İstanbul Kartal’da çöken bina, ardından riskli binaların tespit edilip boşaltılması, kentsel dönüşümde yeni yol haritasının belirlenmesi ve müteahhitlere yönelik yeni düzenlemeler yapılması ile birlikte şu sıralar bina tamamlama sigortası sıkça konuşulur oldu. Bu konuda yasal düzenleme de yapıldı. Özetleyecek olursam; yükleniciler yani müteahhitler, bina yapım bedelinin yüzde 10’unu teminat olarak ortaya koyacak ya da zorunlu olarak bina tamamlama sigortası yaptıracak. Bu da şu anlama geliyor, kentsel dönüşüm kapsamında iş alan firmalar, ruhsat öncesinde bina tamamlama sigortası yaptıracak ya da belirlenen diğer teminat ve şartları yerine getirecek. Bundan sonra da artık maketten satış dönemi kapanacak. Nitekim Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum da hemen hemen her platformda bina tamamlama sigortasının önemine dikkat çekip, sigortanın yaygınlaşması gerektiğinin altını çiziyo

SİGORTACIYA AĞIR SORUMLULUK

Deprem, riskli binalar, kentsel dönüşümün aciliyeti gibi konulara girmeyeceğim ama doğrudur; bina tamamlama sigortası kentsel dönüşüm için önemli. Doğrudur, bina tamamlama sigortası ile Fikirtepe’de yaşananlar gibi tüketici mağduriyetinin önüne geçilebilir, inşaatlar da yarım kalmaz. Ama bir sorun var; mevcut haliyle bina tamamlama sigortası uygulanmaz, uygulanamıyor da zaten. Ne sigorta şirketleri bu sigortayı yapmak istiyor ne de müteahhitler yaptırmak istiyor. Neden? Belki yeni düzenleme ile maketten konut satışına son verilmesi sigortanın yapılabilirliğine imkan tanısa da asıl sorun başka. Bina tamamlama sigortasının içeriği özetle şöyle: Kentsel dönüşüm kapsamında iş alan firmalar ruhsat almadan önce proje için bina tamamlama sigortası yaptıracak; inşaat süresi boyunca müteahhit iflas eder ya da düştüğü mali sorunlar nedeniyle konutu tüketiciye teslim edemezse devreye sigorta şirketi girecek ve ya tüketiciye ödediği tüm bedeli ödeyecek ya da inşaatın tamamlanmasını sağlayarak, tüketiciye evini verecek.

MÜTEAHHİT YAPTIRMAK İSTEMİYOR

Bu da sigorta şirketine önce müteahhidi mali açıdan inceleme ardından da inşaat süresi boyunda hem müteahhidi hem de inşaatı denetleme gibi ağır bir sorumluluk getiriyor. Sigortacılar da bu sorumluluğu üstlenmek istemiyor. Çünkü işin içinde alınan krediler nedeniyle banka var, inşaat işi var, tüketici var. Tabii burada sigortacıların asli işinin inşaatçılık olmadığını da hesaba katmak gerekiyor. Haklı olarak sigortacılar hem böyle bir yükün altına girmekten hem de yurtdışından bina tamamlama sigortasına teminat bulamamaktan korkuyor.

Bu işin sigortacı boyutu. Müteahhit tarafına gelince, sigorta şirketinin bu kadar ağır sorumluluk içinde; inşaat şirketini, mali yapısından tutun da projesine kadar incelemesi ve risk değerlendirmesi yapması müteahhidin de işine gelmez, gelmiyor da. Çünkü müteahhit açısından hem sigorta şirketinin inceleme sonrası olur vermemesi hem de maliyeti artıracak ek tedbirler talep etmesi sorun. Kabul etmek lazım ki, sigorta şirketinin her önüne geleni sigortalaması beklenemez; hele ki, bazı inşaat şirketlerinin iflas ettiği, bazılarının kaçarak geride binlerce mağdur bırakması gibi yaşanmışlıklar varken.

ŞARTLAR YENİDEN BELİRLENECEK

Şunu da belirteyim, bina tamamlama sigortası dünyada uygulanan bir sistem. Uygulamalarında da bizdeki gibi ya tüketicinin ödediği para yasal faizi ile birlikte sigorta şirketi tarafından geri ödeniyor ya da sigorta şirketi binayı tamamlayıp, tüketiciye teslim ediyor. Konut teslim etmek ise tercih edilen bir yöntem değil, genellikle dünya uygulamalarında tüketiciye para ödeniyor.

Peki, sorunlar bunlarsa bina tamamlama sigortası uygulanamaz mı? Uygulanır ve öğrendiğim kadarıyla da uygulanacak. Birincisi, sigorta şirketlerinin bu konudaki teminat sorununun, bir başka ifadeyle reasürans sorununun çözülmesi gerekiyor ki, sermayesi Hazine ve Maliye Bakanlığı’na ait olacak ve önümüzdeki günlerde kurulacak olan Türk Reasürans Anonim Şirketi, vereceği reasürans desteği ile bu sorunu çözecek. İkincisi, sigorta şirketlerine ağır gelen bina tamamlama sigortası şartlarının yeniden ele alınması gerekiyor ki, bura da bazı değişiklikler yapılacağını duydum. Diyeceğim o ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve sigorta şirketlerinin ortaklaşa belirleyeceği bir model ile bina tamamlama sigortası çok rahat uygulanır. Böylece tüketici mağduriyeti önlenir, kentsel dönüşüm de hedeflenen de daha hızlı gerçekleşir. 

5 YILDIR VAR AMA YAPTIRAN YOK

Bina tamamlama sigortası bugünün konusu değil. 2012 yılında dönemin büyük inşaat şirketi, ardından birkaç şirketin daha iflas etmesi, binlerce kişinin de mağdur olması üzerine dönemin Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, maketten konut alanların mağdur olmaması için gündeme bina tamamlama sigortasını getirdi. Yine o dönemde yeni tüketici kanununun hazırlıkları sürüyordu. Bakanlık, sigortanın içeriğini, kapsamını kendi hazırladı ve tüketici kanununa bina tamamlama sigortasını da soktu. Sigorta şirketlerinin tüm itirazlarına rağmen 2014 yılında, yeni Tüketici Kanunu ile birlikte bina tamamlama sigortası da uygulamaya girdi. Sigorta uygulaması 5 yıldır var ama ne sigorta şirketleri bina tamamlama sigortası yapmaya yanaşıyor ne de müteahhitler sigortayı yaptırmak istiyor.