ABD’nin 2008 yılında yaşadığı Mortgage  krizinden sonra, ABD Merkez Bankası (FED) 2008’den 2013’e kadar  tarihinde görülmediği kadar çok (bilançosunun 3 katı) QE1-2-3 denilen  üç defa parasal genişlemeyle birlikte hızlıca faizlerini düşürmüştü.  Yaşanan krizin etkileri tüm dünyayı etkilediğinden  İngiltere, Avrupa, Japonya ve birçok merkez bankaları peşi sıra krizi hafifletmek ve krizden çıkma reçetesi olarak aynı yolu tercih etmişlerdi. 

Gelişmiş ülke ekonomilerinin bu tercihleri sonucunda faizleri düşen yatırımcı aktörlerin tümü getiri arayışına girişerek; mali disipline uyan, makro göstergeleri iyi olan ve derecelendirme kuruluşları tarafından yatırım yapılabilir notu olan büyüme için dış finansmana ihtiyacı olan gelişmekte ülkelere yatırım yaptılar. Bu sayede bizim de dahil olduğumuz gelişmekte olan ekonomilere(EM) para akışı ve bu ülkelerin dış borçlanmaları görece düşük faizle gerçekleşmişti.

2013 mayıs ayında FED parasal genişlemeyi sonlandırdığını ve parasal sıkılaştırmaya başlayacağını duyurduktan sonra(faiz artırım süreci ve bilanço küçültme v.b) bizim gibi gelişmekte olan ekonomilerin dış finansman maliyetleri artmaya, yatırımcısına reel getiri sağlayacak kadar faiz geliri sağlamayan ekonomilerin para birimleri dolar karşısında değer kaybetmeye başladı.

Ülkemizde ise bu dönemlerde gayrimenkul sektörü en verimli sektörlerin başında geliyordu. Finansman maliyetleri düşük olduğu için ve iç piyasa faizleri de düşük olduğu için getiri arayışında bulunan yerleşikler gayrimenkul sektörüne deyim yerindeyse hücum etmişti. 2015 yılında Fed faiz artırımlarına başladıktan sonra paranın maliyetinin artmasıyla yeni kaynaklar devreye sokularak Varlık Fonu ve Kredi Garanti Fonu sayesinde ekonomik büyüme birkaç yıl daha sürdürüldü. Ta ki 2018 döviz krizine kadar. O dönemden sonra gayrimenkul sektöründe yaşananları hepimiz biliyoruz…

 Bu yılbaşında Davos’ta yapılan Dünya Ekonomik  Forumunda dünyanın en büyük 800 CEO’larına yapılan ankette;  ABD-Çin ticaret savası, Brexit, AB’nin malum durumu v.b sebeplerden  Uzakdoğu ülkelerinin, Avrupa’nın hatta dolaylı olarak ABD’nin de resesyona gireceğine dair görüşlerin hakim olması Fed’i harekete geçirip sürdürdüğü politikayı gözden geçirmesine sebebiyet verdi.  Ve parasal sıkılaştırmayı sonlandırıp faiz indirimlerine başladı ve 2019 bilançosunda sıkılaştırmaya gitmeyi ertelediğini açıkladı. Peşinden ECB’de(Avrupa Merkez Bankası) faiz indirimi yaptı ve yeniden tahvil alım programına başlayacağını açıkladı.

Gelişmiş ekonomilerde böylesine gelişmelerin yaşanması  bizim gibi gelişmekte olan ekonomiler için yukarıda özetlediğim sebeplerden ötürü yeni bir fırsat penceresi sunmakta.

Fakat bu açılan pencereden ülkemiz ne kadar faydalanabilir?

Düşük maliyetli fonlama bulabilsek bile sanayici endekslerinde ve tüketici endekslerinde ekonomiye olan güvenin son zamanlarda düşük olması,

Mali disiplin konusunda geçmişe göre daha kötü bir durumda olmamız çünkü bütçe açığımız önceki yıllara göre çok fazla,

Derecelendirme kuruluşları tarafından ülke notumuzun maalesef çöp diye nitelendirilen kategoride olması,

Makro göstergelerin  önceki dönemlerimize göre daha kötü olması(işsizlik v.s),

Yerel bankaların uzun vadeli kredi verirken risklerini hedge ettikleri  Londra’daki  “çapraz para swap” piyasasına olan güvenin  geçtiğimiz aylarda zedelenmesi dolayısıyla, swap piyasasının hacminin daralması,

…gibi sebeplerden ötürü konjonktür farklılığı oldu kanaatindeyim.

En önemlisi ise şu anda yaşamakta olduğumuz bu parasal genişlemeler: Kriz sonrası yapılan parasal genişlemelerden ziyade, 800 CEO’nun “Küresel ekonomide işler iyiye gitmiyor” kanaatinden oluşan gelişmelerin sonucu önlem amacıyla atılan adımlar.  Yani krizi öteleme ya da krize engel olmak amacıyla atılan adımlar. 

Dolayısıyla böyle bir konjonktürden geçerken gayrimenkul sektörünün hareketliliğinin sürdürülebilir olduğu kanaatinde değilim. Ülkemizde yıllık konut ihtiyacından fazla yapılan konutların ülkemize fayda değil zarar vereceğini düşünüyorum.  Faizlerin 0,99 olması anlık reçeteler olabilir fakat küresel ekonomilerin içinde oldukları  politikaları görmezden gelerek yapılacak gayrimenkul yatırımların  temkinli yapılması ülke vatandaşları olarak hepimizin faydasına olacaktır