Turk Emlak Haber Ajansı, gayrimenkul konularında bilgilendirmeye devam ediyor. Emlak sektöründe sıklıkla karşılaşılan "Gabari nedir?" sorusunun cevaplarını vermeye çalışacağız.

Fransızcadaki gabarit sözcüğünden türemiş olan gabari; boyut, ölçü ve kalibre gibi anlamlara gelir. Beyaz eşyaların boyutlarını ya da köprü ve tünellerden geçebilecek taşıtların maksimum yüksekliğini ifade etmek için kullanılabilir. Emlak dünyasında da en çok kullanılan kelimelerden biridir ve bina yüksekliği ile ilişkilidir. Yani herhangi bir mahallede ya da beldede belediyenin izin verdiği maksimum bina yüksekliğine denir. Gabari değeri, binanın kaldırım hizasından çatıya kadar olan kısmının ölçümünü ifade eder.

Emsal Nedir?

Gabari hesaplamasında en çok başvurulan kavramlardan bir tanesi emsaldir. Tapuda KAKS yani “kat alanı kat sayısı” olarak belirtilen emsal, bir arsaya yapılacak olan inşaatın en fazla ne kadar alana yapılabileceğini gösterir. Örneğin gösterilen emsal değeri 0,3 ise bu demektir ki ilgili arsanın en fazla %30’unu kapsayacak bir alanda inşaat yapılabilir. Yani gabari ile emsalin farkı gabari yapılabilecek binanın azami yüksekliğini belirtirken (örneğin 10 metre) emsal ise yapılabilecek alanın yüzölçümünü belirtir. Örneğin 1000 metrekare bir alanın %30’u olan 300 metrekare inşaat yapılabilir. 

Gabari ve Emsal Nasıl Hesaplanır?

Yazının başında verdiğimiz örnekten yola çıkalım. Farz edelim ki 1000 metrekarelik bir araziniz var. Tapunuzda gösterilen emsal değeri ise 0,3. Bu durumda 1000 metrekarenin %30’unu hesaplamak için 1000 x 0,3 işlemini yaparız ve sonucu 300 metrekare şeklinde buluruz. Emsal hesaplamasında oran söz konusuyken gabari hesaplamasında çatı payı gündeme gelir. Eğer imar planınızda maksimum 10,5 metrelik bir binaya izin veriliyorsa bundan 0,5 metreyi çıkarmanız gerekir. Zira 0,5 metre çatı için ayrılan payı ifade eder. Böylece önünüze 10 metrelik bir değer çıkar. İmar planı içerisinde 3 katlı bir plana izin verilmişse ve 300 metrekarelik bir kullanım alanımız varsa bu demek oluyor ki binanın her katı 100 metrekare olmalıdır. Ancak bu her zaman geçerli olmayabilir. Bazen imarda kat adedi belirtilmez sadece gabari, yani yükseklik belirtilir.

Bu durumda şu adımları izleyerek kat başına ne kadar alan düştüğünü bulabilirsiniz.

• Gabarisi (maksimum bina yüksekliği) 10,5 metre ve emsal değeri 0,3 olan 1000 metrekarelik arsanız için kat başına düşen alan ne kadardır?
• Arsanın yüzölçümü ile emsal değeri çarpın: 1000 x 0,3 = 300 metrekare
• Gabari değerinden çatı payını çıkarın: 10,5 – 0,5 = 10 metre
• Gabari değerini kat yüksekliğine bölün: 10 / 3 = 3 kat (Mevzuata göre kat yüksekliği minimum 2.60 metre olabilir. Bu durumda 4 katlı bir bina yapılamaz. Maksimum 3 katlı bir bina yapılabilir.) 
• Toplam inşaat alanını kat sayısına bölün: 300 / 3 = 100 metrekare. (Yani her kat en fazla 100 metrekare olabilmektedir.

Bu hesaplamalarla elde edilen değerler, o bina için azami rakamları ifade eder. Yani bu değerlerden daha geniş ya da daha yüksek katlar ve binalar inşa edemezsiniz. Ancak dilerseniz arsanızın daha küçük bir alanını inşaat için ayırmanızda bir sakınca yoktur. Örneğin iki katlı bir bina inşa ettikten sonra üçüncü katı yapıp yapmamak tamamen sizin tercihinize kalmış.

Gabari Değerinin Yer Almadığı Tapularda Hesaplama Nasıl Yapılır?

Bazı tapularda gabari, yani maksimum yükseklik değeri belirtilmez. Buna inşaat dilinde “H serbest” denir. Ancak bu durum, bir gökdelen dikebileceğiniz anlamına gelmez. Örneğimiz üzerinden gidersek:

• 1000 metrekarelik bir arsa 0,3 emsal ile 300 metrekarelik bir alana sahip olur.
• Eğer imarda yükseklik belirtilmemişse, bir diğer deyişle “H serbest” durumu mevcutsa kat başına 150 metrekarelik iki2 katlı bir bina inşa etmek de, kat başına 60 metrekarelik beş katlı bir bina inşa etmek de mümkündür. Ancak bu bina 300 metrekarelik sınırların dışına asla çıkamaz.

Eğer sizin de bir arsanız varsa ve bina yapmaya hazırlanıyorsanız bu bilgilerden faydalanabilirsiniz. Hayallerinizdeki binayı inşa etmeniz dileğiyle…