Konut sektöründe büyük kentlerde inşaat işi üstlenen inşaat şirketleri ve müteahhitlerin sınıf ve eşik değeriyle ilgili problemleri bulunuyor. 

Abdullah Tolu konuya ilişkin "Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranını konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerine bağlayan düzenleme, yürürlüğe girdiği 2013 yılından bu yana ciddi sorunlara neden oluyor" değerlendirmesinde bulundu. Peki bu konudaki mevcut düzenleme nasıl? Sektör bu konuda tam olarak ne istiyor? Abdullah Tolu'nun konuya ilişkin yazısı şu şekilde:

Konut sektörünün çözüm bekleyen oldukça ciddi sorunları var. Bu sorunlar; başta maliyet artışları olmak üzere, belediyelerin farklı uygulamaları, 10 – 12 yıllık planların mahkemeler tarafından iptali, yarım kalan inşaatlar, finansman, arsa teminindeki zorluklar, kat karşılığı/hasılat paylaşımında hayatın olağan akşınına uygun olmayan oranlar, Maliye’nin vergisel bazı düzenlemeleri olmak üzere birçok nedene dayanıyor. İşin ilginç yanı, başta maliyet artışları olmak üzere birkaçı hariç diğerlerinin küçük dokunuşlarla düzeltilerek çözüme kavuşturulması mümkün. Bu küçük dokunuşlar neden yapılmaz anlaşılır gibi değil. Şu an sektörün bu sorunların çözümüne oldukça ihtiyacı var.

Bu sorunlardan birisi de, büyükşehirlerde inşaat yapan inşaat şirketleri ve müteahhitlerle ilgili.

Sorun tam olarak ne?

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranını konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerine bağlayan düzenleme, yürürlüğe girdiği 2013 yılından bu yana ciddi sorunlara neden oluyor. Özellikle son birkaç yıldır konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerinde ciddi artışlar olmasına rağmen, KDV oranının belirlendiği değerlerde artış yapılmaması, büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilecek arsa kalmamasına neden oldu.

Bu düzenleme tamamen yürürlükten kaldırılmadığı veya söz konusu düzenlemedeki eşik değerler ciddi anlamda güncellenmediği takdirde, çok yakın bir zamanda büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilemeyecek ve dolayısıyla satılamayacak. Söz konusu düzenlemenin, bu şekilde bir sonuç doğurmasının beklenmediğini, hatta bunun önceden öngörülmediğini peşinen belirtmek istiyorum.

Mevcut düzenleme nasıl?

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenleme, KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Kararnamede yer alıyor. Bu konuda ilk düzenleme 2012/4116 sayılı Kararname ile yürürlüğe konuldu. Daha sonra ise, 2017/9759 sayılı Kararname ile güncelleme yapıldı.

Söz konusu düzenlemeye göre, net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

(1) Yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 ila 31 Aralık 2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projelerinde;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18,

(2) Yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde;

a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,

b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18

KDV oranı uygulanıyor.

Kararnamedeki eşik değerler güncellenmedi, çok düşük kaldı

Evet, tam olarak da böyle oldu, büyükşehirlerde yapılacak net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranını konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim m2 değerine bağlayan düzenlemedeki eşik değerler 2017 yılından bu yana güncellenmedi. Söz konusu düzenlemede, bu değerlerin otomatik olarak güncellenmesini sağlayacak bir hüküm de bulunmuyor.

Aslında, sektör temsilcilerinden KONUTDER, 2017 yılında söz konusu düzenleme yapılırken bu konuya dikkat çekerek, anılan eşik değerlerin en azından yeniden değerleme oranıyla otomatik olarak yükseltilmesini sağlayacak bir hüküm konulmasında çok ısrar etti. Ancak, bu haklı öneri, Maliye tarafından “ihtiyaç duyulursa güncelleme yapılır” denilerek kabul edilmedi. Şu an geldiğimiz son noktada hemen herkes, “keşke söz konusu tutarları otomatik olarak güncelleyecek bir düzenleme olsaydı” şeklinde demeye başladı.

Sektör bu konuda tam olarak ne istiyor?

Sektör, kısaca bu düzenlemenin yürürlükten kaldırılmasını veya bu yapılamıyorsa alt eşik değerin (şu an bin TL) günün koşullarına uygun olarak ciddi oranda yükseltilmesini (en az 4 bin TL olmasını), diğer tutarların ise buna göre artırılmasını istiyor.

Konutta yüzde 1 ve 8 KDV oranı tarihe mi karışıyor?

Yukarıda da ifade edildiği üzere, bu düzenleme tamamen yürürlükten kaldırılmadığı veya söz konusu düzenlemedeki değerler ciddi anlamda güncellenmediği takdirde, çok yakın bir zamanda yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilemeyecek ve satılamayacak. Yani, bunlar yapılmadığı takdirde, konutta yüzde 1 ve 8 KDV oranı tarihe karışacak gibi görünüyor.

Sektörde diğer bir sorun da, inşaat sınıfının tespiti

Yine büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde esas alınan kriterlerden birisi de, konut inşaatının lüks ve birinci sınıf inşaat olması. Bu konuda da uygulamada ciddi sıkıntılar yaşanıyor.

