Yıllardır çok geniş bir uygulama alanı olmasına rağmen mali ve hukuki anlamda açıklığa kavuşturulmayan konulardan biri de kat Karşılığı İnşaat İşlerindeki uygulamalardır. Vergi Mevzuatımızın en karmaşık ve en flu alanını teşkil eden bu boşluklar haklı olarak yatırımcıyı da, arsa sahibini de duraksamaya düşürmektedir. Vatandaşın en doğal hakkı olan hukuki güvenliğini riske eden bu boşluklar çoğu zaman yargı kararlarıyla doldurulmaya çalışılmaktadır.

Son zamanlarda Konutların net alanının nasıl hesaplanacağına ilişkin alışa geldiğimiz çelişkiler ve farklı tanımlamalar uzun süredir inşaat sektöründe belirsizlik yaşanmasına neden olmuştur. Bu hususta idarenin farklı birimlerince yapılan tanımlamalar arasında ciddi farklılıklar doğmuş ve sonunda olay yargı mercilerine intikal etmiştir.

Bilindiği üzere, konutlarda 150 metrekarelik net alanın hesabı büyük önem arz etmektedir. Bu sınır değer hem uygulanacak KDV oranını belirliyor, hem de KDV iadesinde önem arz ediyor. 150 metrekarelik net alanın hesabı Maliye Bakanlığınca önce yürürlükten kaldırılmış bulunan 30 seri no.lu KDV tebliğiyle, sonra KDV Genel Uygulama Tebliği ile yapılmış olup, bu tebliğde yıllardan beri süregelen görüş aynen korunmuş ve son derece dar kapsamlı bir tanıma yer verilmiştir. Buna göre; “net alandeyimi "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.

Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:

a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak;

-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,

-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,

-Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m²'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,

-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,

-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,

-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,

-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,

-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,

faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 metrekareyi, garajların 18 metrekareyi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”

Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan ve 01.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğindeki düzenleme daha geniş kapsamlı ve gerçekçi bir uygulama olmuştur.

Buna göre ise; “Bağımsız Bölüm Net Alanı, Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.” 

Maliye Bakanlığınca yapılan tanım ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan tanım karşılaştırıldığında arada önemli farklılıkların olduğu görülmektedir. Maliye Bakanlığının KDV tebliğinde net alana dahil edilen Balkon, teras katı, kat ve çatı bahçeleri, kömürlük, depo, otopark, açık çıkmalar, asansör boşluğu vs. yerler Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan ve 01.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğindeki düzenlemede net alan hesabına dahil edilmemiştir. 

İnşaat sektörünün görüşü ve talebi daha gerçekçi bir belirleme olarak değerlendirilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğindeki düzenlemeye uyulması yönünde olmuştur.

Danıştay 4. Dairesi açılan bir davada Maliye Bakanlığının KDV tebliğindeki düzenlemesinin yürürlüğünü durdurmuştur. Danıştay 4. Dairesinin konuya ilişkin 10.12.2014 gün ve E.2014/4835 sayılı kararına Maliye Bakanlığı tarafından Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu nezdinde itiraz edilmiş ise de,  DVDD Kurulu Maliye Bakanlığının itirazını reddetmiştir. Halen konuya ilişkin Sayın Danıştayca verilecek son karar beklenmektedir.

Sayın Danıştayca verilen kararlarda özetle, net alan hesabının teknik bir konu olduğu ve bu konudaki yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığında olduğu, Maliye Bakanlığının başka kurum ve kuruluşların görev alanına giren konularda bu kurum ve kuruluşların görüş ve düzenlemelerini dikkate almadan düzenleme yapamayacağı açıkça vurgulanmıştır.

Anılan kararlar sonrası Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı da yıllardır süren görüşünden geri adım atmış, hukuka ve hakkaniyete uygun yeni özelgelerle uygulamada 01.05.2014 tarihinden itibaren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerektiğini bildirmiştir. Bu uygulamadan geri dönülmeyeceği ve bundan böyle en azından bu hususun açıklığa kavuşmuş olduğu kanaatindeyim.

Danıştayca verilecek karar her ne kadar mevcut boşluğu dolduracak ise de, esasen bu hususların ve genelde sektördeki belirsizliklerin gündemde olan yeni Gelir Vergisi tasarısıyla giderilmesi zorunludur. Zira vatandaşın hukuki güvenliği ve uygulamadaki yaygın duraksamaların bir an önce giderilmesi ülkemizin en önemli sektörlerinden olan inşaat sektörünü rahatlatacaktır.