Son iki yılda milyonlarca vatandaşın ortak sorunu kiralar oldu. Fahiş artışlar kiracıları, yüzde 25 zam sınırı ev sahiplerini üzdü... Zam sınırının bitmesine sayılı günler kala sürenin uzatılmayacağı yönünde en net açıklama Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’ten geldi. Şimşek, “Kira artışında yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Devam etmesi yönünde de yapılan bir çalışma yok” dedi. Böylece zam sınırının sona ereceği, 2 Temmuz tarihi itibarıyla yeni dönemin başlayacağı da belli oldu. Peki, yeni dönem ev sahibi ve kiracıları nasıl etkileyecek? İşte tarafların hakları...

1. Yüzde 25 zam sınırının sona erdiği tarihte ev sahipleri zam yapacak mı?

Zam sınırı 2 Temmuz’da sona erecek ancak bu tarihte tüm ev sahipleri zam yapmayacak. Çünkü kiraya zam ‘yılda bir kez’ ve ‘sözleşme yenileme döneminde’ yapılır. Söz gelimi, sözleşme yenileme dönemi ocak ayı ise zam için Ocak 2025 tarihi beklenecek.

2. Sınırın kalkması ‘ev sahibi istediği zammı yapar’ anlamına gelir mi?

Zam sınırının kalkması, oranı ev sahibinin belirleyeceği anlamına gelmez. Kiralar yeni dönemde, tıpkı geçmişte olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalamasına göre belirlenecek. Örneğin TÜİK’in son açıkladığı oran yüzde 59.64, yani yasal oranın iki katından fazla... Temmuz ayında da açıklanacak güncel rakam takip edilecek ve ‘en çok’ bu oranda artışa gidilecek.

Kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli bir detay da şu: Yüzde 25 sınırı 1 Temmuz dahil uygulanacak. Yani sözleşmesini 1 Temmuz’da yenileyenler yasalara göre bir yıl daha yüzde 25 zamlı kira öderken, 2 Temmuz’da yenileyenler enflasyon ortalamasını baz alacak.

3. Dava süreci devam edenler ne yapacak?

Geçtiğimiz iki yıl boyunca kira davaları adeta adliyeleri kitledi. Kira tespit ve tahliye davaları hukuk sistemi üzerinde ciddi yük oluşturdu. Bu nedenle de dava öncesi ‘arabuluculuk şartı’ getirildi. Ancak burada da anlaşamayanlar yine mahkemenin yolunu tuttu.

Açılan davaların 2-3 yıl sürmesi nedeniyle çok sayıda ev sahibi-kiracı hâlâ mahkeme kararını bekliyor. Bu durumda olan kiracıların da tıpkı diğer kiracılar gibi güncel yasal zam oranına uyması gerekiyor. Kiracının, ‘Zaten davalık durumdayız, yüzde 25 zam yaparım’ demesi mümkün değil. Eğer bu bir kira tespit davası ise, mahkeme güncel kira değerini açıklayacak, karar kesinleştikten sonra da kira zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması dikkate alınacak. (Tarih 1 Temmuz sonrası ise)

4. Düzenlemenin bitmesi tahliye hakkı verir mi?

Yapılan düzenleme kira zam oranı içindi, sürenin bitmesi sadece bu oranın sona ermesi anlamına geliyor. Ev sahibi, kiracının koruma kalkanı kalktı bakış açısı ile tahliye isteyemez. Tahliye için haklı bir gerekçe olması şart.

Ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, Borçlar Kanunu’nda yazılı haklı tahliye sebeplerinden biri söz konusuysa kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak ihtiyacım var dedikten sonra, evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz. 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Tüm bunların yanında ev sahibinin elinde ‘geçerli bir tahliye taahhüdü’ varsa tahliye isteyebilir.

5. Ev sahibi yasal oranı az bulursa ne yapmalı?

Kira piyasasında sadece kiracı değil, ev sahibinin de mağdur olduğu örnekler var. Eski kiracı uygun fiyatla otururken, bir de iki yıl zam yüzde 25 ile sınırlı kalınca kira bedeli güncel değerin çok çok altına iniyor. Mülk sahipleri, ‘TÜFE 12 ay ortalamasına göre artış da yapsak kira bedeli düşük kalacak’ endişesi taşıyor.

Bu durumda olan ev sahipleri, 5 yılı dolduran kiracılarına, kiranın yeniden belirlenmesi için tespit davası açabilir. 5 yıldan kısa sürelerde uyarlama davaları mümkün olabilir, ancak bu davada öngörülemeyen mağduriyetin ispatı gerekiyor. Her iki durumda da dava açmadan arabulucuya gidilmesi yasal zorunluluk. Gayrimenkul hukuku uzmanları, uzun süren dava süreçleri nedeniyle tarafların kendi arasında uzlaşmasını öneriyor.

KİRADA KARTLAR YENİDEN DAĞITILIYOR

Kiralarda yaşanan fahiş artış sonrası, kiracıların korunması adına ‘zam sınırı’ uygulaması devreye girdi. Önce, 11 Haziran 2022 tarihinden başlayarak 1 Temmuz 2023’e kadar olan dönemde konut kira artışına yüzde 25 sınırı getirildi. Sonrasında bu süre 1 Temmuz 2024’e (bu tarih dahil) kadar uzatıldı. Ve önceki gün beklenen açıklama geldi, zam sınırına ikinci kez uzatma yapılmayacağı netleşti. Zaten gayrimenkul sektörü uzmanlarına göre; ilk yıl vatandaşı korumak için alınan kararın bir yıl daha uzatılması, sürece katkı vermekten çok ev sahibi-kiracı ilişkilerini tarihin en kötü noktasına getirdi. Piyasada çoğu zaman zam sınırı uygulanmadığı gibi, davalar patladı, hatta yaşanan anlaşmazlıklar adli vakalara dönüştü...

NELER YAŞANACAK?

* Peki bundan sonra kira piyasasında neler bekleniyor? Maalesef yeni dönemde ‘Her şey güzel olacak’ diyemeyiz... Çünkü bozulan ilişkilerin tamiri zor. Nasıl son iki yılda yüzde 25 zam sınırı için kiracı ‘yasal hakkım’, ev sahibi ‘kabul etmiyorum’ dediyse, yeni dönemde de tarafların anlaşması kolay olmayacak. Ev sahibi zammı düşük bulmaya, kiracı daha az artış için mücadeleye devam edecek.

* Yüzde 25 zam oranını uygulamayan, evden çıkmamak için yüzde 100’ü bulan artışları kabul edenler ikinci kez yüksek zam uygulamış olacak. Söz gelimi; 10 bin TL olan kiranın yüzde 25 zamla 12 bin 500 lira olması gerekirken, taraflar anlaşarak kirayı 20 bin liraya çıkardıysa, şimdi yeni zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması ile yine iyi bir oranda zamlanacak. Son açıklanan enflasyon verisini baz alırsak 20 bin lira 32 bin liraya çıkacak. Kiracı 2 yılda yüzde 200’ün üzerinde zam ile karşılaşacak. Kimi bölgelerde eski kiracının ödeyeceği rakam güncel kiralama bedelini aşabilecek...

Gelelim ev sahibi cephesine... Kiracı iki yıl yüzde 25 zam yaptıysa, zaten enflasyonun çok altında artışlar uygulamış anlamına geliyor. Şimdi ev sahibi TÜFE’ye göre zam yapsa da bölge rayicinin altında kalacak. Ev sahibinin tek seçeneği dava açmak, bunun için de ortalama 2-3 yıl sonucu bekleyecek.

* Peki kira artışlarının seyri nasıl? Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalıyor. Cari kira artışının hızı da düşmeye devam ediyor. Son açıklanan rapora göre nisanda yıllık kira artışı yüzde 50.8 oldu. Yani geçen sene olduğu gibi ciddi artışlar artık yok, yaşanan doygunlukla birlikte bir dengelenme döneminden geçiliyor.
Geçmişte kiraya zam sınırının uzaması, ev sahibinin ileride yapamayacağı zammı başta yapmasına ve kiraların artmasına neden oluyordu. Bugünün şartlarında enflasyonun çok çok üzerinde artışlar beklenmiyor. Ancak kiralık ev sayısı azalıp, yeni arz gelmemesi durumunda orta ve uzun vadede fahiş kira rakamlarının yeniden gündeme gelme olasılığı da var.

SINIR DEĞİL YENİ KONUT ARZI GEREK

Geçtiğimiz iki yılda kira sorununun zam sınırı ile çözülemediği görüldü. Uzmanlara göre çözüm, konut arzını artırmak. Çünkü artan konut fiyatları nedeniyle Türkiye’de ev sahipliği oranı düşerken kiracı sayısı artıyor. Talep artarken, piyasaya yeni arz eklenmiyor. Üstelik son dönemde yatırımcıların konut almaması, yeni kiralık konut arzının sınırlı olacağının da en somut göstergesi.

Bu nedenle bir yandan ev sahipliği oranını artırmak, diğer yandan da kiralık konut arzını talebi karşılayacak seviyeye çekmek gerekiyor. Önümüzde bir de kentsel dönüşüm gerçeği olduğu, buradan da kiralık talebi doğacağı unutulmamalı. Mevcut tabloda, kamu destekli ‘sosyal kiralık konut’ modeli önemli bir formül olarak öne çıkıyor.