6306 Sayılı kanun ve uygulama yönetmelikleri uyarıca kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması ve sonlandırılmasında aşağıdaki süreç takip edilmektedir.

1. Risk Tespit Kuruluşlarından Tespit Raporunun Alınması

Maliklerden her biri yahut kanuni temsilcisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurarak, masrafı kendisine ait olmak üzere riskli yapı tespitinin gerçekleştirilerek risk tespit raporunun alınmasını için başvuruda bulunur. Bu başvuruda gerekli belgeler talepte bulunan kişinin kimlik belgesi ve tespiti istenen yerin tapu belgesidir.

Sitelerde başvuruda bulunulurken birden fazla blok olduğu gerekçesiyle her blok için risk tespit raporunun ayrı ayrı alınması gerekmektedir. Tek risk tespit raporu sitenin tüm bloklarını bağlamayacaktır.

Bakanlık ya da ilgili idare tarafından da belirledikleri alanlar için riskli yapı tespiti gerçekleştirilebilir. Bu halde malikler ya da kanuni temsilcilerin bu tespite on beş günlük süre içerisinde itiraz etmesi gerekmektedir.

2. Risk Tespit Raporunun İlgili Müdürlüğe Teslim Edilmesi

Bakanlıkça yetkilendirilen lisanslı kuruluşlara gerçekleştirilen başvuru sonucunda alınan risk tespit rapor sonucunun Bakanlığa ya da idareye (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerine) bildirilmesi gerekmektedir.  Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmektedir.

3. Tapuya Riskli Yapı Şerhinin Konulması

Tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir ve işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.  Bilgilendirme tebligat ile gerçekleşir ve tebligatı alan ilgililerin on beş gün içerisinde riskli yapı şerhine itiraz etme hakları bulunmaktadır.

4. Raporun Kesinleşmesi

Tapu müdürlüğü tarafından gönderilen tebligatı alan malik ya da temsilcileri tebliğden itibaren on beş gün içerisinde bağlı bulundukları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde kurulmuş bulunana Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüklerine dilekçe ile itirazı gerçekleştirebilirler. Bu süre içerisinde itiraz gerçekleştirilmezse ya da gerçekleştirilir de reddedilirse risk tespit raporu kesinleşir ve süreç işlemeye devam eder. İtiraz şube müdürlüğü nezdinde oluşturulan özelikleri kanun ve yönetmeliklerle belirlenmiş olan teknik heyet tarafından incelenerek karara bağlanır ve sonuç ilgililere bildirilir.

5. SPK Kuruluşunun Değerlendirilmesi

Riskli yapı tespitinin gerçekleştirilmesinin akabinde Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olan lisanslı SPK kuruluşlarından arsa ve bağımsız bölümlerin değer tespitinin gerçekleştirilmesi, taşınmaz yıkılmadan evvel istenmelidir.

6. Usulüne Uygun Çağrı ile Toplantı Gerçekleştirilerek 2/3 Çoğunluğun Oluşturulması

Riskli yapıların değerlendirilmesinde kanun ve yönetmelik hükümleri maliklerin anlaşmasının esas olduğunu vurgulamaktadır. Toplantının gerçekleştirilmesi usulünde bina henüz yıkılmadığı için 634 sayılı KMK usulüne göre toplantı çağrı usulü ve gündemi belirlenecektir. Bu toplantıda alınan karar neticesinde ortak karar protokolü ve karar defterine karar geçirilecek ve maliklerce imza altına alınacaktır. Bütün blokların riskli yapı halinde olması halinde 2/3 çoğunluk ile karar alınarak sürece devam edilecektir.

Toplantı 634 sayılı KMK’da öngörülen usulde gerçekleştirilmemişse maliklerden her birinin ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alınan kararın iptali için dava açma hakkı bulunmaktadır. Ancak davanın açılmasında hak düşürücü süreler söz konusu olup, hukuki yardım alınmasında fayda bulunmaktadır.

7. Müteahhit Firmanın Seçimi ve Sözleşmenin İmzalanması

Malikler binanın yenilenmesi konusunda ne şekilde karar verdilerse bunu gerçekleştirecek müteahhidi bulup projelerini inceler ve kendilerine en uygun olanı seçeceklerdir. Sözleşme müzakereleri sonucunda en az 2/3 çoğunlukla anılı sözleşmenin imzalanması esastır. Bu oranın altında imzalanan sözleşmeler için yasanın vaad ettiği uygulamalardan yararlanılması (hisse satışı vb.) mümkün değildir.

8. 2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı

Ortak Karar Protokolünü ya da sözleşmeyi imzalamayan maliklere noter kanalı ya da 7201 sayılı tebligat kanunu hükümlerine uygun olarak ekinde 2/3 çoğunluğun imzasının bulunduğu sözleşme gönderilerek, on beş günlük süre verilir ve bu süre içerisinde anılı sözleşmenin imzalanmaması halinde hissesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde satışa çıkarılacağı ihtar edilir.

9. Yıkım

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, ilgili belediye tarafından riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için maliklere 60 günlük ve talep halinde 30 günlük ek süre verilir. İdarece, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır. Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.

Altmış gün olarak verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süreler içinde yıkım gerçekleştirilmezse idare tarafından yıkım gerçekleştirilir.