Fiyatın arz-talep dengesi tarafından belirlenmesi piyasa ekonomisinin temel kuralıdır. Yani arz yükselirse fiyatlar geriler, veya tam tersi olur; talep yükselir fiyatlar artar. Bunun sağlaması da, “talep düşerse fiyatlar geriler” tezini ortaya çıkarır. Ancak son aylarda konut sektöründe durum bu şekilde değil. Bir taraftan satışlar da gerilemeler yaşanırken, diğer taraftan fiyatlar artıyor. Bu durum işin içinde başka değişkenlerin yer aldığını ortaya çıkarıyor. 

Konut piyasasındaki bu karışık denklemin en yoğun yaşandığı şehirlerin başında da İzmir yer alıyor. TÜİK rakamlarına göre İzmir’de 2021 Temmuz'da konut satışları, 2020’nin Temmuz ayına göre yüzde 63 geriledi. İngiltere merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank’ın hazırladığı rapora göre ise son bir senede dünya kentleri arasında en çok fiyat yükselişi yüzde 33.9 ile İzmir’de oldu. Dünyadaki 150 kenti kapsayan araştırmaya göre İzmir’i yüzde 30.3 artış ile Ankara, yüzde 30.1 ile Wellington (Yeni Zelanda) ve yüzde 28.8 ile İstanbul takip etti. Rapora göre, Türkiye’deki ev fiyat artışlarındaki temel nedenler TL’de yaşanan değer kaybı ve enflasyon olarak belirtildi.

Raporda genel olarak enflasyon dense de bunu inşaat malzemeleri maliyetlerindeki yükseliş şeklinde de belirtebiliriz. Çünkü inşaat maliyetleri son bir senede TÜİK’e göre yüzde 42.49, sektör temsilcilerine göre yüzde 100’ün üzerinde yükseliş gösterdi. TÜİK’in “mütevazi” tahmini göz önünde bulundurulursa, konuttaki fiyat artışlarının inşaat malzemelerindeki fiyat yükselişlerinin altında kaldığı belirtilebilir. Yani gelecek günlerde ev fiyatlarındaki artışın süreceğini öngörmek zor olmaz. 

İzmir’in cazibesi yüzde 3-5 fark ettirdi

Ev fiyatlarının İzmir’de, Türkiye’nin diğer şehirlerine oranla daha fazla yükselmesinin ise başka bir nedeni olmalı. Çünkü bu durumun enflasyon ve döviz kurlarıyla açıklanması doğru sayılmaz. Geçtiğimiz seneden bu yana İstanbul ve Ankara’da da aynı enflasyon ve aynı döviz kurları geçerli oldu. Ankara ile yüzde 3.6, İstanbul ile yüzde 5.1’lik ufak farklar İzmir’in yükselen cazibesi sebebiyle oluşuyor. İzmir, “yaşamak için” hep cazibeli oldu ve cazibesini yitirmedi. Çok uzun senelerdir herkesin yerleşmek isteği bir şehir oldu. Ama bu genelde emeklilik hayallerinin süslendiği bi durum oldu, çünkü şehirde iş imkanı kısıtlı. Son senelerde ise İzmir’in “çalışmak için” de cazibesi yükseldi. İstanbul’un kapasitesinin sınırlarına dayanması, yeni otoban ile ulaşımın kolay hale getirilmesi gibi durumlar İzmir’in zaten sahip olduğu potansiyelini daha net gözler önüne serdi.