Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan satış rakamlarına göre on sene önce neredeyse satılan her 2 konuttan bir tanesi, banka kredisi ile alınırken, söz konusu bu oran bu oran 12’de 1’e düştü. Dünya Gazetesi'nden Naki Bakır bugünkü yazısında kredi ile konut satışlarını kaleme aldı. İşte o yazı...

Mortgage sistemi sağlıklı şekilde işleyen ülkelerde konut piyasasında temel finansman kaynağı olan banka kredisiyle konut sahibi olmak, ülkemizde giderek hayal oluyor. Girdi maliyetlerine bağlı şekilde konut satış fiyatları hızlı bir şekilde yükselirken, aşırı yüksek faiz oranları, tüketicilerin ödeme imkânı olmayan aylık taksitler sebebiyle banka kredisi ile satışların dip seviyelere indiği görülüyor.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından resmi olarak açıklanan verilere göre ülke genelinde toplam konut satışları içinde banka kredisi ile alınanların (ipotekli) payı 12’de 1’e kadar indi. Ayrıca yine açıklanan rakamlara göre bu yılın Ocak ayında geçen senenin aynı ayına göre yüzde 17,8 düşen konut satışları Şubat ayında göre yüzde 17,3’lük bir artış gösterdi ve 93 bin 902 adet oldu.

Fakat söz konusu bu artış banka kredisi dışındaki finansman yöntemleriyle gerçekleştirilen satışlardan kaynaklandı. “Diğer” konut satışlarının yüzde 35,7 artış göstererek, 85 bin 75 adede çıktığı 2024 yılının şubat ayında, banka kredisiyle satılan konutların sayısı ise yüzde 49,1 oranında düştü ve 8 bin 827’ye indi.

Böylelikle 2024'ün ilk iki ayında diğer satışlar yüzde 10,6’lık artış göstererek 159 bin 468 adede çıkarken, krediyle satılanlar yüzde 56,1 oranındaki sert bir düşüşle 14 bin 742 adede indi; toplam satışlar da 174 bin 210 adetle geçen senenin aynı dönemindekinin yüzde 2 altında kaldı. Ayrıca yine açıklanan rakamlara göre toplam satışlarda banka kredisiyle alınanların geçen sene Şubat ayında yüzde 21,7 olan payı bu sene aynı ayda yüzde 9,4’e indi. Gerçekleştirilen ipotekli satışların toplamdaki payı ocak-şubat dönemleri itibarıyla da yüzde 18,9’dan yüzde 8,5’e düştü.

Konutta ilk el satışlar 2024 Şubat'ta yüzde 21,8 artış göstererek, 23 bin 476, ocak-şubat döneminde de yüzde 5,6 artış göstererek, 51 bin 8 adet şeklinde oldu. 2. el satışlar da Şubat ayında yüzde 15,5 artış göstererek, 56 bin 555 adet olmakla beraber, ocak-şubat dönemi itibarıyla 126 bin 731 adetle geçen senenin eş dönemindekinin yüzde 5 altında kaldı.

SON 3 YILDA SERT DÜŞÜŞ

Açıklanan rakamlara göre banka kredisiyle satışı gerçekleştirilen konut sayısı 2020'de 573 bin 337 adetle yıllık bazda tarihi zirvelere ulaşmıştı. Fakat izleyen dönemde hızla düşen sayı 2021 yılında 294 bin 530’a, 2023 yılında 177 bin 748 adede indi. Bu senenin ilk iki ayında da söz konusu bu düşüş trendi sürdü. 2020'de 1,5 milyona yaklaşan toplam konut satışları da kredili satışlardaki düşüş paralelinde azaldı ve 2023'te 1 milyon 225 bin 926 adede kadar indi, bu sene ilk iki ayda da 174 bin dolayında kaldı.

