GYODER Başkanı Neşecan Çelik, Oksijen gazetesinden Elif Ergu’nun sorularını yanıtladı. 
İşte o röportajdan satır başları;

Kentlerde iş hayatına yakın sosyal konut ihtiyacı çok büyük. İstanbul örneğine baktığımızda insanlar iş yerlerine her gün göç ediyor. Çalıştığı yerlerin kilometrelerce uzağında yaşıyor insanlar. Bu konuda bir öneriniz var mı? Erişilebilir konut, sosyal konut politikaları nasıl olmalı?

Sosyal konutla, erişilebilir konutu nüansla ayırdığınız için önce teşekkür ederim. Biz sosyal konutu bir anlamda bir miktar üretiyoruz ancak yeterinden fazla lüks konut üretiyoruz. Doğru hedefe yönelik konut üretilemediği için de açıklar doğuyor. Şu an yılda 500-600 bin konut üretimi var, bu 800-900 bine doğru yönlendirilirse barınma sıkıntısı olmayacak. Kiralar bu kadar artmayacak, regülasyon, otokontrol daha iyi olacak.

Biraz anlatalım. Türkiye’nin sorunu erişilebilir konut azlığı.

Dünyada da erişilebilir konut 1.6 milyar insanı etkiliyor. Önümüzdeki beş yılda dünya nüfusunun yüzde 40’ını yani 3 milyar insanı etkileyeceği hesaplanıyor. Dünyada her gün 96 bin konut yapılması gerekiyor. Bunun yanı sıra, dünya genelinde tahmini 100 milyon kişi evsiz ve her dört kişiden biri sağlık, güvenlik ve refah açısından olumsuz koşullarda yaşıyor. Erişilebilir konut sorunu tüm dünyada tartışılıyor. Ben doğru politikalar üretilir ve bunlar üzerinde uzlaşılırsa, Türkiye’nin bu konuda kredibilitesinin de yüksek olacağını düşünüyorum. Menkulleştirme enstrümanlarını buraya koymamız lazım. Büyük bir sorunumuz var sektörde, o da arsa problemi. İstanbul ve metropoller hatta Anadolu’nun önemli şehirlerinde bile yüzde 30’luk arsa payı kalmadı. Türkiye’de hep yüzde 50’ler konuşuluyor. İstanbul, Ankara, İzmir başka yerleri de sayabilirim yüzde 70’lere çıkan arsa payları var. Bu da tabii ki erişilebilir konut konusunu bu şehirler için sıfırlıyor. GYODER olarak yeni konut modelini çalıştık.

Öneriniz ne?

Buna göre bir dönemliğine kamudan arsayı borç alıyoruz veya ilgili yerel yönetimlerden. Bu arsanın üzerinde bir proje geliştiriyoruz, geliştirici en iyi bildiği işi yapıyor. Bireysel kiralama modeli değil, kamunun kiraya verdiği bir model haline getiriyoruz. Kamu özel işbirliği çalışması ama burada biz işletmeyi hantal bir hale getirmeyip yine geliştiricinin bildiği konular dahilinde bu işi sürdürmesini de önemli kıldık.

Bu modeli uygulayan ülkeler var mı?

Bu tür çalışmalar İngiltere’de, Almanya’da var, biz Malezya’ya kadar baktık ve bu modeli aslında kopyalamadık, buraya özgü hale getirdik. Bir süre sonra finansmanı bir yerden borç almıyoruz, böyle bir dünya yok çünkü. Menkulleştirme enstrümanlarını, gayrimenkul sertifikaları ile de bezeyip çok güzel bir model kurguladık, iki yıldır da üstüne gidiyoruz. Merkez Bankası Başkanı ile konuştuk.

Kentsel dönüşümde çok zaman kaybedildi. Siz ne düşünüyorsunuz? Rantsal dönüşüm yapıldı uzun dönem.

