Üst üste son 3 aydır düşme trendinde olan konut satışlarını değerlendiren İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, konut satışlarındaki düşüşün nedenlerini 7 ana başlıkta topladı.

Sektörün deneyimli isimlerine göre konut satışlarındaki düşüşün ana sebepleri şöyle:

Merkez Bankasının politika baz faizini indirmesine karşın bankaların uyguladığı konut kredi faiz oranları yüksek seyrediyor..

Kamu bankalarının konut kredi faizleri düşük olsa da kredi kullanımının oldukça kısıtlı olması, özel bankalardaki yüksek faiz oranlarına mecbur bırakıyor. Bu yüzden piyasadaki gerçek faizlerin özel bankaların kullandırdığı yüksek oranlı faizler olduğu belirtiliyor.

Kamudaki konut kredi faizleri yüzde 1,29 iken, özel bankaların konut kredi faizleri ise yüzde 2,03’dan başlayıp, 2,70’i aşıyor.

Kamu bankalarındaki düşük faizli konut kredilerine rağmen kredili konut satışlardaki düşüş eylül ayında yıllık bazda yüzde 43 düştü. Bu, son 16 ayın en düşük seviyesi.

Uzmanlara göre bu durum, faizlerin aslında gösterildiği gibi düşük olmadığının işareti.

Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, bu durumu şöyle anlattı:

“Kamu bankalarında konut kredi faizleri 1.29, özellerde ise bunun neredeyse iki katı. Tüketici kamu bankasına gittiğinde düşük faizli krediyi kullanabilirse, başat, oyun kurucu faiz bu olur. Ancak öyle olmuyor.

Kamu bankası 1.29 faizle kredi veriyorum dese de, 2 milyon lira krediye ihtiyacınız varsa en fazla 500 bin lira veriliyor. Yani düşük faiz var ama kredi yok. O zaman gerçek başat faiz özel bankaların faizi oluyor. Onların faizi de yüksek. Bu da faizler arttı demek.”

Bankalar kullandırdıkları kredilerde kısıtlamaya gidiyor..

Kredili konut satışlarındaki düşüşün ilk nedenlerinden biri, bankaların kredi kullandırımının oldukça kısıtlı olması.

Belli bir birikimi olup, kredi çekerek ev sahibi olmak isteyen vatandaş, istediği miktarda konut kredisine erişemiyor. Bankaların kredi kullandırımı en fazla 500 bin TL ile sınırlı kalıyor.

Bu durum, ticari krediye erişmek isteyen iş dünyası için de geçerli. TCMB, ticari kredi faizlerinin yüzde 18’lere kadar düştüğünü açıklasa da iş dünyası kredi faizleri düştükten sonra krediye erişimlerinin iki kat zorlaştığını aktarmıştı.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, eylül ayı itibarıyla özellikle kredili konut satışlarındaki düşüşün son 16 ayın en düşük seviyesine gerilediğini ve sinyal verdiğine dikkat çekerek şu değerlendirmeyi yaptı:

“Kredi kullanımı veya kullandırımı çok ciddi düştü. Artık kredilerde sınırlamalar var, bu da piyasanın hızını düşürüyor. Bunda piyasanın etkisi olduğu kadar BDDK’nın kararları da etkili. Krediye ulaşım zorlaştıkça konut alım rakamları bundan doğal olarak etkilenecektir.”

Konut satış fiyatlarındaki astronomik artışlar talebi düşürdü..

Konut satışlarındaki düşüşün en önemli nedenlerinden biri, artan fiyatların talebi düşürmesi.

Vatandaş son dönemde yüzde 80’leri aşan enflasyon karşısında temel ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanırken, konut fiyatları rekor kırmaya devam ediyor.

Merkez Bankası’nın (TCMB) son verisine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları temmuzda bir önceki aya göre yüzde 8, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 173,8, arttı.

Bir konutun metrekare başı fiyatı temmuzda 13 bin 936 TL olarak gerçekleşti. Böylece 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ülke genelinde ortalama 1,3 milyon TL’yi aştı. Bu fiyat, İzmir’de 1,6 milyon TL’yi, İstanbul’da ise 2,2 milyon TL’yi aşmış durumda.

