemekten başka çaremiz olmadığını bilmemiz gerekiyor.