Bütünsel düşünmek zorundayız. Beş yılda 600 bini acil, 1.5 milyon konutun dönüşümünden bahsediliyor. Finansı, matematiği, sosyal donatılarıyla hakikaten önemli. Şehirleri aslında bir inşaatlar bütünü değil bir yaşam biçimi olarak görüyoruz. Şehir her şeyiyle insanları ilgilendiren bir konu. Sonuçta bizim Tabiat, Toplum, Tasarım ve Teknoloji’den oluşan 4T prensiplerimiz de buradan çıktı, şimdi 4T’yi sertifikalandırmaya da çalışıyoruz. Şehirler GSYH’nin yüzde 80’ini üretiyor ve tarihin olduğu yerler. Bütün bunları yok sayarak kentsel dönüşüm yapılamaz. Uzlaşma adabı çok önemli. Kamunun maestro, diğer bütün bileşenlerin masanın etrafında olduğu dürüst bir ekosistem olarak kurulmalı. Uzlaşma adabı, masaya oturmak, taraf olmamak, bütün bileşenleri doğru kullanmak çok gerekli.

Uzlaşma diyorsunuz. Güven ortamı en büyük sorun değil mi?

Biz önce doğru bilgi dedik. Bu konuda bir okuryazarlık programı başlattık. Vatandaşlar haklarını bilsin diye. Çok da ilgi gördü. Çünkü konu kaç kat, kaç odanın da ötesinde kentsel dönüşümde.

Sektörde son dönemde durgunluk var. Sektörün oyuncuları maliyet artışlarından şikayetçi. Gayrimenkullerdeki fiyat artışlarını buna bağlıyorlar. Bu süreç devam edecek mi?

Türkiye’ye özel bir şey yaşanmıyor aslında dünyada da maliyetler çok arttı ama Türkiye’de işgücü maliyeti çok yükseldi.

Bunun nedeni 6 Şubat depreminden sonra işgücünün bölgeye kayması mı? Örneğin İstanbul’da usta bulunmuyor deniyor… Aynı şekilde iş makineleri…

Bu jenerik ifadelerden çıkmak için bir rapor yaptırıyoruz. 12 bölgede 12 bin kişi ile anket çalışması yapıyoruz. Henüz bitmedi. 11 ildeki işgücü kadar İstanbul’da da kentsel dönüşüm için aynı oranda kişiye ihtiyaç var. Bu rakamlar aşağı yukarı eşit çıkıyor. Ayrıca ara eleman yetişmiyor, ustalar bırakıyor veya yaşlanıyor. Pandemi de bunda etkili oldu, ama burada ciddi bir alarm var. Ara eleman sıkıntısı büyük.

Yurtdışından gelen işçi konusu var...

Yurtdışından gelen çok işçi var. Bunları da legal şekilde çalıştıran firmalar var, kaçak çalıştıranlar da var. Bu da haksız rekabet ve kalite problemlerini beraberinde getiriyor. Hatta Ankara’daki GYODER Zirvesi’nde “Vietnam’dan işçi getiriyoruz” denildi. Sektörün çok ciddi sıkıntısı var.

İstanbul, İzmir gibi deprem olasılığının yüksek olduğu illerde dönüşüm için önerileriniz neler?

Mikro çözümler üretiliyor, bunun makro hale gelmesi lazım. Daha matematiksel, daha kurgusal bir yol haritası çizilmesi lazım. Örneğin İstanbul’u 12 bölgeye bölelim, burada kaç bina var, bunların çoğu zaten rapor olarak belediyelerde var. Bunların üzerinden finansman olanaklarını artırarak başka projeler de üretilebilir. Halkla karşı karşıya gelmeden hak sahiplerini mutlu edecek çözüm çok kolay değil ama bu; bilinçlendirmeyle, kentsel dönüşüm okuryazarlığı ile sağlanabilir. Bunu çok önemli bir sosyal sorumluluk seferberliği olarak görüyoruz. Kentsel dönüşüm çalışmalarında bir değerleme uzmanı olarak ekipçe çok sıkıntılı yerlerde bulunduk. Ben ona meydan savaşları diyorum, maalesef rant pazarlığının ortasına çokça düştüm, kitaplar yazabilirim bu konuda. Üniversite profesörünün tapuyu okuyamadığını gördük. Halkı bilinçlendirmeden “Bana evini vereceksin, ben bu inşaatı yapacağım sana da şunu vereceğim” demek değil konu. Sağlıklı, dayanıklı bir konut ve sosyal çevre. Yoksa apartman apartman şehir nasıl dönüşecek, mümkün değil.

Yerinde onarmak, yıkmadan yenilemek de iyi bir yöntem değil mi?

Burada önemli olan çok basit bir hesap kitap işi, yani yıkılıp yapılırsa rakam ne oluyor, paranın zaman değeri var, insanın ömrünün bir değeri var, bekleme süreleri var. Tüm bunları hesaba katıp burada “Evet yıkılmadan yapılabilir” veya “Yıkılıp yapılması daha makuldür” diye bakılmalı.

