Artan maliyetlerle birlikte konutta üretim azalırken, yatırımcı ve yabancı talebiyle fiyatlar dolar bazında da hızlı yükseldi. Türkiye genelinde ev fiyatları bu yılın Şubat ayında dolar bazında yüzde 12 arttı. Şubat ayındaki bu artışta enflasyonun yüksek oranlı artması döviz kurlarında ise stabilite etkili oldu. Son dört yıldaki artış ise yüzde 43 olarak hesaplandı. Gayrimenkul fiyatları dolar bazında da hızlı bir artış trendi gösteriyor. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme’nin Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’nden derlediği verilere göre, Türkiye genelinde 2019’un Ocak ayında 436 dolar olan konutların metrekare fiyatları bu yılın şubat ayında 624 dolara çıktı. 4 yılda dolar bazındaki fiyat artışı yüzde 43 olarak hesaplandı. Aynı dönemde dolar bazlı fiyatlar İstanbul özelinde yüzde 30 artarak 767 dolardan 999 dolara geldi.

Özellikle arzın azalması, buna karşılık maliyetlerde ve talepte görülen artış gayrimenkul fiyatlarında yükselişe neden oldu. Fiyatların dolar bazında artışı 2021 yılından itibaren ivme kazanırken, artışlar bu yılın ilk 2 ayında da sürdü. Şubatta ev fiyatları bir önceki aya göre Türkiye genelinde dolar bazında yüzde 12 artarken, aynı dönemde özellikle yabancı alımlarının yüzde 10’unun gerçekleştiği İstanbul’da yüzde 13,78, Ankara’da yüzde 14, İzmir’de yüzde 8 oranında artışlar yaşandı.

İstanbul’un merkezi bölgeleri 1.600 dolara çıktı

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) verilerine göre, İstanbul’un merkezi lokasyonlarda metrekare fiyatları 1.600 dolara çıkarken, lüks projelerde ise 3 bin dolara geldi. Sektör dolar bazından en iyi dönemini 2.318 dolar metrekare fiyatı ile 2016 yılında yakalamıştı. Fiyatlar sonraki yıllarda düşüş eğilimine girmiş, 2019’da 1.000 dolar seviyesine kadar gerilemişti. Bu gelişmede konut arzındaki artış ve kur seviyesindeki hareketlilik etkili oldu.

“Ümraniye’nin geneli 137 bin dolar”

Konut özelinde sosyal medyada öne çıkan Miami-Ümraniye kıyaslamasının doğru olmadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Miami ABD’nin birinci şehri değil. Daha çok az katlı yapılaşmanın olduğu yazlık bölgesi. Ama İstanbul finans açısından ve çalışan nüfus açısından neredeyse Türkiye’nin başkenti. İstanbul’u bu açıdan New york ile kıyaslamak daha doğru olur” dedi. Maya, Ümraniye’de yüksek denilen kıyaslamanın aslında markalı bir konutun fiyatı olduğunu söyledi. Maya, “Çünkü markalı konutu hangi bölgeye koyarsanız koyun o fiyat yüksek olacak. Ümraniye’nin genel fiyat ortalamasına baktığınızda ise 400 bin dolarlık ev yok. Dolayısıyla ‘talep öyle tırmandı ki ev fiyatları Miami’yi geçti’ diyemeyiz. Ümraniye’de çok rahat 2 milyon liraya 3+1 ev bulunur. Dolar bazında 137 bin dolara geliyor” dedi.

Her ne kadar son yıllarda Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarında yükseliş yaşansa da, Miami Türkiye kıyaslaması yapıldığında arada büyük farklar çıkıyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “Ümraniye’de markalı konutlarda fiyatlar yüksek. 200 metrekarelik evler 7-8 milyon lira. Dolar bazında 470 bin ila 540 bin dolar. 100 metrekarelik ev de 300 bin dolar seviyesinde. Metrekare birim fiyatları 3 bin dolar civarına yaklaşıyor” dedi. Amerika’da Miami’de Zillow emlak sitesinden ilanlara baktıklarında ise orada ortalama bir condo apartman dairesinin fiyatının 430 bin dolar seviyesinde olduğunu anlatan Büyükduman, “Müstakil ev fiyatları ise 650 bin dolar seviyesinde. Miami’de condo bir evin metrekare fiyatı 5 ile 6 bin dolar. Ümraniye’de en markalı konutun ortalama fiyatı 300 bin dolar” dedi. Öte taraftan yine son yıllarda artış eğiliminin gözlendiği Beşiktaş, Bakırköy ve Kadıköy’de satılık konut fiyatlarına baktıklarında bu bölgelerde metrekare satış fiyatının 22 bin TL olduğunu belirten Büyükduman, “Bu da 1.600 dolara denk geliyor” diye konuştu.

20 bin kişi konut alarak vatandaş oldu

Yabancıların konut alımını da değerlendiren Ahmet Büyükduman, “Türkiye’de konut alarak vatandaşlık edinenlerin sayısı 2018- 2021 yıllarını kapsayan 4 yılda 20 bin. Bu da yılda 5 bin kişi yapıyor. Aynı dönemde yabancıya satılan konut sayısı ise 185 bin oldu. 20 bini çıkartırsak 165 bin konut satıldı. Demek ki vatandaşlık amaçlı alımların toplam yabancılara yapılan satışlardaki oranı yüzde 15- 20 seviyesinde. Genel satışlarda ise yüzde 1” dedi.

Markalı fiyatına Manchester'de iki 1+1 daire alınabilir

Manchester ve Londra’daki emlak fiyatları hakkında bilgi veren İngiltere Investments Direktörü İsmail Gürkan, Manchester’da Media City bölgesinde 175.995 sterline 1+1 daire satıldığını kaydederek, “Yeni lansmanı yapılan bir başka projede 119.995 sterline, senelik yüzde 7 net 5 yıl kira garantili daire satılıyor. Aylık 699 sterlin kira sağlıyor. Bu fiyata Fikirtepe’de 1 adet 3+1 daire alınırken, bölgeden 2 tane 1+1 bir studio daire alabilirsiniz ve ayda 2.499 Sterlin yani 47 bin TL garanti kira alabilirsiniz” dedi.

Yüzde 5'lik pay fiyatları yüzde 30 artırır

Artışta maliyetler kadar yabancının etkisinin olduğunu dile getiren Ahmet Büyükduman, “Yabancıya satış yasaklansa da ülkeye yabancının girişi sürdükçe barınma ihtiyacından dolayı kiralar artacak, kiralar artınca ev fiyatları artacak. Son 5 yılda 1 milyon 400 bin kişiye ikamet izni verildi. 3 milyon 900 bin kişi koruma altında. Bunun 3,6 milyonu Suriyeli. 1 milyon mülteci İstanbul’da, bir de 3 ayda bir İstanbul’a gelip çalışanlar ile ülkedeki nüfus sürekli artırıldığında konut piyasası gibi arzın katı olduğu bir piyasada yüzde 5 önemli bir oran oluyor. Çünkü bu ilave talep, fiyatları yüzde 25-30 oranında yukarı çıkartır. İstanbul’da bu oran yüzde 10, Antalya’da yüzde 25. Bu da fiyatları şişiriyor. Ancak bu iş sadece yabancıya satış fiyatının yükseltilmesi gibi tek bir hamle ile çözülemez” değerlendirmesinde bulundu.

Kaynak: Dünya