Herkes malından, mülkünden para kazanmak ister.

Peki herkes malından, mülkünden hep para kazanır mı?
Pandemi günlerinden geçiyoruz malum ve bir çok olumsuz yansımalarını yaşıyoruz. En büyük sıkıntı ise işsizlik oranlarının rekor düzeyde artmış olması.

Geçen sene devlet desteğiyle verilen konut, ihtiyaç v.b düşük krediler sonucu yaşanmış olan büyüme sonucu enflasyona etkilerini hepimiz biliyoruz. Geçen seneden bu yana konut fiyatları ciddi bir artış gösterdi. Fakat  bu artış hızı makro ekonomik görünümle uyumlu bir artış değildi. Satın alma gücü paritesine göre kişi başına düşen milli gelir net bir şekilde azalırken, konut fiyatları bu derece artış gösterebiliyor olması sürdürülebilir bir durum olmamakla yakında inşaat krizi ve konut krizi yaşayabileceğimizi düşünüyorum.

İnşaat maliyetlerindeki ciddi artışlar mevcut kat karşılığı inşaaat oranlarıyla hesap edildiğinde fiyatların artması kaçınılmaz bir durum.

Yani arz tarafında durum bundan ibaret. Ve geçen senelerde imar yönetmeliği değişikliklerinden ötürü projelendirilmiş fakat başlanmayan bir o kadar da inşaat projesi var. Şu anda inşaat ruhsatları alınmış ama yapımına başlama noktasında sıkıntı yaşayan müteaahhitler kara kara düşünmekteler. Çünkü kat karşılığı olarak yapılan bu anlaşmaların oranları ve maliyet artışları hesaba katıldığında geçen seneye göre birçok yerde neredeyse %70- %80’e varan satış fiyatı artışları söz konusu. Fakat düşündürücü olan bu fiyatlara talebin gelmeme endişesi.

Aslında haksız da değiller. Çünkü hiç kimsenin maaşlarına bu derece zam gelmemişken ve üstüne üstük işsizlik oranları da artmışken nasıl olacak bu iş?

Daha önceki köşe yazılarımda hep vurguladığım bir husus vardı, maliyet artışlarının yaşanmaya başladığı 2015 yılından beri kat karşılığı artış oranlarına hep işaret etmiş ve inşaat sektörünün oyuncuları kendi kazdıkları kuyuya düşecekler diye düşüncelrimi paylaşmıştım. İşte o vakit artık çok yakın diye düşünüyorum. Geçen sene devlet destğiyle verilen düşük konut kredileri sayesinde arz stokları ciddi anlamda erimişti. Ve o süreçten sonra müteahhitler halen daha yüksek kat karşılığı oranlarında anlaşmalar yapmaya devam ettiler. Çünkü rasyonel bir fiyat artışı yaşanmadığından konut fiyatları pandemi gibi bir sürecin yaşandığı dönemde ciddi artışlar oldu. Fakat yüksek oranda yapılan o anlaşmalar ellerinde birer yük olarak taşınmakta. Konut satışlarında düşüşler yaşanıyor. Konut talep tarafının daha da daralacağını söylemek artık kehanet değil. Çünkü geçen sene düşük kredilerle rekorlar kıran konut satışlarının işsizlik oranının rekor düzeylere çıkması sebebiyle bankalara olan geri ödemelerde ciddi sıkıntılar yaşanacağını görmemek gözlerimizi yummaktan başka birşey olmaz.
Dolayısıyla yeni konutların üretimi yani arzın devam etmesi halinde bile(ki arz tarafı eski dönemlere nazaran ciddi bir yavaşlama içinde, ruhsatı alınmış inşaatların sayısı aldatıcı çünkü yukarıda da bahsettiğim gibi imar yönetmeliklerinden dolayı telaşla alınmış ruhsatlardı) ikinci el piyasasında yaşanacak olan bu kriz ve aynı zamanda hane halklarının yıllık gelir artış oranları konut fiyatlarının artış hızının çok gerisinde olması konut fiyatlarını ciddi anlamda aşayığa çekecektir diye düşünüyorum.