Türkiye genelinde çok ciddi bir kiracı ev sahibi sorunu var. Ev satışlarının en çok düştüğü dönemlerden geçiliyor. Yalnızca İstanbul’da değil, İzmir, Bodrum, Ankara’da da durum böyle. Hala lüks projeler yapılıyor.

Yabancı satışları tarihin en düşük seviyesinde kaldı. Gittikçe de geriliyor. Dünyada yüzde 10 ile 20 arasında. Kıta Avrupası’nda da yüzde 16-17’yi bulan yabancı satış oranını görüyorsunuz. Türkiye’de zaten çok fazla değildi. Hani yer yerinden oynuyor, “Ülkemiz yabancılara mı satılıyor” diye, böyle bir şey yok, bizde yabancılara satış oranı en yüksek yüzde 5- 6’lara çıktı toplam satışlar içinde. Türkiye’nin belli şehirleri yabancı alımına açık. Çok güzel geliştirmeler oldu ve Avrupa, Körfez ülkeleri ve Ruslar’dan ilgi gördük. Çin’den bile satın alanlar oldu. Son iki yılda bunu kaybettik.

Ne etkiledi en çok?

İnsanların psikolojik algıları veya kararları dışında konut alıcısı davranışsal bir alıcıdır. Bu duygusal bir alışveriştir, ister yatırım için ister oturum için alsın. Sonuçta konut alıcısı bir ofis alıcısı gibi değildir. Ülkenin bazı iniş çıkışları, sürekli seçim olması, dövizin stabil olmaması, faizlerin farklı seyretmesi, pandemi, farklı ülkelerden göç alma durumu ve benzeri konular insanların konut alımını etkiler. Türkiye çok ciddi bir talep görmeye başlamıştı. Özellikle İstanbul gibi şehirlerde denizi olan yerlere büyük bir ilgi vardı. Sosyal yaşam var, deniz var, AVM’ler var vs…Ancak duygusal ve sosyal bakış açılarının dışında tabii ki fiyat karşılaştırmaları yapılıyor. Bu bir süreç, bence yeniden bir alım başlayacak ama bir değerleme problemi var.

Yabancı satış değeri ve piyasadaki satış değerlemesi farklı çıkıyor. Bu doğru değil. Projeden satışların önünün açılması lazım, birinci el satışlar epey düştü. Onun dışında konut satış fiyatlarına baktığımızda Türkiye’de ilk kez 7 aydır reel olarak geriledi. Nominalde yüzde 54 artmış gözükse de reelde geriledi. 2024’ü geçen yılın altında satış adedinde kapatacağımızı düşünmüyorum, fiyatların da çok yüksek olmadığını düşünüyorum. Belli köpüklü yerlerde istenen fiyatlar, “özel alıcı değeri” deriz biz ona, Bodrum örneğinizdeki gibi… O bölgede değer emsalden oluşmaz daha çok özel alıcının atfettiği değerdir o. İstanbul gibi bir şehirde böylesi bir maliyet ve arsa eksikliği ortamında fiyatların çok yüksek olduğunu düşünmüyorum.

Yüksek enflasyon ortamında “kiralama” konusu da çok sıkıntılı. Yüzde 25’ten dönülüyor. Bu ne sağlar?

Hemen düzeltme yapmayacağını ama 3-4 ay içinde toparlanacağını düşünüyorum. Çünkü sözleşme kiraları ile piyasa kiraları arasında çok ciddi farklar oluştu. Sözleşme kirası 10 lira olan bir yerde piyasa kirası 50 lira, bunun birbirine yaklaşması için bir dönem gerekir, en azından bir kontrat dönemi ve kiracının değişim süresi gerekir. Türkiye’de bir emeklilik planı olarak, bir evim daha olsun kiraya vereyim diye bakılır. Ama şu an neden kiraya vereyim demeye başladı insanlar yüzde 25 artış sınırı nedeniyle. O yüzden o kesimi kaybettik. Oysa ki yatırımcı kesimin de gerekli olduğunu söyleyebiliriz. 

SEKTÖR FAİZ İNDİRİMİ BEKLİYOR
Sektörünüzdeki konkordato oranları nasıl?

