6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun 16/05/2012 tarihinde yürürlüğe girdiği günden bugüne kadar kentsel dönüşüm kelimesi hayatımızın bir parçası haline geldi. Mevcut yapı stoku göz önüne alındığında ve sektör dinamiklerinin hareketlenmesindeki rolü incelendiğinde kentsel dönüşümün bu kadar önemli hale gelmesi çok isabetli bir yaklaşım ayrıca bu konuya il bazlı bakarsak, son yaşadığımız depremin etkileri ve hâlâ yürütülen riskli yapı tespitlerinde ortaya çıkan ağır ve orta hasarlı binaların çokluğu sebebiyle İstanbul’un ardından en çok önem verilmesi ve incelenmesi gereken yerin İzmir olduğunun altını çizmeliyiz.

Peki ne yaptık ve ne yapmaktayız? İlk olarak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 01.06.2013’te yürürlüğe girmesi ile mevcutta kullanılan İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği kaldırıldı. Neden mevcut yönetmelikte revizyona gidilerek yönetmelik Türkiye genelinde uygulanan genel yönetmeliğe göre yenilenmedi ya da edilemedi bu ayrı bir tartışma konusu ancak bizim onlarca yıl uyguladığımız İBŞB yönetmeliği sonuç olarak tam 8 yılı aşkın bir süredir uygulamada değil. Bu süre zarfında yeni yönetmeliğin sancıları, uygulama karmaşası, eski alışkanlıkların düzenlenmesi, ara kararlar ve bazı maddelere açılan davalar neticesinde yürütmenin durdurulması bize 8 yıl kaybettirdi. Durumu kayıp diye nitelendiriyoruz çünkü dönüşüm dediğimiz şey tartışmasız bir zorunluluk ve bunu özel sektör dinamikleri olmadan gerçekleştirmek mümkün değil. Özetle sektör kuralların net olmasını istiyor ve şartların 8 yıl gibi bir sürede onlarca kez değiştirilmesi yatırımcı açısından çok büyük bir sorun yaratıyor.

03/06/2021’de İBŞB yönetmeliği tekrar yürürlüğe girdi, ana prensip olarak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin omurgasından oluşturulan yeni yönetmelik bazı maddeler açısından 8 yıl önce kullanılan kısımları da içeriyor fakat öngörülemeyen bu ani değişim, ilçeler bazında farklı görüşlere, mevcut duruma göre yapılan ve hâlâ devam eden sözleşmelerin kötü anlamda etkilenmesine yol açmaktadır. Bunların sonucunda sektör 2013 yılında başlayan karmaşaya tekrar sürüklenirken bu defa yıkılan ve yıkılmayı bekleyen onlarca bina, bu sürecin eskisinden daha sancılı geçmesine neden olacak gibi görünüyor.

Sektörü bekleyen diğer bir tehlike ise eski ruhsatlı yapıların mevcut haliyle yapılabilmesi ile ilgili düzenlemenin halen bir çerçeveye oturtulamamasıdır. Bir yandan mevcut yapıları yenilemeye çalışırken diğer yandan yapılardaki imar fazlalıklarının yarattığı sıkıntılar, zamanında verilen kat sıkıştırmaları ve yüzde 10 kooperatif paylarının şu an mevzuata uydurulamamasının yaratacağı sonuçlar önümüzdeki dönemde sayıları binlerle ifade edilecek mağduriyetleri doğuracaktır.

Dönüşüm ve dönüşümün önündeki engellerin ivedilikle kaldırılması, şartlar ne olursa olsun hızlı bir dönüşümün desteklenmesi özellikle son dönemde İzmir için hayati öneme sahip konulardan olmuştur. Çünkü vaktinde yenileyemediğimiz yapıların zaman ilerledikçe depreme gereksinim duymadan zarar görecek olması, yaşayacağımız kayıpların sadece maddi değil telafisi olmayan can kayıplarına dönüşeceğinin de göstergesidir.

Devam eden sıkıntılı süreci en hızlı ve kolay şekilde atlatabilmek için, eski ve afet riski taşıyan yapılardaki mevcut durumu koruma adına ilgili lejant notlarının hayata geçirilmesi, yeni yönetmelikte özellikle çatı eğimleri, havuz ve teras alanları ile ilgili düzenleme getirilmesi, balkon harici kısımlarda komşu parsele yaklaşma izninin kaldırılması ve 03/06/2021 tarihinde yürürlüğe giren yönetmeliğe uyum için ilgili kişilere geçiş süreci tanınması, var olan karmaşayı biraz olsun hafifletecektir.

Bizim yönetmeliğimizde şöyle bir tarif vardır; oturma odası ölçüleri -dar kenarı 3m, alanı 12 m² den az olamaz- ya da yatak odası -dar kenarı 2,5 m alanı 9 m² den az olamaz-. Bunun gibi maddeler olmasa dahi zaten 1,5 m genişliğinde bir yatak odası veya 6 m² oturma odası kullanıcı tarafından kabul görmeyip satın alınmamaktadır. Dolayısıyla zaten bilinen ve doğruluğu kabul edilmiş bu konulardan ziyade yönetmelik maddelerinin yapıların nasıl daha güvenli yapılacağı hakkında düzenleme içermesi daha doğru ve faydalı olacaktır.

Yine başka bir örnek vermek gerekirse, eğer bir sahil ilçesinde villa yapacaksanız ve imar hakkınız 100 m² ise bahçenize bir havuz veya teras yapmak istediğiniz takdirde evinizi küçültmek zorundasınız çünkü yönetmeliğe göre teras veya havuzun alanları barınma alanınızla tanım olarak aynı yani havuz ya da teras yapmak istiyorsanız küçük ev yapmalısınız.

Aslında yönetmelik denilen olgunun sınırlar çizerek tasarıma müdahale etmektense, üst ölçekli bir kapsam belirlemekten ibaret olması gerekirken; yoruma açık konuların ya da farklı bölgelere göre değişen ihtiyaçları cevaplayamaması 1936 yılında ortaya koyduğu Architects’ Data eseri ile bir yapıya ait tüm ihtiyaçları belirleyen ve anlatan Büyük Üstat Ernst Neufert’in kemiklerini sızlatıyordur sanırım.