Konut fiyatları özellikle gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde pandemi döneminde rekor bir yükseliş gösterdi. Bu durum “Yeni bir balon olur mu?” sorusunu gündeme getirirken ekonomi gazetesi Wall Street Journal, ABD, Kanada, Avrupa ve Asya ülkeleri kapsamında yayınladığı değerlendirmede Amsterdam'dan Auckland'a konut fiyatlarının artışını masaya yatırdı.

Habere göre, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı’na (OECD) üye 37 ülkede fiyatlar 2020'nin üçüncü çeyreğinde rekor artış kaydetti. Söz konusu ülkelerde konut fiyatlarındaki ortalama artış yüzde 5'i buldu. Bu oran son 20 yılın en yüksek seviyesi oldu.

Uzmanlara göre, artışta birçok ülkede Covid-19'la mücadele kapsamında açıklanan ekonomik destek paketlerinin yanı sıra daha fazla insanın evden çalışmaya başlamasıyla satın alım biçimlerinde yaşanan değişimin payı var.

DANİMARKA'DAN GÜNEY KORE'YE...

Haberde yer alan örnekler çok farklı coğrafyalarda benzer trendler olduğunu ortaya koyuyor.

Örneğin Danimarka Merkez Bankası Başkan Yardımcısı Karsten Biltoft, artışın piyasaya göre yüzde 5 ila 10 olduğunu belirtirken Çin’in Şenzen şehrinde konut fiyatları yüzde 16 arttı. Yeni Zelanda'da Şubat 2021'de konut fiyatları bir yıl önceye göre yüzde 23 artış gösterdi. Sidney'de de benzer artışlar kaydedildi.

ING Groep analistlerine göre, Hollanda'da 2019'da yüzde 6,9 artan konut fiyatları 2020'de de yüzde 7,8 arttı. Kanada Merkez Bankası Başkanı Tiff Macklem, Şubat ayında yaptığı açıklamada fiyatların bir yılda yüzde 17 arttığını söyledi. Seul’de ise artış geçen yıl bir noktada yüzde 15'e ulaştı.

ABD'de de benzer bir tablo yaşanıyor ancak Wall Street Journal’ın görüşlerini aktardığı ekonomistler endişelenmek için sebep olmadığını belirtiyor. Daha önceki örneklere kıyasla bu kez ev alanların kredi skorunun daha yüksek olduğunu ifade eden ekonomistler, 2008'dekine benzer bir küresel kriz ve resesyon ihtimalini düşük görüyor. Zira uzmanlara göre bu seferki büyüme spekülasyondan değil talep artışından kaynaklanıyor. Bunda da en önemli etken, evden çalışmanın yaygınlaşmasıyla ailelerin şehir dışında bahçeli büyük evlere gösterdiği ilginin artması.

Habere göre konut fiyatlarının artması ayrıca ev sahiplerinin kendilerini daha varlıklı hissetmesine, bunun sonucunda daha fazla harcamaya ve inşaata, yani arzın artmasına da yol açıyor.

İZMİR DÜNYADA İKİNCİ OLDU

Peki Türkiye'de durum ne? Londra merkezli küresel gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank'in ocak ayında açıklanan küresel konut fiyatları endeksi 2020 yılı üçüncü çeyrek sonuçlarına göre İzmir, Ankara ve İstanbul, fiyat artışında 150 şehir arasında 2, 3 ve 4'üncü sırayı elde etti. Endekse göre, İzmir'deki artış yüzde 27,8, Ankara'daki artış yüzde 27,2, İstanbul’daki artış ise yüzde 25,7 oldu. Artan fiyatlara karşın 2020 yılında Türkiye’de konut satışında da bir rekor yaşandı. Hürriyet Gazetesi Emlak Editörü Gülistan Alagöz'ün 15 Ocak 2021 tarihli haberine göre, geçtiğimiz yıl 1 milyon 499 bin 316 kişi ev sahibi olurken tarihi rekor olan 2017’deki 1 milyon 409 bin rakamı da aşıldı.

