Riskli binaların yeni­lenmesi için güçlendi­rilen kentsel dönüşüm kanunu sonrasında, yaklaşık 2 ay önce çıkartılan uygula­ma yönetmeliğiyle kentsel dö­nüşümün önündeki zorluklar kaldırıldı. Böylelikle yıkılma­sına yüzde 51 oy çokluğuyla karar verilen ve “riskli yapı” olduğu ilgili kamu tarafın­dan onaylanan binalarda tüm hak sahipleri için toplantıyla bilgilendirme şartı kaldırıl­dı. Önceden bu şart 3’te 2 ora­nındaydı.

Bir başka yenilikle de artık hak sahipleri ikamet adreslerinde kapı kapı aran­mayacak. Yıkım kararı binaya asılacak ve 15 gün kalarak bil­dirim yapılmış sayılacak. Ön­ceden iki tebligatla süre 60 gü­ne uzuyordu. Yine 6-9 aya uza­yan bina boşaltma süresi de 3 aya indirildi. Ancak yeni ka­nun ve yönetmeliği sonrasın­da fırsatçılar da boş durmadı. Kentsel dönüşümden nema­lanmak ve getirdiği kolaylık­ları fırsata çevirmek isteyen çantacılar da hem vatandaş­ları hem de inşaat firmaların­dan para koparmak için saha­lara indi.

Hem vatandaştan hem müteahhitten para alıyorlar

Deprem endişesiyle konut­larını dönüştürmek isteyen­leri hedef alan fırsatçılar, es­ki site ve apartmanlara oltayı atıyor. Elinde, daha önce yap­tığını iddia ettiği başkaları­na ait projelerle site ve apart­manların dönüşümüne talip oluyor. Bunun için site sakin­lerinden her bir malik için 500 bin lira ile 1 milyon lira ara­sında para kopartmaya çalı­şıyor.

Yüzde 50 artı 1’le bina­nın yıkımı için oy çokluğunun sağlanması ve tüm maliklerle toplantı şartının kaldırılma­sı da elini güçlendiriyor. Olta attığı sitede yıkım 50 artı 1 ço­ğunluğunu sağlayan çantacı­lar, bu defa müteahhitlere gi­dip, elinde kentsel dönüşüm projesi olduğunu, yıkım için oy çokluğuna ulaştığını belir­terek, binanın yapımını başka bir müteahhide pazarlayarak para kopartmaya çalışıyor.

“Yıkımdan son anda direkten döndük”

Oturduğu site yıkılmak­tan son anda kurtulan vatan­daşlardan biri de Gülten A. Yalova Çiftlikköy’de 45 yıl­lık bir sitede oturan 80 ya­şındaki Gülten A., şunları söyledi: “Kentsel dönüşüm için gelen bir müteahhit, daire sahiplerine peşin para verene indirim yapacağını ve 20 ay sıfır faiz olacağını söyledi.

Burası 64 dairelik bir site. Buradan 128 daire çıka­racağını ve bir yılda bitire­ceğini ifade etti. Çevredeki birçok binayı da kendisinin yaptığını belirtti. Oturduğum sitede çoğunluk ‘tamam’ de­di. Çünkü deprem endişesi var. Sonra tesadüfen kendini müteahhit olarak tanıtan ki­şiyi bir tanıyan çıktı ve o gös­terdiği binaları onun yapma­dığı ortaya çıktı.

Binamız yı­kılmadı, direkten döndük.” Sektör temsilcileri ise ağırlıklı İstanbul olmak üzere çok sayıda şikayet aldıklarını belirterek, “Vatandaştan 500 bin TL ile 1 milyon TL arasın­da para istedikleri şikayetle­ri geliyor her bir kat sahibin­den. Bu kişiler hem vatandaş­tan para kopartıp, yıkım için çoğunluğu sağlayınca bu de­fa başka bir müteahhide dev­rederek para almaya çalışıyor. Hak sahipleri, kentsel dönü­şüm için müteahhit firmayı çok iyi araştırsın, yoksa evleri yıkılıp, ortada evsiz kalabilir­ler” uyarısında bulundu.

