Son 2 senedir Gayrimenkul üreticileri yeni yatırımlar için çekimser davranması başta İstanbul olmak üzere birçok kentte arz sorununu ortaya çıkardı. Talep canlı, üretim az olunca mevcut konutlarda hem kiralar hem de satış yükseldi.Yeni üretimdeki yavaşlamanın etkilediği diğer bir alan da pazarlık oldu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, İstanbul’un 37 ilçesinden 157 gayrimenkul danışmanı ile son bir sene içinde gerçekleştirdikleri satış ve kiralama işlemlerini analiz etti. Araştırmada 2. el piyasada satılık ve kiralık gayrimenkullerin pazara çıkış değerleriyle yapılan işlem değerleri arasındaki fark analize tabi tutuldu ve pazarlık marjındaki düşüş gözlemlendi.

PAZARLIK MARJI NE KADAR?

Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 senesinde yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e düştü. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 senesinde yüzde 6.1 iken bu oran 2020 senesinde yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e düştü. Dükkân ve ofis gibi ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme yaşandı. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 senesinde ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e ulaştı. 

Konut piyasasında son iki senede görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki daralmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden meydana geldiğini söyleyen İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da kalabildiğini dile getirdi. Kiralık ev bulmanın zor olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini söyleyen emlak danışmanları da 1 TL bile indirim yapmayan kimi ev sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini söyledi. 

‘800 BİN ÜRETİM GEREK’

Peki önümüzdeki sene pazarlıkta alıcı daha faydalı olabilecek mi? Büyükduman bu durumu arz-talep dengesinin belirleyeceğini belirtti. Senenin ilk 9 ayında 480 bin yeni daire için inşaat ruhsatı aldığını belirten Büyükduman, “Son çeyrekle birlikte rakam 600 bini aşabilir. Ancak ülke genelinde her yıl evlenmeler, boşanmalar gibi birçok nedenle 800 bin yeni konuta ihtiyaç var. Ne zaman ihtiyaç kadar üretim olur, o zaman alıcının eli güçlenir” şeklinde konuştu.

DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞIN PAYI GERİLİYOR

Araştırmada kentsel dönüşüm dahilinde yıkılıp yeniden yapılacak inşaatlarda arsa sahibine düşen oranlar da değerlendirildi. Araştırma sonuçları ortaya koyuyor ki bir bölgede yeni konutların metrekare değerleri ne kadar yüksekse arsa sahiplerine düşen pay da o kadar artıyor. Metrekaresi 5 bin TL’den işlem gören bir piyasada arsa sahibine düşen pay yüzde 41 olurken, 10 bin TL olan bir piyasada arsa sahibinin payı yüzde 50’ye, 20 bin TL olan piyasada ise yüzde 60’a çıkıyor. Müteahhitle hak sahibi arasındaki pazarlıkta önemli bir faktörün de inşaat maliyetleri olduğunu anımsatan Büyükduman, seneler içinde artan maliyetler sebebiyle vatandaşa yani arsa sahibine düşen oranın azaldığına vurgu yaptı. Büyükduman yaşanan değişimi bir örnekle şunları söyledi: “2019’da metrekaresi 10 bin TL olan yeni dairelerinin değeri Merkez Bankası fiyat endeksine göre 2020’de 11 bin 605 TL’ye, 2021’de 16 bin 592 TL’ye çıktı. Buna rağmen arsa sahibine düşen pay 2019’da yüzde 61.8’ken, 2020’de yüzde 59.8’e ve 2021’de yüzde 57.6’ya geriledi.”

ŞEHRİN ÇEPERLERİ AVANTAJLI

İstanbul'un 37 ilçesinden derlenen 525 adet satış ve kiralama verisinden derlenen sonuçlara göre yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi lokasyona ve değerine bağlı olarak değişkenlik gösteriyor. İstanbul’da her ilçe için geçerli amortisman süresinden söz edilemese de rakamlar ortaya koyuyor ki 1 milyon lira altındaki konutlar ve kentin gelişim çeperleri daha avantajlı. Araştırmada İstanbul için ‘ortanca kira çarpanı 256 ay’ yani yaklaşık 21 yıl olarak hesaplanırken bu oran ilçelere göre farklılık gösteriyor. İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Kadıköy gibi merkezde bulunan ilçelerde ortanca kira çarpanı 287 ay yani yaklaşık 24 yıl olarak hesaplanırken, Şile, Pendik, Tuzla, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece gibi çeperlerde yer alan ilçelerde kira çarpanı 227 ay yani yaklaşık 19 yıla düşüyor. Seneler içinde kira çarpanlarında gözlemlenen yükselişi ev fiyatlarındaki artış hızının kiraların artış hızının üstünde olmasına bağlayan Büyükduman, son aylarda kiralardaki ani artışların önümüzdeki yıllarda kira çarpanlarında düşmeye sebep olabileceğini belirtti.

KONUT MU DÜKKÂN MI?

Aynı değerdeki konut ve dükkânların kira çarpanları dolayısıyla kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL değerindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken aynı değerdeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma sonuçlarına göre dükkânların geri dönüş süreleri ortalama olarak konutlarda 3 sene daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün doğru olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “Mesela bir konutun 10 yılda 3 defa kiracı değiştirdiğini düşünelim. O ev toplamda en fazla 3 ay kiracısız yani boş kalır. Ama dükkân 3 defa kiracı değiştirse süre 1 yıla kadar uzayabilir. Bu nedenle yatırım için dükkân daha kârlı demek doğru bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari birimlerin daha çok etkilendiğini hesaba katmak gerek” şeklinde konuştu.