İz Gazete köşe yazarı Ayhan Bülent Toptaş, bugünkü köşesinde İzmir'deki konut fiyatlarını kaleme aldı. İşte Ayhan Bülent Toptaş'ın 'İzmir'de konut fiyatları' başlıklı yazısı....

İzmir Ticaret Odası tarafından yayınlanan ve İş Geliştirme Müdürlüğü Araştırma ve Geliştirme Uzmanı Erdem Alptekin tarafından kaleme alınan İzmir konut piyasası hakkındaki rapor bu ay başında yayınlandı. Bu raporun ışığında ve birkaç farklı kaynaktan daha yararlanarak İzmir’de konut fiyatları üzerinde bir ufuk turu atmanın faydalı olacağını düşünüyorum.

Rapora göre İzmir’de konut satışları ve konut fiyatları yükselmeye devam ediyor. Buradaki verilere bakıldığında 2013’ten itibaren İzmir’de yıllık konut satış sayısının 70 binli ve 80 binli rakamlar civarında değişen bir yükselme trendi içinde olduğu görülüyor. İzmir konut fiyat endeksinin Ocak 2010’da 40 civarında olan değeri Ekim 2021’de 220’ye çıkarak, son on yılda yüzde 400’lük bir artışa ulaşıyor. Artışın 2019 yılından itibaren hızlandığı görülüyor. Özellikle pandeminin başlangıç yılı olan ve depremin gerçekleştiği 2020’de İzmir’de konut satış patlaması yaşanmış ve 93,457 konut satışı ile bir rekor kırılmış. Diğer yandan 30 Ekim depreminden sonraki bir yıl içinde konut fiyatları yüzde 40 artmış.

Dokuz Eylül Üniversitesi öğretim üyelerinden Efe Çağlar Çağlı’nın 2018 yılında yayınlanan bir çalışmasına göre bir patlama dalgası şeklinde yaşanan bu fiyat artışlarının nedeni özellikle İstanbul’dan İzmir’e yönelen göç dalgası. Bu dalga pandemi ile daha da yükselmiş olabilir. Çağlı’nın araştırmasına göre bir başka önemli neden de bazı büyük şirketlerin yatırım projelerini İzmir’e kaydırmaları olabilir. Bu faktörlere 2020 yılında depremin etkilerinin eklendiği de düşünülebilir. Aynı çalışmaya göre İzmir gibi Türkiye’nin geniş sanayi bölgeleri, finans ve turizm merkezlerinin bulunduğu kıyı ve batı bölgelerinde konut fiyatlarında patlamalar yaşanıyor

Buna karşın özellikle Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde bu yönde bir gelişme yok. Çünkü bu bölgelerde nüfus yoğunluğu ve sanayileşme Anadolu’nun diğer bölgelerine göre daha düşük. Durumun böyle olmasında politik ve sosyoekonomik belirsizliklerin kamu yatırımlarını ve kalkınma projelerini engellemesinin büyük rolü var. Ayrıca, Türkiye’nin güneydoğu sınırında devam eden Suriye Savaşının negatif etkileri de bilinmekte. 

Depremden Sonraki Bir Yıl İçinde Yeni Konut Fiyatlarında Yüzde 46 Artış

İzmir’in 30 Ekim 2020 yılında yaşadığı depremden sonra yüz bini aşkın bina hasar gördü. Şehrin içinde yeni ve deprem yönetmeliğine göre yapılmış bina arayışı da başladı. 2013-2020 yılları arasında İzmir’de her yıl 30 bin civarında ilk el konut satışı olduğu, buna karşın 30 Ekim Depreminden sonra geçen bir yıl içinde 20 bin civarında ilk elden konut satıldığı görülüyor. Bu düşüşte muhtemelen Eylül 2021 ayına kadar konut kredisi faizlerinin yüksek bir seviyede olması ile kurlar ve inşaat maliyetlerindeki artışlar etkili oldu. Bu etkilerle anılan dönemde yeni konutların fiyatları da yüzde 46 arttı.

İzmir’de nüfus, konut sayısı ve konut fiyatları artıyor. Özellikle nüfus artışı şehir üzerinde büyük bir baskı yaratıyor. Bu baskı şehirde gerçekleştirilen alt yapı yatırımlarının da kısa zamanda yetersiz hale gelmesine yol açıyor. İzmir geniş bir hinterlanda sahip olması nedeniyle bu baskıyı bugüne kadar bir şekilde taşıyabilmiş ama bu yükün artık başka çekim merkezleri ile paylaşılmasına ihtiyaç var. Şehrin nüfusu 1970 yılında 1,5 milyon iken bugün 4.5 milyona çıkmış, üç kat artmış. Konut fiyatlarının bu hızda artması da sağlıklı görünmüyor. 

Bazen konut fiyatları üzerine tartıştığım arkadaşlar İzmir’deki bir daireye ödenecek para ile ABD veya Avrupa’da daha iyi bir daire alınabileceğini söylüyorlar. Bu mümkündür. Çünkü, örneğin, geçmişte bir süre yaşadığım Philadephia’nın nüfusu 1970’de 2 milyon civarında iken 2020’de 1,5 milyona gerilemiş. Yine iki yıl yaşadığım Berlin’in ise nüfusu 1970’de 3 milyon civarındayken Doğu ve Batı Almanya’nın birleşmesi, şehrin yeniden başkent olması sonucu cazibesinin artması ile 3.5 milyona çıkmış.

Bu durum, söz konusu şehirlerde konut talebinin İzmir’e göre daha düşük olmasına yol açabilir ve fiyatların karşılaştırılabilir olması sonucunu doğurabilir. Ayrıca, nüfusu azalan veya çok az artan bu şehirlerde belediyelerin görevlerini yerine getirmesi, İzmir’deki belediyelere göre çok daha kolay olmalı.