Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, konutta KDV indirimini kaleme aldığı bugünkü köşesinde 2013'te yürürlüğe alınan büyükşehir KDV düzenlemesinden beri konutta KDV oranlarında kafa karışıklıklarının yaşandığını belirtti. 

Konut KDV oranlarında yaşanan kafa karışıklığı aslında yeni bir şey değil! 2013 yılında yürürlüğe giren büyükşehir KDV düzenlemesinden bu yana böyle. Dünkü Resmi Gazete’de yayınlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan düzenlemelerden sonra açıkçası bu karışıklık biraz daha arttı.

Yeni düzenleme konutta KDV uygulamasını sadeleştirdi ama bazı maddelerinin nasıl uygulanacağı konusunda kafalarda soru işaretleri oluştu!

Konut KDV’sinde neler değişti?

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konut KDV oranlarında önemli değişiklikler yapılmış bulunuyor. Konut KDV oranlarında yapılan bu düzenlemelere ilişkin çalışmalar 3 ay öncesine dayanıyor. Maliye, sektör STK’ları ve doğrudan sahadaki inşaat şirketleri ile görüş alışverişinde bulunarak, yapacağı düzenlemeleri belirledi.

Söz konusu değişiklikleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

1) Konutta büyükşehir KDV düzenlemesi yürürlükten kaldırıldı

Büyükşehirlerdeki net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların KDV oranı, 2013 yılından itibaren büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunup bulunmama, yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri ve inşaatın sınıfı gibi kriterlere göre belirleniyor, duruma göre yüzde 1, 8 ve 18 oranında KDV uygulanıyordu.

Ancak, konut sektörü, ileride sistemi tıkayacağını, büyükşehirlerimizin büyük bir kısmında yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut yapılacak arsa kalmamasına neden olacağını, böyle bir düzenlemenin başka hiçbir ülkede uygulamasının bulunmadığını belirterek, bu düzenlemeye daha ilk baştan karşı çıktı. Sonuçta haklı da çıktı, yürürlüğe girmesinin üzerinden geçen 9 yılda bu düzenleme büyükşehirlerde yüzde 1 ve/veya 8 KDV’ye tabi konut yapılacak arsa kalmamasına neden oldu. Dolayısıyla, büyükşehirlerde inşa edilen net alanı 150 m2’nin altındaki konutlar da yüzde 18 KDV’ye tabi hale geldi. Yani, söz konusu düzenlemenin herhangi bir işlerliği kalmadı.

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konut sektörünün talepleri de dikkate alınarak, büyükşehir KDV düzenlemesi 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırıldı. Buna ilişkin düzenleme, söz konusu Kararın 1. maddesinde yer alıyor. Bunun, konut sektörü açısından çok önemli ve büyük bir kazanım olduğunu belirtmekte fayda var!

2) Net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlarda kademeli vergilendirmeye geçildi

Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutlar uzun yıllardan bu yana yüzde 18 KDV’ye tabi bulunuyordu. Örneğin, konutun net alanı 150 m2’yi 10 cm2 veya 50, 100 m2’de geçse herhangi bir fark bulunmuyor, konutun satış bedeli üzerinden yüzde 18 KDV hesaplanması gerekiyordu. Buna karşılık, net alanı 150 m2’nin altında kalan konutlar ise yüzde 1 KDV’ye tabi bulunuyordu. Yüzde 1’den yüzde 18’e 17 puanlık sert bir geçiş uygulamada çeşitli zorluklara neden oluyordu. Bunun nedenini ise uzun yıllardan bu yana kimse izah etmedi, edemedi de!

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutlarda yaşanan bu kaosa son verilerek, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren kademeli KDV oran uygulamasına geçildi. Yapılan bu yeni düzenlemeye göre, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimlerinde, bu konutların 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 KDV hesaplanacak. Bu yeni düzenleme, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut satışlarını teşvik edici nitelikte. Söz konusu düzenleme, Kararın 4 ve 9. maddelerinde yer alıyor. Ancak, burada hemen belirtelim, net alanı 150 m2 ve üzerinde konut üretimi, toplam konut üretiminin yüzde 10’u bile değil!

3) Net alanı 150 m2’nin altındaki konutlarda KDV oranı yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi

Büyükşehir KDV düzenlemesi kapsamında belirlenen ilk dilimin altında kalan (2013 – 2016 yılları arasında 500 TL., 2017 ve sonrasında 1.000 TL.) net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar ile diğer şehirlerdeki net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde yüzde 1 KDV uygulanıyordu. Ancak, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, büyükşehir KDV düzenlemesi de yürürlükten kaldırılarak, Türkiye’nin neresinden olursa olsun net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi.

Konut sektörü, son dönemde konut sahiplik oranının düşmesi, konuta erişimde yaşanan sorunlar, 150 m2’nin altında kalan ve yoğun olarak talep edilen bu konutların fiyatlarının artacağı endişesiyle, bu 7 puanlık oran artışının yeniden gözden geçirilmesini talep ediyor. Çünkü, bu yüzde 7’lik KDV oran artışının fiyatlara yansıtılması kaçınılmaz görünüyor. Yani, bu konutların fiyatlarında KDV oran yükseltmesinden kaynaklı artışlar olabilir.

4) Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlarda yüzde 1 KDV oranı muhafaza edildi

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, kentsel dönüşüm kapsamındaki net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda uygulanmakta olan yüzde 1 KDV oranı aynen muhafaza edildi, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren bu konut teslimlerinde yüzde 1 KDV hesaplanmaya devam edilecek. Burada yapılan önemli değişikliklerden birisi de, yüzde 1 KDV oranı kapsamına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerin de dahil edilmiş olması.

Dolayısıyla, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde yüzde 1 KDV hesaplanacak.

Belirtilen yerlerde yapılan konutların net alanının 150 m2 ve üzerinde olması halinde ise, kademeli vergilendirme yapılacak, bu konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, aşan kısmı için yüzde 18 oranında KDV uygulanacak.

5) Arsa ve Arazi Teslimlerinde KDV Oranı Yüzde 18’den Yüzde 8’e İndirildi

Konut sektörü, uzun zamandan bu yana, arsaların tüketime konu bir emtia niteliğinde olmaması ve İngiltere ile diğer ülkelerde KDV’nin dışında bırakıldığı hususlarını dikkate alarak, arsa teslimlerinin KDV dışında bırakılması veya KDV’den istisna edilmesini veyahut bunlar yapılamıyorsa konut inşaat maliyetinin önemli bir kısmını arsa alımının oluşturduğu gözönünde tutularak arsa teslimlerinde KDV oranının yüzde 18’den yüzde 1 veya 8’e indirilmesini talep ediyordu. Özellikle hasılat paylaşımı ve kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibinin durumuna göre yapılan karşılıklı faturalaşmada, inşat şirketleri ciddi tutarlarda KDV yükleniyorlardı.

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, arsa ve arazi teslimlerinde uygulanmakta olan KDV oranı, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yüzde 18’den yüzde 8’e indirildi.

Konut teslimlerine ilişkin yeni oranlar ne zaman yürürlüğe giriyor?

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konut teslimine ilişkin olarak belirlenen yeni KDV oranları, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatları veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılacak projeler kapsamında inşa edilen konut teslimleri için geçerli bulunuyor.

Yeni Düzenlemeler Eski Ruhsatlar İçin Geçerli mi?

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konut teslimlerinde eski hükümler uygulanacak (5359 sayılı karar, Mad. 10). Bu düzenleme ile, yapı ruhsatına bağlanmak suretiyle kazanılmış haklar korunmuş oluyor, aleyhe olan hükümler ise geçerliliğini koruyor.

Dolayısıyla, büyükşehir KDV düzenlemesi kapsamında ve/veya diğer şehirlerde 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatına bağlanan projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonra tesliminde, yürürlükten kaldırılan mevzuat hükümleri uygulanacak. Örneğin, 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatına bağlanan projede yer alan ve yüzde 1 KDV’ye tabi olan net alanı 150 m2’nin altında bulunan konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonra tesliminde yüzde 8 değil, yüzde 1 oranında KDV hesaplanacak. Aynı durum, yüzde 8 ve 18 KDV’ye tabi net alanı 150 m2’nin altındaki konutlar içinde geçerli olacak, bunların 1 Nisan 2022 tarihinden sonraki teslimlerinde yüzde 8 ve 18 oranında KDV hesaplanacak. Oranının yüzde 8’e düşmüş olması durumu değiştirmeyecek.

Peki, bu düzenleme, söz konusu konutların ikinci, üçüncü veya daha sonraki el değiştirmelerinde de uygulanacak mı? Maliye, bunun takibini nasıl yapacak?

Fiili ve teorik olarak Maliye’nin bu takibi yapması imkansız.

Maliye’nin bu konuda, 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatına bağlanan projelerde inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonra inşaat şirketleri/müteahhitler tarafından yapılacak ilk tesliminde önceki mevzuata göre belirlenmiş KDV oranlarının uygulanması, sonraki el değiştirmelerinde ise 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yeni düzenlemelere göre KDV hesaplanmasına izin vermesi gerektiği görüşündeyiz. Örneğin, 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatına bağlanan projelerde inşa edilen ve yüzde 1 KDV’ye tabi bulunan konutların, inşaat şirketleri tarafından 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapılacak ilk teslimlerinde yüzde 1 KDV uygulanmalı, sonraki el değiştirmelerinde ise yeni düzenleme gereği yüzde 8 KDV hesaplanmalı.

Net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonra tesliminde hangi oranda KDV hesaplanacak?

Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutların 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren tesliminde doğrudan yüzde 18 mi yoksa 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için yüzde 18 mi KDV hesaplanacağı konusu biraz tartışmalı.

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 10. Maddesinde, Kararın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için Kararın 1 ve 4. Maddeleri ile kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam edileceği belirtilmiş bulunuyor.

