Kira artışlarına getirilen yüzde 25’lik sınır 10 Haziran’da uygulamaya girdi. 1 Temmuz 2023 yılına kadar sürecek düzenlemenin haziranda başlaması nedeniyle ikinci kez kapsama girmek istemeyenlerin haziranda süresi gelen yeni kira kontratlarını 2 Temmuz’a erteliyor. Ayrıca bazı ev sahiplerin ticari ünitelerde olduğu gibi konutta da hava parası talep etmeye başlarken, gayrimenkullerini daha yüksek fiyatla kiraya vermek için mevcut kiracıyı tahliye etme yoluna gidiyor. Uygulamayla birlikte kayıt dışılığın artacağı, mahkemelerdeki kiracı ev sahibi davalarının yoğunlaşacağı uyarısı yapılıyor.

“Hava parası devreye girdi”

Düzenlemenin 10 Haziran’da başlayıp 2 Temmuz 2023’de bitecek şekilde uygulandığını söyleyen İstanbul Emlak Brokerları Kooperatifi (İSTEB) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, “Dolayısıyla şimdi girenler gelecek yılda yüzde 25 oranıyla anlaşma yapacak. Bu nedenle yeni kontratların gelecek yıl da yüzde 25’ten etkilenmemesi için 2 Temmuz’a erteliyorlar” dedi. Ayrıca işyerlerinde olduğu gibi hava parası gibi uygulamaların da devreye girdiğini anlatan Özcan, “Tahliye taahhütnameleri gibi uygulamalar daha fazla uygulanıyor. Bu yapılması gereken bir şeydi. Ancak tek bir konuttan geliri olanların bu kapsamda kalmasının günahı ne. Bu nedenle düzenleme önü arkası düşünülmeden yapılmış” diye niteledi. Sınırlamadan dolayı artık kiranın iyi bir yatırım olmadığını düşünenlerin evini satışa çıkaracağını, bunun da satılık konut sayısını artacağını dile getiren Özcan, “Ancak bu konutlar da yüksek fiyattan satılacağı yine yüksek rakamdan kiraya verilecek. Dolayısıyla bu da kira sorununa çözüm olmayacak. Evlerini satanlar ise Portekiz gibi ülkelere gidip ev satın alacak. Şimdiden bunu duymaya başladık” dedi.

“Bu iş 3’üncü sayfa haberlerine kadar gider”

Uygulamayı değerlendiren TURYAP Genel Müdürü Kemal Karadağ da, sahadaki emlakçılarla konuştuklarında düzenlemenin uygulanabilir bulunmadığını söyledi. “Düzenlemeye belki kiracısından memnun olan iyi niyetli bir kesim onay verecek, ancak büyük kısım artış için ne yapabilirim mücadelesi verecek” diyen Karadağ, “Kira tespit davalarında artışa neden olacak. Görece kendini güçlü bulan, ‘ben korkuturum, taciz ederim’ şeklinde kendinde hak bulanlar nedeniyle 3’üncü sayfa haberlerine kadar bu iş gidebilir” dedi.

Mülk sahiplerinin mağdur olmamak adına kayıt dışı paralarla mağduriyetini gidermeye çalışacağına dikkat çeken Karadağ, “Ev sahipleri resmi olarak yüzde 25 artırıp, geri kalanını kayıt dışı alacak. Kiracı da ‘kayıt dışı şu kanaldan ödemeler yaptım’ deyip dava yoluna gidebilir. Mahkemelerdeki kira davaları artacak. Dolayısıyla mevcut ekonomik şartlarda bu düzenleme tek başına bir çözüm olmayacak. Daha büyük kamusal sorunlara yol açacak” yorumunda bulundu. ‘Kiracıyla uğraşmak yerine evimi satar, paramı alıp döviz, altın yatırım yaparım, kur korumalı hesaba koyarım’ diyenler olacağını kaydeden Karadağ, ancak bunların sayısının açılan çekişmeli davalar kadar yoğun olmayacağını söyledi.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz da, uygulamanın hukuki boyutlarını anlattı. Borçlar Kanununun 344. Maddesini geçici madde ile değiştiren düzenlemesi ile TÜFE 12 aylık değişim oranı yerine 10.06.2022- 01.07.2023 arasında kira artış oranının yüzde 25 olacağını kaydeden Kiraz, “Mevcut sözleşmesi devam eden kiracılar açısından 10 Haziran ve 30 Haziran arasında yenileme dönemi gelmiş tüm kiracılara iki defa yüzde 25 tavan sınırlaması uygulanacak. Bu çok büyük bir eşitsizlik. İvedilikle yeni bir düzenleme yapılarak kanunun yürürlük tarihi ilk konuşulduğu gibi 01.07.2022-01.07.2023 olmalıdır” diye konuştu. 2023 yılının 1 Temmuz’una kadar yenileme dönemi gelmiş tüm kiracıların yüzde 25, sonrasında uzama dönemi gelmiş tüm kiracıların ise TÜFE 12 aylık değişim oranı kapsamında artıracaklarını kaydeden Kiraz, “Bu noktada herkes ne şekilde hangi dönemde artış yaparsa yapsın 2024’te artık eski uygulama şekli olan TÜFE 12 aylık değişim oranı kapsamında artış yapacak” dedi.

İlanlar yüzde 2 azaldı, kiralar yüzde 1 arttı

Emlakjet Genel Müdürü Tolga İdikat, yıllık kira sözleşmesi zam oranına üst limit getiren açıklamadan bu yana kiralık ilan adetlerinde kısa sürede yüzde 2 azalma gözlemlediklerini söyledi. “10 Haziran’dan bu yana kiralık ilanlarda görülen azalmanın mülk sahiplerinin kiralık ilanlarını geri çekmesi olarak değerlendirmek mümkün” diyen İdikat, şöyle konuştu: “10-14 Haziran arasında Türkiye’de ortalama talep edilen kiralık ev fiyatlarında yalnızca birkaç günde yüzde 1’lik artış görülüyor. Dolayısıyla yeni regülasyon ev sahiplerini kiralama fiyatlarını belirlerken daha yüksek meblağları talep etmeye yönlendirebilir. Ancak şimdilik mülk sahiplerin satma ve kiralama kararlarını askıya aldı gibi görünüyor. Mülklerin fiyatlarını belirlemek için piyasayı gözlemlediklerini tahmin ediyoruz” diye konuştu.

Konut sahiplerinden kiracılara tahliye davası

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, mevcut düzenlemeden gayrimenkul sahiplerinin çok ciddi şekilde rahatsız olduklarını söyledi. “Piyasa enflasyonunu yüzde 100’ün üzerinde, TÜFE oranı da yüzde 73 ve TÜFE 12 aylık değişim oranı da yüzde 39,33’ken, bu oranın neredeyse yarısının kira zammına uygulanacak olmasını hem doğru bulmuyorlar hem de Anayasaya aykırı görüyorlar” diyen Kiraz, “Bu noktada son 1 haftada çok ciddi şekilde konut sahiplerinin kiracılarını tahliye etmek istediklerini görüyoruz. Özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye gerekçesine dayanıldığını ve hatta mülklerini kiracılı bir şekilde satarak yeni malike bu durumu devretmek istediklerini görüyoruz” dedi.