Şu an yürürlükte olan düzenlemeye göre, yapılan her inşaat lüks inşaat olarak kabul ediliyor. Yani, büyükşehirlerde yapılacak her konut inşaatı, otomatik olarak lüks inşaat kapsamında bu düzenlemeye tabi oluyor. Bunun nedenini merak ediyor, böyle bir şey nasıl olabilir diye düşünüyorsunuz değil mi? Daha fazla merak ettirmeyelim, bunun nedeni, Maliye’nin çok eski tarihli bir düzenlemesi.

Maliye, inşaat sınıf tespitinin 39 yıl önce çıkardığı cetvele göre yapılmasını istiyor

Maliye, lüks ve birinci sınıf inşaat tespitinin 39 yıl önce çıkardığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılmasını istiyor (15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete). Ancak, bu durum uygulamada ciddi sıkıntılara neden oluyor.

Öncelikle, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, her yıl inşaat sınıflarına göre “yapı yaklaşık birim maliyetleri”ni yayınlıyor (2021 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (24.03.201 tarihli ve 31433 sayılı Resmi Gazete). Söz konusu Tebliğde yapılar 5 sınıfa ayrılmış, konutlar III ve IV. gruplarda sınıflandırılmış bulunuyor. Ancak, bu sınıflandırmada lüks sınıf adı altında bir sınıflama bulunmuyor. Birinci sınıfta ise; kümesler, barakalar, gölgelikler, çardaklar bulunuyor. İşin ilginç yanı, belediyeler tüm ruhsatları bu Tebliğdeki sınıflamaya göre veriyor, inşaatın sınıfını da yine bu Tebliğe göre belirleyerek, ruhsat üzerine yazıyorlar. Buraya kadar bir sorun yok.
Sorun Maliye’ye gidildiğinde ortaya çıkıyor. Çünkü, Maliye, inşaat sınıfının 39 yıl önce yayınladığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılması istiyor. İnşaat şirketleri ve müteahhitler bu defa da, inşaat sınıfının Maliye’nin 39 yıl önce yayınladığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılması için belediyelere başvuruyorlar.

Yani, KDV oran tespiti yönünden, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tebliğine göre alınan inşaat ruhsatlarındaki inşaat sınıfları yeterli olmuyor, Maliye’nin istediği inşaat sınıflarının ayrıca tespit ettirilmesi gerekiyor. Çünkü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Tebliğindeki inşaat sınıfları ile Maliye’nin esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıfları birbirinden oldukça farklı. Maliye'nin esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıfları, 39 yıl önceki malzemeler, teknoloji, inşaat kalitesi vs. esas alınarak belirlenmiş. Türkiye’de ve dünyada inşaat yapımında ve kalitesinde her şey o kadar değişti ki, 1982 yılı tanımını 2021‘de uygulamak, hatta bulmak mümkün değil.

Örneğin, Maliye’nin yayınladığı cetvelde;

- Lüks İnşaat: Dış duvarlar: mermer, çini, bakır kaplamalı, Çatı örtüsü: Bakır ve kurşun kaplamalı, ısı yalıtımlı, Tavan: İkiden fazla odası gizli ışıklandırma, ses tecritli asma tavan (sert ağaç, alüminyum, alçı vb.), İç duvarlar: İkiden fazla odası ısı ve ses yalıtımlı, sert ağaç kaplama, Taban (döşeme): İkiden fazla odası mermer ve benzeri tabii taş, ahşap parke, halı kaplamalı.

- Birinci Sınıf İnşaat: Dış duvarlar: Tabii (troverten vb.) ve suni taş, kaliteli ahşap ve metal kaplamalı, Çatı örtüsü: ısı yalıtımlı ve alüminyum kaplamalı çatı, Tavan: Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı sıvalı. İç duvarlar: İkiden fazla odası yağlı boya, yıkanır kağıt vb. madde ile kaplama vs. şeklinde tanımlanıyor.

Bize göre, söz konusu düzenlemede inşaat sınıflarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tebliğine göre yapılması gerektiği yönünde bir düzeltme yapılması veya Maliye tarafından 39 yıl önce yayınlanan Cetvel’in günün koşullarına uygun olarak yenilenmesi ve güncellenmesi gerekiyor.

Sonuç olarak;

İnşaat sektörünün yaşadığı sorunlar arasında yer alan bu iki önemli sorunun, çıkarılacak birer Cumhurbaşkanı Kararı ile çözümlenmesi mümkün bulunuyor. Gerçekten de söz konusu düzenlemede yer alan eşik değerlerde 2017 yılından bu yana artış yapılmaması, büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilecek arsa kalmamasına neden oldu. Bu düzenleme tamamen yürürlükten kaldırılmadığı veya söz konusu düzenlemedeki eşik değerler ciddi anlamda güncellenmediği takdirde, çok yakın bir zamanda büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilemeyecek ve satılamayacak. Yani, konutta yüzde 1 ve 8 KDV oranı tarihe karışacak gibi görünüyor. Ayrıca, bu düzenleme yürürlükten kaldırılmayıp güncellenecekse, inşaat sınıfının tespitinde de artık bir karar verilmesi şart. Sınıf tespiti Maliye’nin 39 yıl önce yayınladığı cetvele göre yapılacaksa, bu cetvelin de mutlak suretle günün koşullarına uygun olarak yenilenmesi gerekiyor.