Peki Türkiye’deki konut fiyatlarında görülen artış trendini nasıl yorumlamak gerek? Bizde etkili olan faktörler ile dünyadaki artış sebepleri arasında paralellikler kurabilir miyiz? Özellikle İzmir’deki konut fiyatlarının yükselişini neye bağlamak gerekir?

Bütün bu soruları gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman’a sorduk. Büyükduman, Türkiye’deki artışları temelde arzın azalması ve inşaat maliyetlerinin artmasına bağlarken, İzmir’in yanı sıra Antalya ve Muğla gibi Ege-Akdeniz kıyı şeridindeki illerdeki artışın pandeminin getirdiği yeni yaşama ve çalışma koşullarıyla açıklanabileceğini söyledi. Büyükduman bu şehirlerdeki artışın ülke ortalamalarını da yukarı çektiğinin altını çizdi.

KONUT DIŞI GAYRİMENKULDE DE ARTIŞ YAŞANIYOR

Fiyatların piyasada arz-talep ilişkisine bağlı olarak oluştuğunu hatırlatan Büyükduman, “Türkiye’de son iki yılda arz tarafında bir zayıflık söz konusu. Yeni inşaatlar yeterli olmadığından demografik talep nedeniyle fiyatlar yükselme eğiliminde ancak inşaat maliyetlerindeki artışı da göz ardı etmemek gerekiyor.  Son bir yılda inşaat maliyetleri yüzde 30 düzeyinde yükseldi. Aynı dönemde konut fiyatları da yüzde 30 yükseliş gösterdi” dedi.

Peki fiyatlar satışların geneline nasıl etki ediyor? Büyükduman’a göre burada konut ve konut dışı ayrımını yapmak gerek:

“Krediye bağlı olmayan konut satışları görece uzun dönemli ortalamaları etrafında dalgalanırken ipotek satışlar faizlerin de etkisiyle düşüş göstermiş durumda. Bu nedenle toplam konut satışlarında gerileme görülüyor.

Konut dışı dediğimiz arsa, tarla, bağ, bahçe ve diğer yapılı gayrimenkullerin satışları ise bir önceki yıllara göre artış gösteriyor. Muhtemelen salgının etkisinden uzaklaşmak isteyenler, ılıman bölgelerdeki henüz arsa-tarla vasfı taşıyan ama içerisinde konut barındıran gayrimenkullere yönelmiş olmalılar.”

PANDEMİ İZMİR'İ MUĞLA'YI ANTALYA'YI UÇURDU

Büyükduman’ın altını çizdiği başta İzmir olmak üzere ılıman bölgelerdeki talep artışını da şu sözlerle açıkladı:

“Pandemi nedeniyle uzaktan çalışma pratiğinin yaygınlaşması, yeni otoban nedeniyle İstanbul’a erişimi kısalan İzmir’e yönelik ilgiyi artırdı. Erişim ve iklim koşullarının yanı sıra kentin sosyal dokusunun da etkili olduğunu söyleyebiliriz. Ancak fiyat artışında İzmir yalnız değil. Muğla ve Antalya da ılıman iklim özellikleri nedeniyle fiyat artışlarından etkileniyor. Son bir yılda bu iki ilde fiyat artışları yüzde 43’ler düzeyine ulaştı.”

Peki konut satış fiyatlarında artış yaşanmasına paralel olarak kiralık konutlara yönelik talebin arttığını söylemek mümkün mü? Büyükduman, bunun tam tersinin geçerli olduğunu belirterek, “Kira rayiçlerindeki artış mekan talebinin daha somut bir göstergesidir. Mekan talebinin karşılanmadığı durumlarda önce kiralar daha sonra ise konut fiyatları artış gösterir. Ancak finansman kolaylıkları nedeniyle kiralarda artış olmaksızın da konut fiyatları artış gösterebilir” diye konuştu.