Bir malın fiyatı teknik olarak;  arz ve talebin dengede buluştuğu noktada oluşur. Bir malın fiyatıyla talebi arasında ters ilişki vardır. Mesela malın fiyatı artınca talebi düşer. Serbest piyasa ekonomilerinde istikrarın ve ekonomiye güvenin yüksek olduğu dönemlerde, malın fiyatında arzın talepten fazla olması o malın fiyatının düşeceği anlamına gelmeyebilir. Ayrıca bir malın fiyatı artınca o mala olan talep de azalmayabilir.  

Neden dediğinizi duyar gibiyim…

Mesela geçtiğimiz son 10 yılda inşaat sektöründe arzın hep talepten fazla olduğunu gördüğümüz halde fiyatlar nominal olarak ve reel olarak artmıştı. Halbuki fiyatlar azalmalıydı ama nominal bazda ve reel bazda 2018 in son çeyreğine kadar artış devam etmişti.

Peki bu nasıl ve neden olmuştu?

 Fiyatı yükselen bir malı satın alırken, satın aldığınız ürünün ne olduğu ve ne amaçla satın alınacağı çok önemlidir. Mal, insanların ihtiyaçlarını gidermeli ve/veya fayda sağlamalıdır. Dolayısıyla eğer satın almayı düşündüğünüz mal tüketmek için değil de yatırım amacı taşıyorsa reel getiri faydası beklentiniz var demektir.

Reel getiri fayda beklentiniz varsa mutlaka beklentinin bir vadesi de olmak zorundadır.

Yani satın aldığınız malı 1 sene sonra, 5 sene sonra da ya da daha uzun sürede satıp enflasyondan arındırılmış bir hesaplamayla reel kazanç elde etme hedefiniz var demektir.

Makroekonomik veriler, finansal piyasalar dinamiktir ve fiyatlar sürekli birçok sebepten ötürü değişkenlik arz eder.

Bu değişkenler insanların yatırım yapacağı malı tercih etmesinde tereddütler oluşturur. Çünkü yatırımın vadesi dolana kadar yatırım yaptığı malın fiyatının ne olacağına dair tahminleri yapmak oldukça zordur.

Aşağıdaki grafikte yatırım araçlarından bazılarının 2010 yılından 2018 yılı sonuna kadar getirileri gösterilmektedir.

Bu tablodan da anlaşılacağı üzere rakamsal somutlaştırma yaparsak:

2010 yılında 103.560 TL’nizle yatırım yapmak ve 2018 yılı sonunda sonuçlarını görmek istiyorsunuz diyelim.

2018 yılı sonunda eğer;
Konuta yatırdıysanız,  273.990TL + 66.801 TL kira =  335.641TL
Gram altına yatırdıysanız 330.390 TL
Dolara yatırdıysanız 351.337 TL
Mevduata yatırdıysanız 203.529 TL’niz olacaktı.

2013 yılında 146.370 TL’nizle yatırım yapmak ve 2018 yılı sonunda sonuçlarını görmek istiyorsunuz diyelim.

2018 yılı sonunda eğer;
Konuta yatırdıysanız,  273.990TL + 49.928 TL kira =  323.918 TL
Gram altına yatırdıysanız 388.180 TL
Dolara yatırdıysanız 360.665 TL
Mevduata yatırdıysanız 249.430 TL’niz olacaktı.

Buradan şu sonucu çok açık ve net söyleyebiliriz ki mevduat faizi reel kazanç getirememiştir.

 Çünkü enflasyon oranlarıyla mevduat faizi oranları arasındaki makas dardır. Ve %15 stopaj kesintisiyle birlikte değerlendirildiğinde genellikle reel getiri getirmemektedir. 2018 yılı haricinde konut hep istikrarlı bir biçimde reel getiri sağlamıştır.

Peki bugün neden insanlar mevcut reel getiri sağlamayan mevduatta kalmayı daha doğru bulmaktadır.

Çünkü konut fiyatlarının düşeceği beklentisi bulunmaktadır.

Peki nominal bazda fiyatlar düşer mi?

2018 ağustos ayında yaşanan ani kur hareketine kendi öz sermayesi yetmeyip bütçesinin büyük kısmını rotatif kredilerle sübvanse ederek iş yapan ya da sat-yap modeliyle iş yapan müteahhitlerin bankaların kredi musluklarını kısması ve aynı zamanda yüksek faiz maliyetlerinden dolayı nakit akışlarındaki sıkılaşma gayrimenkul piyasasının son 10 yılki dengelerini bozmuştur.

 Dolayısıyla nominal bazda görece müteahhitlerin mali sıkışıklığından yer yer fiyatlarda azalmalar yaşanmıştır. Fakat bu süreklilik arz etmeyecektir çünkü kısa vadede borçlarını ödemek için sıkışan müteahhitler bazı gayrimenkullerini ucuz fiyata verip nötr seviyeye ulaştıklarında ve mevcut projelerini bitirdiklerinde mevcut piyasa koşullarında yeniden hesaplama yaparak üretim yapıp yapmama kararı alacaklardır.

Borcu kalmayan firmalar Türkiye genelinde konut arz fazlası olsa bile konutlarını düşük fiyatlara vermeyecektir.

Dolayısıyla konut alacak olanlar bu fırsat penceresinden faydalanmaları onların faydasına olacaktır.

Aksi takdirde kimse borcu yokken zararına mal vermeyeceğinden fiyatların artacağını söylemek kehanet olmayacaktır. Yeniden üretim kararı almak isteyen firmalar yeni maliyetlere göre iş yapacağından ve geçtiğimiz yıl inşaat maliyetlerindeki %40 artıştan dolayı fiyatların düşme ihtimali pek görünmemektedir.

Fiyatların yerinde sayabilmesi için %40 maliyetin sübvanse edilebilmesi gerekir. Son dönemlerde İnşaat sektörü ile ilgili sivil toplum kuruluşları başkanlarının yaptığı açıklamalar bu yüzden önemlidir. Yüksek rekabetin getirdiği arsa maliyetlerinde yüksek artışlar normal seviyeleri dönmek zorunda.

Bu dengelenmenin sağlanması elbette biraz zaman alacaktır. Çünkü arsa sahipleri önceki dönemdeki oranlarda arsalarını müteahhit firmalara vermek isteyecektir ama müteahhitlerde bu oranları haklı olarak veremeyeceklerini söyleyeceklerdir.

Bu dengelenmenin 2020’nin ortalarına kadar süreceğini düşünüyorum.  İşte bu süre zarfında enflasyon oranlarımız dizginlenebilirse konutta talepten çok arz dönemi tekrar başlayabilir.

Fakat enflasyon oranları 20’ li seviyelerde  ya da daha da yukarı gidecek olursa yeni üretim azalacak, fakat fiyat artışları yeni arzların talebe oranla  az olmasından dolayı devam edecektir.

Yani sorun konut fiyatlarının artışından ziyade inşaat sektörünün daralmasıdır. Bana göre ise normalleşmesidir.  Ülkemizdeki kaynakları verimli, dengeli ve sürdürülebilir alanlara yönelmesi ülkemiz için en iyisi olacaktır.