Burada iki farklı görüş ortaya çıkmış durumda:

Birincisi; söz konusu düzenlemenin net alanı 150 m2’nin altında kalan konutlar için geçerli olduğu, bu nedenle net alanı 150 m2 ve üzerinde bulunan konutların 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren teslimlerinde, 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için yüzde 18 KDV hesaplanacak.

İkincisi ise, söz konusu düzenlemenin tüm konutları kapsadığı ve 1 Nisan 2022 tarihinden sonra inşaat şirketleri ve müteahhitleri tarafından ilk tesliminde yüzde 18, sonraki el değiştirmelerinde ise yeni düzenleme gereğince 150 m2’ye kadar olan kısım için yüzde 8, aşan kısmı için yüzde 18 KDV hesaplanması gerektiği şeklinde.

Bu konudaki kişisel görüşümüz birinci görüş doğrultusunda olup, net alanı 150 m2 ve üzerinde bulunan konutların 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren teslimlerinde, 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için yüzde 18 KDV hesaplanması lazım.

Maliye’nin çıkaracağı Tebliğde bu konuya açıklık getirmesinde fayda var.

Yapı ruhsatlarının yenilenmesi halinde ne olacak?

Yukarıda da ifade edildiği üzere, 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan ruhsatlar için önceki düzenlemeler, bu tarihten sonra alınan ruhsatlar için ise 5359 sayılı Karar hükümleri uygulanacak. Bu konu son derece net.

Peki, 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan ruhsatların bu tarihten sonra yenilenmesi halinde ne olacak? Hangi düzenleme geçerli olacak? Önceki düzenleme mi yoksa yeni düzenleme mi?

Ruhsat alındıktan sonra inşaatına başlanmayan ya da beş sene içerisinde inşaatı tamamlanmayan yapılar için süresi içerisinde yapı ruhsatının yenilenmesi gerekiyor. 

Kişisel görüşümüze göre, 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatlarının süresi içerisinde bu tarihten sonra yenilenmesi halinde, bu yeni ruhsat olarak kabul edilmemeli, ilk ruhsat gibi değerlendirilmeli ve önceki KDV düzenlemesine tabi olmalı. Maliye’nin çıkaracağı Tebliğde, bu konuya da açıklık getirmesinde fayda var.

Devam eden projelerden yüzde 1 KDV ile konut alanlar endişelenmesin

Mail veya telefon ile gelen çok sayıda soru, 5359 sayılı Karar ile yapılan düzenlemelerden önce devam etmekte olan projelerden yüzde 1 KDV ile satın alınan net alanı 150 m2’nin altındaki konutların KDV oranının yüzde 8’e yükselip yükselmeyeceği ile ilgili!

Bu konuda herhangi bir sorun yok, söz konusu projelerin yapı ruhsatı bu karardan önce alındığından, bu projelerdeki konutların tesliminde önceki mevzuat hükümleri uygulanacak. Dolayısıyla, bu projelerden yüzde 1 KDV ile konut satın alanlar, bu konutlar 1 Nisan 2022 tarihinden sonra kendilerine teslim edilecek olsa da, teslimlerinde yüzde 1 KDV hesaplanacak. KDV’nin yüzde 8 olarak uygulanması kesinlikle söz konusu değil (5359 sayılı Karar Mad. 10).

Yapılan düzenleme, konut sektöründe KDV iadesini azaltacak

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile konut KDV oranlarında yapılan düzenlemeler, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatına bağlanan konutlar nedeniyle yapılacak KDV iadelerini oldukça azaltacak. İade tutarının, önceki düzenlemeye göre hesaplanan iade tutarının yaklaşık 5’de 1’i kadar olacağı tahmin ediliyor.

Maliye’nin KDV oran Tebliğini 1 Nisan’dan önce yayınlaması şart

Konut KDV oranlarında 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan düzenlemelerle ilgili olarak Maliye’nin acilen (mümkünse 1 Nisan’dan önce) bir Tebliğ çıkarması ve yukarıda belirtilen konulara açıklık getirmesi gerekiyor.

Ticari gayrimenkullerin KDV’si ile ilgili bir değişiklik var mı?

Maalesef bunların KDV oranında bir değişiklik yok, yüzde 18.

Aslında sektörde yaşanan en önemli sıkıntılardan birisi de, satılamayıp stokları artan ticari gayrimenkullerle ilgili. Örneğin, sadece İstanbul’da bu şekilde satılamayan veya kiralanamayan 6 milyon metrekare boş ofis olduğu ifade ediliyor. Pandemi ve sonrasında yaşanan uzaktan çalışma, evden çalışma gibi yeni çalışma şekilleri ofise olan ihtiyacı ve talebi azalttı. Bize göre, en azından yıl sonuna kadar ticari gayrimenkullerin KDV oranının yüzde 18’den yüzde 8’e düşürülmesinin uygun olacağı değerlendiriliyor.