Dünyada pandemi sonrası başlayan enflasyonist ortam bütün ülkeleri etkiledi. Allianz Trade’in son Küresel İflas Raporu’na göre, 2023 yılında her 4 ülkeden 3’ünde iflas artışı yaşanırken, iflaslar pandemi öncesi seviyelerin üzerine çıktı. Rapora göre; 2022’de yüzde 1 ve 2023’te yüzde 7 olarak kademeli artan küresel iflas artış hızı, 2024’te yüzde 9’a ulaşacak. Türkiye’de ise 2024 yılında iflasların yüzde 20 artacağı tahmin ediliyor. 2025 yılında ise bu hızın yüzde 6’ya düşmesi öngörülüyor. Türkiye’nin 2024 fotoğrafına baktığımızda; 2024 yılının ilk 7 ayında geçici mühlet kararı verilen konkordato sayısı 788’e yükseldi, geçen yıl bu rakam 519’du. Gayrimenkul tarafına özgü özel bir iflas-konkordato oranı vermek zor… Sektör uzun zamandır temkinli ilerliyor; ruhsat sayılarında azalış, yatırımların hızının kesilmesi, imalat tarafında frene basılması ve sektör borç oranının özellikle GYO’larda düşük ve sağlıklı seviyelerde olması iflas konusunda kurumsal yapıların riskinin çok düşük olduğunu gösteriyor. Ancak sektörün göz önünde bulunması, sektör özelliği gereği üretimin yıllara yayılması, likit olmaması ve en önemlisi sektör algısı, gerçeğe kıyasla daha abartılı söylentilere sebep oluyor. Şu an gayrimenkulde talepte hiçbir sorun yok. 2013 yılında konut kredisi faiz oranı ortalama yüzde 1’in altında idi. Toplam 1 milyon 150 bine ulaşan satışın yüzde 39.8’i banka kredisi ile satılmıştı. Banka kredisi kullanım oranı 2023’te yüzde 14.5’e indi. Bu yılın ilk yarısında yüzde 9’a kadar düştü. 545 bin adetlik satışın sadece 51 bininde kredi kullanıldı. Son çeyrekte başlaması öngörülen faiz indirim süreci ile birlikte bu tarafta rahatlama, talepte de canlanma göreceğiz.

10 YILDA TEK KİŞİLİK HANE SAYISI YÜZDE 10 ARTTI
Bir değişim dönüşüm dönemi de geçirmiyor muyuz? Geçen günlerde Akan Abdula’nın bir araştırmasında da gördüm, bekar sayısı artıyor, çekirdek aile ve bekar anne-çocuk sayısı artıyor. Bunlar konut taleplerini de değiştiriyor olmalı…

10 yılda hane halkı tipimiz değişiyor yani hep söylüyoruz, boşanmalar 90 binden 180 bine hatta 200 bine çıktı, evlenme rakamları 550 binden 600 bine yükseldi. 100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancı vatandaşın ev talebi oluyor. Öte yandan Türkiye’de yalnız yaşayanların sayısı 5 milyona çıktı. Son 10 yılda tek kişilik hane halkı sayısı yüzde 77 artmış. Başka dramatik artış tek ebeveyn ve çocuklardan oluşan yani bekar anne ve çocuğu, bekar baba ve çocuğu oranında da yüzde 70 artış var. Tek çekirdek aile oranı yüzde 18 artmış. Çekirdek aile olmayan, birden fazla kişiden oluşan hane halkı yani iki arkadaş aynı evi paylaşıyor gibi olanlarda da artışta yüzde 90’lara gelmişiz. Bu çok ilginç, hane halkı sayısı düşüyor, yeni haneler doğuyor. Sadece eşlerden oluşan çekirdek aileler yüzde 24 artmış. Bu verilere bakılırsa boşu boşuna büyük büyük ev yapmamak lazım. 65 yaş üstü nüfusta da ciddi artış var. Yaşam süreleri uzuyor ve artık daha küçük ev, daha az temizlik, daha az işletme gideri, daha az ısıtma olsun isteniyor, tüm bunları da hesap etmeliyiz. Saçma sapan 1+1’ler yapılsın demiyorum öyle bir sonuç çıkmasın ama bu metrekarelerde kimler yaşayacak ona göre hesaplanmalı, bölge bazında bakılmalı. Ama hedef kitle çalışmalarıyla hedefe bire bir doğru üretim lazım. 2+1 kullanışlı konuta çok daha fazla ihtiyaç var önümüzdeki 5 yılda.