YÜZDE 40'I KREDİYLE SATILIYORDU

2013te ülkemizde satışı gerçekleştirilen her 100 konuttan yaklaşık olarak 40 tanesi banka kredisiyle alınıyordu. 2014-2017 döneminde yaklaşık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018 yılında beşte bir düzeyine geriledi.

2019 yılında 100 konut içerisinde 25’e, 2020 yılında 38’e çıkan söz konusu bu oran kredi koşullarının giderek ağırlaştığı, kredi kullanımının zorlaştığı izleyen dönemlerde yeniden düştü ve 2021 yılında yüzde 20’nin altına, 2022 yılında yüzde 18,9’a, 2023 yılında yüzde 14,5’e ve bu sene ilk iki ay itibarıyla yüzde 8,5’e kadar indi. Bu sene ilk iki ayda satışı gerçekleştirilen konutlarda banka kredisiyle  alınanların oranı yaklaşık 12’de bire indi.

BU KREDİ KOŞULLARIYLA ZOR

Ülkemizde senelik yeni konut ihtiyacı 1 milyon dolayındayken senelik konut üretiminin 2023 yılında 600 bin dolayında kaldığı dikkati çekiyor. Son günlerde gündemden düşmeyen inşaat maliyetlerindeki hızlı artışlar, firmaların konut üretimini baskılarken, girdi maliyetlerindeki artış paralelinde yükselen satış fiyatları ve zorlaşan kredi koşulları tüketicilerin alım imkanlarını da daraltıyor.

Son iki üç senede aşırı artan maliyetlere bağlı şekilde yeni konutlarda ortalama metrekare maliyetleri 30 bin liraya dayandı, buna göre 100 metrekarelik bir konutta 3 milyon TL’ye ulaşmış bulunuyor. Sürekli olarak artış gösteren maliyetler karşısında satıcı firmalar fiyat belirlemekte zorlanırken, belirlenmiş olan fiyatlara karşılık alıcı bulmak da  giderek zorlaşıyor. Yatırım dışında ihtiyaç için konut satın almak isteyenlerin önündeki en büyük engel de yüksek faiz oranları olarak belirtiliyor.

Bankaların konut kredisine uygulamış olduğu aylık faiz oranları yüzde 3’ün üzerine yükseldi. Söz konusu bu faiz oranlarıyla alınacak olan 1 milyon TL'lik kredinin 10 senelik bir geri ödeme planında bankaya geri ödemesi bunun yaklaşık olarak dört katına ulaşıyor. Ayrıca yüksek satış fiyatları ve aşırı ağır kredi geri ödeme koşulları da konut taleplerini baskılıyor ve de piyasayı daraltıyor.

FİRMALARDAN ALTERNATİF YÖNTEMLER

2024 yılı Şubat ayı verileri rekor düzeylere yükselen  kiralar karşısında vatandaşların konut alımına daha fazla yöneldiğini ortaya çıkarıyor. Fakat söz konusu  bu talepteki kıpırdanmalara rağmen kredili satışlarda sert düşüşlerin sürdüğü söz konusu satışların büyük kısmını ilk el konutlar ve varlıklı kesimin peşin alımlarının oluşturduğu belirtiliyor. yaşanan bu durum da konut satışlarının daha çok inşaat firmalarının sunmuş olduğu uygun finansman yöntemleri sayesinde ilerlediğini ortaya çıkarıyor.

Bankacılık sektörünün konut piyasasını fonlama yeteneği giderek daha da gerilerken, konut üreticileri, alıcılara çeşitli finansman kolaylıkları ve bazı alternatif ödeme şartları sunarak sektördeki devridaimi sağlamış olıyor. Konu ile ilgili olarak önemli açıklamalar yapan uzmanlar, konut satışlarında istikrarlı artış ivmesi sağlanması, konut üretiminin artması, iktisaden alt ve orta kesimin taleplerinin karşılanabilmesi için kredi faiz oranlarının ilk etapta yüzde 2 bandının altına inmesi gerektiğini kaydediyor.