İş yeri kiralarının da konutlarda olduğu gibi artık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), yani enflasyon üzerinden ödenmesi, kira devir hakkı, ödeme güçlüğü ve iflas gibi durumlarda sözleşmenin feshi, depozitonun vadeli hesaba yatırılması gibi ticari hayatı etkileyecek önemli düzenlemeler için az bir vakit kaldı.

Çoğu kişi durumun farkında değil. 2012’de yürürlüğe alınan yeni Borçlar Kanunu’nda bulunan bu önemli maddeler, 8 yıl ertelenmişti. Süre 1 Temmuz’da bitecek.

Vadeli hesap açılacak

Konutlarda kira artış oranı 17 Ocak 2019’dan itibaren Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) üzerinden değil, 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçmeyecek şekilde hesaplanıyor. 1 Temmuz itibarıyla bu oran iş yeri kiralamaları için de yasal olacak. Temmuz ayı ile birlikte iş yeri depozito bedeli, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak ödenecek. Depozito bedeli para ise kiracı ve mal sahibinin ortak açacağı ve birbirlerinden izin almadan çekemeyeceği ‘vadeli’ bir hesaba yatırılacak. Böylece paranın değer kaybetmesi engellenecek.

Erken tahliyede durum nedir?

1 Temmuz itibarıyla kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin, burayı kiraya verene kadar geçecek ‘makul süre’ kadar daha kira bedeli almaya hakkı olacak. Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulursa, kira bedeli talep edemeyecek. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar kira bedeli alınabilecek.

Sorumluluk 2 yıl sürüyor

Özellikle alışveriş merkezleri (AVM) gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri Türkiye’de, mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu yeni düzen başlayacak. Burada yapılan, sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesi. Bu sebeple kira ilişkisi devredildiği için, eski kiracı konumuna gelen devreden kiracının, sözleşme sonuna kadar ve en fazla 2 yıl boyunca devredilen kira sözleşmesinden kaynaklı müteselsil sorumluluğu sürecek.

Fesih hakkı var mı?

Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme zorluğu çeker, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum meydana gelirse, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilme hakkı bulunacak. Yasal fesih bildirim süresi, 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 ay olarak belirlendi.

Hangi sözleşmeler geçersiz?

Yapılan kira sözleşmesi kapsamında kiracıya başka bir bağlantılı sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeler kira sözleşmesinin geçerlilik koşuluna bağlı tutulmuşsa, bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılacak. Örneğin kiracıya kira sözleşmesinin devam koşulu olarak başka bir sözleşme ile satın alma yükümlülüğü getirilmişse satın alma yükümlülüğü içeren sözleşme geçersiz olacak. 

Buna dikkat!

1 Temmuz itibarıyla artık kiracıya belli bir aya ait kira borcu ödenmediğinde, tüm kira borçlarının ödeneceğine dair olan muacceliyet koşulu veya cezai şart bedeli ödemesi konulmuş olsa dahi geçerli sayılmayacak. 

Banka kasasında duracak

Depozito kıymetli evrak ise banka kasasında bulundurulacak. Banka, kiracı ve mal sahibinin onaylamadığı durumda icra takibi kesinleşmesi veya mahkeme kararı ile depozitonun iadesini yapabilecek. Mal sahibi sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren depozito bedeline yönelik dava açmamışsa, bu bedel kiracıya 3’üncü ayın sonunda verilecek. 

Anlaşmayı sonlandırma nedenleri

Konutlar için geçerli olan kirayı sona erdirme nedenleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi) sınırlı bir şekilde iş yerleri için de uygulanacak ve iş yeri mal sahipleri sözleşmelerde, özel sona erdirme nedenleri bulundurulmayacak.