GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 1.Çeyrek Raporu, Türkiye Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla yayınlandı. Temel ekonomik verilerin yanı sıra konut, krediler, AVM, ofis, lojistik, turizm, GYO gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporda bu yıl ayrıca Prof. Dr. Emre Alkin’in de değerlendirmeleride yer aldı.

Emlak sektörü ile mali piyasaları yakınlaştıran uzman bir bankaya ihtiyaç var

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurları arasındadır. Türk konut sektörü son 15 yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörü önemli bir ‘çarpan’ etkisine sahiptir. Bu etki 2008 küresel krizinde daha iyi anlaşılmıştır. 

Sektör bileşenleri ile birlikte makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili koşullarda meydana gelecek değişikliklere de duyarlı davranmaktadır. Bu nedenle ‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makro-ekonomik gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir. Sektör ekonomik gelişmelerin dışında gelecek beklentisi, risk algısı ve beğeni gibi niceliksel olarak ölçülmesi daha zor olan faktörlerden de etkilenebilmektedir. İnşaat sektörü değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman etkisi daha az olacağı varsayılan değişkenlerin etkisi yüksek olurken, bazı dönemlerde ise tam tersi olabilmektedir. Örneğin konut kredi faizlerinin yükselmesi bir yandan tüketicinin talebini düşürürken diğer yandan üretim maliyetlerini de artırmaktadır. Fakat bazı dönemlerde tüketim ile faiz arasındaki duyarlılık oldukça azalabilmektedir.

KONUTTA ARZ-TALEP DENGESİ OLUŞUYOR

Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasası’nda fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yaptığımız analizlerle bulduğumuz cevap ise ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür.

Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2012 ile Ocak 2017 arasında, reel olarak %43,09 oranında artmıştır. Yeni konut fiyat endeksi aynı dönemde %35,72’lik reel fiyat artışı sağlamıştır. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından oldukça uzaktır. Her iki endekste kabul edilir bir artış oranı sağlamıştır. Endekslerin artışı sektörün canlılığının ve talebin sürekliliğinin işareti olarak da yorumlanabilir.

Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda ‘köpükleşme’ eğilimleri görülebilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.

Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır.