Konut fiyat oluşumunda en önemli unsur arz-talep dengesidir.

Talebin fazla, arzın az olduğu piyasalarda konut fiyatları çok hızlı yükselir.

Arzın fazla, talebin az olduğu piyasalarda ise konut fiyatları gerilemeye başlar.

2008 krizinden sonra dünya genelinde parasal gevşemeye gidildi ve faiz oranları geriledi.

Türkiye'de düşük maliyetle finansa erişimin sağlanması inşaat sektörüne yaradı.

İnsanlar düşük maliyetle kredi çekip konuta yatırım yaptı.

Böylece konuta olan talep arttı. 2010-2017 yıllarında konut fiyatları yüzde 80,90 arttı.

Talebin ve fiyatın artması inşaatta karlılığı da artırdı. Karlılık artınca müteahhitliğe olan talep arttı.

Müteahhit sayısı 400 binlere çıktı. Yıllık üretilen yeni konut sayısı 700-800 bine ulaştı.

2018 yılına geldiğimizde konutta tam tersi bir tablo oluştu.

Arz en yüksek seviyeye ulaşırken krizden dolayı talep en düşük seviyeye indi.

Konut yatırımcıları bir anda mevduata yöneldi. Konut ihtiyacı olanlar ise yüksek kredi oranlarından dolayı ihtiyacını öteledi.

Yatırım amacıyla konut alanlar da döviz ve mevduata yatırım yapmak için konutlarını satışa açınca konut stokları bir anda 2 milyonun üzerine çıktı.

Stoklar fazla, talep az olunca son 1,5 yıllık sürede konut fiyatları hiç artmadığı gibi düşüşe geçti.

İzmir’de reel fiyatlar olduğu için fiyatlar çok düşmedi. Ancak fiyat balonu oluşan İstanbul’da konut fiyatlarındaki düşüş yüzde 15’lere ulaştı.

***

Konuta olan talebin daralmasıyla konut üretimi de azaldı. İnşaat ruhsatı alan bina sayısı yüzde 60 düştü. Yeni konutlar üretilmeyince stoklar erimeye başladı.

Ağustos ayında konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’in altına düşmesiyle satışlar arttı ve stoklar hızlıca tükenmeye başladı.

Stoklar tükenmeye başlayınca herkes aynı soruyu sormaya başladı;

Konut fiyatları arttı mı?

***

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) konut fiyat endeksi verilerine göre konut fiyatları nominal olarak artarken reel olarak gerilemektedir.

Bunun tercümesi şu;

konutta liste fiyatları yükselirken yapılan indirim oranı artmıştır.

Müteahhitler finans sıkıntısı yaşadıkları için ister istemez fiyatlarda esneme yapmak zorundadır.

Geçtiğimiz yılın aynı döneminde bir satış ofisine gittiğinizde yüzde 30-40’lara varan indirimler bulabiliyordunuz. Ancak şu anda bu indirimleri bulmak mümkün değil.

Konut stokları ve müteahhitlerin finans ihtiyacı azaldığı için fiyatlardaki astoronomik düşüşler de hemen hemen son buldu.

İnşaatlardaki yüzde 40’lık maliyet artışı da yavaş yavaş konut fiyatlarına yansımaya başladı.

Özet olarak şunu diyebiliriz;

Konut fiyatları kriz sonrasında çok cüzzi bir oranda arttı.

Ancak kriz döneminde müşterinin elinde olan koz müteahhitin eline geçti. Artık konut alırken büyük indirimler beklememek lazım.

Fiyatlar önümüzdeki yıl yeni projelerin daha yüksek maliyetle hayata geçirilmesiyle daha da artacaktır.