Koronavirüs sürecinde en çok tartışılan konulardan biri kiralar oldu. Kimi vatandaş iş yeri kapandığı için kirasını ödemekte güçlük çekti. Öğrenciler okullar yüzyüze eğitime ara verince memleketlerine döndü, evi boşaltmak istediklerinde kontrat engeliyle karşılaştı. Restoran, kuaför, alışveriş merkezleri gibi birçok işletme geçici olarak kapatıldı. Geliri olmayan kirasını ödeyemedi, işleri azalanlar indirim istedi.

Bursa'dan emsal karar

Mülk sahipleri ile kiracılar pandemi sürecinde hep karşı karşıyaydı. Geçtiğimiz günlerde Bursa’da bölge mahkemesi emsal bir karar aldı ve salgın döneminde sadece paket servis hizmeti verebilen restoranın uyarlama talebini haklı buldu, kirayı yarı yarıya düşürdü. Benzer durumlar yaşıyorsanız, haklarınız bulunuyor.

Global Business Lawyers Dünya Başkanı Avukat Arabulucu Umut Metin, izlenecek yollara ilişkin açıklamalarda bulundu.

Ödemesiz dönem talebi mümkün

Kirada indirim talep edilebilir mi?

Kira ödemeyi zorunlu kılan ağır bir kira sözleşmesi hükmü varsa, kira her koşulda ihtirazi kayıtla yani ‘bedeli iade talep etme hakkı saklı tutularak’ kiracı tarafından tam ödenmeli. Çözümde ilk akla gelen en pratik yol arabuluculuk olur. Arabulucu müzakerelerinde anlaşma sağlanamazsa mahkemede kiranın ‘uyarlanması davası’ açılarak, koronavirüsün sözleşmeye etkisi nedeniyle kirada indirim veya ödemesiz kira dönemi kararı talep edilebilir. Kirada indirim, kullanılan ancak koronavirüse bağlı sorunlarla tam kullanımı mümkün olmayan taşınmazlarda söz konusu olur.

İş yeri faaliyette ancak kazanç azaldı. Bu durumda kira tam mı ödenmeli?

Burada iş yerinden beklenen fayda ile orantılı olarak kirada indirim ihtiyacı bulunuyor. Örneğin oteller, AVM’lerdeki mağazalar, restoranlar. Bu durumda kiracı kirasını mahkemenin kararına kadar tam ödemeli. Bu tür şirketler mahkemeye koronavirüs etkisiyle sektörlerinin içinde bulunduğu durumun yanında, kiralanan taşınmazın kirasının neden tam olarak ödenmemesi gerektiği konusundaki dayanaklarını ortaya koymalıdır.

Arabuluculuk fırsattır

Dava açmadan önce arabulucuya gidilebilir mi?

Mahkemeye gitmeden önce arabulucu ile daha hızlı çözüme ulaşılabilir. Arabuluculuk tarafların ilişkilerini yıpratmadan hızla el sıkışması adına bir fırsattır. Bu noktada kiracı daha düşük bir kira bedeli ödeme isteğinin karşılanmasını sağlayabilecek, mülk sahibi ise uzun bir hukuk sürecinde kira bedellerini tahsil edememek yerine, indirime tabi tutulan yani anlaşılan yeni kiranın kendisine ödenmesini hukuken güvence altına alabilecektir.

Olağanüstü fesih şartları işler mi?

Sözleşmede nasıl bir hüküm olursa olsun, örneğin; fesih yasağı, ağır cezai şartlar, tazminatlar olsa bile kiracı sözleşme ile kelepçelenemeyeceği için mevcut kira sözleşmesini olağanüstü sebeple feshedebilir. Bu denli etkili bir salgın hastalık, olağanüstü bir durumdur. İfayı imkansız kılan koşulların mücbir sebep olarak yorumlanması önünde engel yoktur.

Temmuz 2020'de kurallar değişti

Geçmişte imzalanan kira sözleşmesi hükümlerinin geçerliliği sürüyor mu?

Kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen ceza-i şart, erken fesih nedeniyle tazminat gibi hususlar hukukumuzda eskisi gibi bir etki doğurmuyor. Temmuz 2020’de yürürlüğe giren yeni kira düzenlemeleri ile artık kira artışı Tüketici Fiyat Endeksi’ni aşamıyor. Kiracı aleyhine konulan ceza-i şart maddesi artık kabul görmüyor. Bir kira ödenmezse diğer ay kiralarının ödeneceği hükmü, yani muacceliyet şartı olarak bilinen hükümler artık kira sözleşmelerinde yer alamaz. Yer alsa bile bir anlam taşımaz. Kiracının sözleşmeyi erken feshi halinde tazminat yükü içinde bulunması gündeme gelmez. Kiracı, mülk sahibine kendisi yerine başka kiracı önerebilme hakkına kavuşmuştur.

Kira uyarlama davasında tedbir talebi neden önemlidir?

Mahkemeden kirada indirim, uyarlama talebinde bulunulduğunda tüm deliller de ibraz edilerek, kiranın dava devam ederken tedbir olarak kısmen ödenmesi talep edilmeli. Yargılamanın aldığı zaman, bazen yılları buluyor. Koronavirüsün etkisi hakimce gözetilerek tedbir kararlarının verilmesi, en azından yargılama süresince de adil bir kira ilişkisi yaratmaya imkan verir. Mahkemelerce davadaki taleple aynı yönde bir tedbir kararı veriliyor olsa dahi, koronavirüsün olağanüstü etkisi varken, yargının işleyişindeki ağırlığı kiracıların omuzlarına yüklememek gerekir.