“Kulağımıza çok sık gelmeye başladı”

Anado­lu Yakası İn­şaat Mü­teahhitle­ri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşümle ilgili son günler­de fırsatçı sorunu yaşanma­ya başladığını söyledi. Şişik, sözlerini şöyle sürdürdü: “Pi­yasada çantacılar dediğimiz, art niyetli fırsatçıların ge­lip, projeleri yüzde 50 artı 1’le alıp, müteahhitlere bir ücret alarak bunu devretmenin yol­larını aradığını 1-2 aydır du­yuyoruz. Bu alanda bizler de vatandaşlarımızı, müteahhit­lerimizi bilgilendirdik. Böy­le firmalardan iş alınmasına müsaade etmeyin diye telkin­lerde bulunuyoruz. Yarım ka­lan inşaatlar sorununun tek­rar yaşanmaması için uyarılar yapıyoruz.”

Kentsel dönüşümde yüzde 50 artı 1 çoğunluğu sağlaya­nın, dönüşüm sürecini başla­tabildiğine işaret eden Şişik, sonrasında projelendirilip, yıkımın başlayabildiğini kay­detti. Şişik, “Bina yıkılıp, daire sahipleri binayı terk ettikten sonra, bu işten nemalanmak isteyenler ‘bunu yapacak im­kanım yok, bunu yapamaya­cağım’ diyerek belli bir ücret karşılığında projeyi devret­meye bakıyor.

Başvuru yap­tığınız anda bina, arsaya dön­müş demektir teknik olarak. O süreci değerlendirmeye ça­lışanların olduğu, bu sıralarda kulağımıza çok fazla gelme­ye başladı. İşleri devrederek aradan para almaya bakıyor. Çarklar doğru işlemediğinde nahoş olaylar çıkabilir, bun­lara önlem almak lazım. Ka­dıköy’de 2015 yılında olmuş­tu. Birçok inşaat o süreçte ya­pılmadı, yarım kaldı, devir yapıldı. Benzer olayların ya­şanmasın diye uyarılar yapı­yoruz” dedi.

“İnsanları korkutmuşlar”

Kentsel dönüşüm uzmanı Mi­mar Dr. Ni­hat Şen ise kentsel dö­nüşümde va­tandaşların yeterince bilgi sahibi olmadı­ğını ve art niyetli kişiler tara­fından mağdur edildiğini söy­ledi. Şen, “Bina risk raporu olmadan, bir kişi dahi o söz­leşmeyi imzalamadan, yüzde 50 artı 1’in geçerliliği yoktur. Vatandaşlarımız bunu bilme­diği için hemen yüzde 50 + 1’le sözleşme yapıyorlar. Dairele­rini de boşaltıyorlar maale­sef” diye konuştu.

Kendileri­ne gelen şikayet telefonların­da, vatandaştan para da talep edildiğini vurgulayan Şen, “Bazı yerlerde kat karşılığına uymadı diye ilave para talep ediyorlarmış. Yani 500 bin lira da var, 1 milyon lira da var. Her bir kat sahibi başına. Maale­sef toplum olarak hemen so­nuca ulaşmak ve para ödeme­mek için oluyor bunlar. Hak sahipleri dönüşüme başlama­dan önce mutlaka kentsel dö­nüşüm konusunda deneyimli danışmanlar ile süreci yönet­meli, sözleşme öncesinde hak ve hukuklarını, projeleri, tek­nik şartname ve maliyet ana­lizlerini bilerek ve müteahhi­di çok iyi araştırmaları gere­kir ” uyarısı yaptı.

“Tabela değerini kendi işleri gibi pazarlıyorlar”

Beyaz Group İnşa­at Yönetim Kurulu Baş­kanı Em­rah Beyaz da kentsel dö­nüşüm süre­cinde ehil olamayan müteah­hitlerin yarattığı durumların, ne yazık ki deprem riskinin en yoğun olduğu bölgelerde daha fazla olduğunu belirtti. Beyaz sözlerini şöyle sürdürdü:

“Biz de gerek kendi çevre­mizin gerek komşularımızın mağduriyetinden üzüntü du­yuyoruz. Biz çalıştığımız böl­gelerde de benzer olaylara şa­hit oluyoruz. Yatırımcı müte­ahhit, başka yerden gelip kendi bölgesinde bir başka işverenin taahhüt işlerini yapıyor. O in­şaatlardaki tabela değerleri­ni başka bir lokasyonda kendi­si yapıyormuş gibi pazarlayıp, farklı semtlerde teklifler veri­yor.

Depremden korkan vatan­daşımız da bir an önce evinin dönüşmesi için hesap ve kitap yapmadan panikle yanlış ka­rarlar alıyor. Sonucunda karşı­mıza; yıkılan yapıdan aldıkları demir hurdası ve ev içerisinde hurdası para eden malzemele­ri geri dönüşüme satan ve bu­radan kâr etmek için vatanda­şın hayallerini de suya düşüren müteahhit profili çıkıyor. Biz de bu konuda bize ulaşan ma­likleri bilgilendiriyoruz.”

“Çoğu müteahhit 2027’ye kadar dolu, ihtiyaç artıyor”

AE Mimarlık Ahmet Erku­toğlu, İstanbul Anadolu Ya­kası’nda kentsel dönüşüm ya­pan birçok müteahhidin 2025, 2026, hatta 2027’ye kadar do­lu olduğunu belirtti. Arsa sa­hiplerinin de site ya da apart­manlarını kendi finansal im­kanlarıyla yapma imkanları olmadığı için binalarını müte­ahhitlere kat karşılığı vermek istediğini bildiren Erkutoğlu, “O nedenle hak sahipleri yeni müteahhitler bulmak zorun­da. İnsanlarda da bir deprem korkusu var, evlerini bir an ön­ce yenilemek istiyor. Bizi her gün ‘Buraya müteahhit bula­lım’ diye arıyorlar. Ancak sağ­lam müteahhit bulmanız la­zım” dedi.

Piyasadaki ihtiyaç ve yüksek fiyatların fırsatçılı­ğa da zemin hazırladığına işa­ret eden Erkutoğlu, “Mesela yeri alıyor, daireleri ipotek­li satıyor. Bir daire bitiriyor, sonra kaçıp gidiyor. Biz bunu 2017-2018’de yaşadık. Sağlam müteahhit ihtiyacından dola­yı bu tür vakalar olacaktır” di­ye konuştu.

Binanızı yenilerken bunlara dikkat edin

1-Binanın mevcut imar durumu, arsa metrekaresi, yeni inşaat alanı, arsa payları, tapudaki şerhler gibi hepsi belediye ve tapuya gidilerek detaylı ve dikkatle incelenmeli ve kentsel dönüşüm sürecine bundan sonra başlanmalı.

2-Müteahhit seçiminde tanıdık arayışı yerine, inşaatı yapmaya yeterliliği ve ekonomik gücü olan firma tercih edilmeli.

3-Süreç şeffaf olmalı. Apartman veya sitelerde kötü niyetli kişilerin ilgili firmalardan beklentiye girmemesi için maliklerin, özel bir ihale şartnamesi hazırlayarak teklif toplamalı.

4-Bu şartnameye göre teklif verecek firmalar birbiri ile yarıştırılmalı ve en iyi teklifi veren en az 3 firmanın finalde tüm maliklerin seçimine bırakılması sağlanmalı.

İnşaatın 6 ay durması sözleşmenin fesih nedeni

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yasaya göre sözleşmenin sonlandırılabileceğini, ancak bunun iki şekilde mümkün olduğunu açıkladı. Kiraz, bu şartları şöyle sıraladı: “Birincisi, maliklerin tamamı veya en az yüzde 50.01’i ile sözleşme imza tarihinden itibaren bir yılda inşaat ruhsatı alınmamış ve inşaata hiç başlanmamış olması. İkincisi, inşaat ruhsatı alınıp inşaata başlanan ancak 6 aydan uzun zamandır inşaatı durmuş malikler yüzde 50.01 ile karar alarak bu durumu tespit edilmesini talep ederler.

İlgili idare (İstanbul Ankara ve İzmir de ilçe belediyeleri bunun haricindeki tüm yerlerde Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri yetkilidir) bu durumu inşaat alanına giderek tespit eder ve müteahhide 30 gün süre verir, müteahhit hiç başlamadığı inşaata yine başlamaz veya devam ettirmezse sözleşme ilgili idare tarafından fesih edilir. Sözleşme şerhi de tapudan resen silinir, bu durumda malikler yeni bir firma ile anlaşarak inşaata devam edebilir. Bu şekildeki fesihlerde eski müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki alacak hakkı, mahkemelerde görülmeye devam edecektir.”