Geçtiğimiz hafta kaleme aldığım yazımda konut fiyatlarının ilerleyen aylarda artıp artmayacağı ile ilgili görüşlerimi aktarmıştım.

Mevcut konjonktürde konut fiyatlarında ciddi bir artış olması kaçınılmaz bir durum.

Öte yandan şöyle bir gerçek var ki kriz dönemindeki yüksek enflasyon dolayısıyla vatandaşın alım gücü de düştü.

Vatandaşın alım gücü düşerken konut fiyatlarının artması sektörün daralmasına neden oluyor.

Sektörün eski günlerine geri dönebilmesi için fiyatların düşmesi gerekiyor.

***

Konut fiyatlarının düşürülmesinde 2 alternatif var.

Birinci alternatif; inşaat maliyetlerinin geri gelmesi ki yüksek kur oranlarını hesaba kattığımızda bu pek ihtimal dahilinde görülmüyor.

İkinci alternatif ise; konut fiyatlarının bu denli yükselmesine neden olan arsa oranlarının geri gelmesi.

Arsa oranları son birkaç yıl içerisinde anormal seviyede arttı.

Şehrin değerli lokasyonlarında kat karşılı arsa payları yüzde 80’lere kadar çıktı. Şehir merkezi sayılmayacak noktalarda bile arsa payları yüzde 50’ye ulaştı.

***

Şu anda konut üretiminde en yüksek maliyet arsa.

Örneğin yüzde 50 kat karşılığı anlaşılan bir arsada her bir daire 250-300 bin TL’ye mal ediliyorsa 250-300 bin TL de arsa payından dolayı maliyet oluşuyor. Müteahhit kendi karını da koyduğunda satış fiyatı 700-800 bin liraya çıkıyor.

Kamuoyunda genel olarak şöyle bir algı var,

‘Müteahhit 250-300 bin liraya mal ettiği daireyi 700-800 bin liraya satıyor.’

Halbuki 250-300 bin liralık arsa payını kimse hesap etmiyor.

Arsa payının yarı yarıya düştüğünü varsayın, fiyatlar anında yüzde 25 düşecektir.

Fiyatların yüksek olması ne müteahhittin ne de vatandaşın yararına bir durum değil.

Vatandaş daha çok para ödemek zorunda kaldığı gibi müteahhitler de satış yapmakta zorlanıyor.

Bu durumdan sadece arsa sahipleri kazançlı çıkıyor.

Fiyatların gerilemesinin tek yolu da arsa oranlarının geri gelmesi.

***

Arsa fiyatlarını arz/talep dengesi oluşturuyor.

Arsaya olan talep arttıkça (geçtiğimiz dönemde yaşandığı gibi) arsa oranları artıyor. Arsaya olan talep düştüğü gibi arsa oranları da düşecektir.

Müteahhit arkadaşlarımıza bu konuda büyük görev düşüyor. Eğer arsa anlaşmalarında yüksek oranlar teklif etmezlerse arsa oranları ister istemez gerileyecektir.

Arsa oranları gerilediğinde konut fiyatları da düşecektir.