Satılık ev fiyatlarında yapılan artışları ‘astronomik’ olarak niteleyen ve bu artışların satılık evlere talebi azalttığını söyleyen İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “Fiyatlar çok yüksek. İnsanların alım gücünün üzerinde fiyatlar isteniyor şu an. Bu, talebi azaltan en önemli etkenlerden biri” dedi.

Enflasyondan etkilenmemek için gayrimenkule yönelenlerin sayısı azalmaya başladı..

Konut satışlarındaki düşüşün bir diğer nedeninin ise, birikimlerini TL’deki değer kaybına karşı korumak amacıyla gayrimenkule yatıranların sayısındaki azalış olduğu belirtiliyor.

Yılın ilk 6 aylık dönemde insanların varlıklarını korumak amacıyla gayrimenkule yöneldiklerini anlatan Ahmet Büyükduman, “İnsanlar TL’den çıkarak gayrimenkul satın almaya yöneldiler. Servet koruma saiki ile yapılan bu davranış satışları artırdı. Ancak o dönem de demiştik: İnsanlar varlıklarını istedikleri yere park ettikten sonra bu dalga yavaşlayacaktır. Nitekim öyle oldu.”

Konut kredi taksitlerinin yüksekliği korkutuyor..

Kredili satışları düşüren bir diğer etken de kredi taksitlerinin yüksekliği.

Konut kredisi kullananların ödemeleri gereken aylık taksit tutarları kamu bankalarında en az 21 bin TL’den başlıyor. Özel bankalarda bu tutar 30 bin TL’yi aşıyor.

Bu da, eğer kamu bankasından kredi kullanılırsa, bankaya 10 yılda toplam 2,7 milyon lira ödenmesine, yani bir ev parası kadar da faiz ödenmesi anlamına geliyor.

Kredi eğer özel bir bankadan kullanıldıysa da toplam ödeme miktarı 10 yılda 3,7 milyon lirayı buluyor. Bu ise, satın alınan evin tutarından da fazla faiz ödemesi yapılması demek.

Yabancıya konut satışları ivme kaybetti..

Yılın ilk 9 ayında satılan yaklaşık 1 milyon konuttan 50 bini yabancıya satılsa da temmuz ayından bu yana yabancılara yapılan konut satışlarında düşüş gözleniyor.

Bu satışlar haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 81,8 artarak 8 bin 630’a yükselmiş ve rekor kırmıştı.

TÜİK verilerine göre, yabancıya yapılan satışlar hazirandaki yüzde 81,8’lik artıştan sonra temmuzda  yıllık yüzde 12,4; ağustosta yüzde 10,1 azaldı. Eylülde ise yüzde 23,8 azalarak 5 bin 49’a geriledi. Bunun da toplam satışlardaki düşüşü desteklediği belirtiliyor.

TOKİ’nin sosyal konut hamlesi ve Emlak Konut’un kasım ayında açıklayacağı kampanyası konuta talebi olanları beklemeye aldı..

Satışların düşmesinde etkili olan bir diğer neden ise, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan 81 kentte Sosyal Konut Projesi. Ayrıca Emlak Konut GYO da kasım ayında orta ve üst gelir grubuna yönelik yeni bir konut kampanyası açıklayacak.

500 bin konut ve 250 bin konutluk arsa ve 50 bin iş yerinden oluşacak projenin duyurulmasının ardından talepte bir çekilme gözlendiği, bunun da satışlara düşüş olarak yansıdığı belirtiliyor.

Nizamettin Aşa, konut satışlarında eylülde yıllık yüzde 22,9’luk düşüşte, sosyal konut projesinin de etkili olduğunu aktaranlardan.

Aşa, “Bu proje, toplumun bazı kesimlerinin konut taleplerinde çekilmeye neden oldu ve bu çekilme devam ediyor. Bu da satışlardaki düşüşte kendini gösteren bir etken” diye konuştu.