Konu ile ilgili açıklamalarda bulunan sektör temsilcileri bugünkü sistemin vatandaşın beyanını esas aldığını belirterek yerel yönetimlerin rayiç düzenlemesine gitmelerinin yerinde olacağını kaydettiler. Bazı emlakçılar ise gerçek piyasa fiyatı üzerinden vergi alınmasının satışları durduracağını savunuyor.

Maliye SPK ve BDDK ile işbirliği yapıyor Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan payını almak için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) ile işbirliğine gitti. SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve lisans sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen raporları değer ve değere etki eden öznitelik verileri Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Değer Bilgi Merkezi’ne elektronik olarak anlık gönderilecek. Maliye böylece gayrimenkulün alım-satım işlemlerinde güncel rayiç bedeller üzerinden vergi alacak.

Cumhurbaşkanlığı Programı’nda var

Gayrimenkulün her dönem için, hem ekonominin lokomotifi, hem de yatırımı aracı olmaya devam ettiğini kaydeden Güncel Group Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer, “Son dönemde maliyet artışları gayrimenkul fiyatlarının da yükselmesine neden oldu. Bütçe açıklarını kapatmaya çalışan Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan payını almak için harekete geçti” dedi. 25 Ekim 2022 tarih ve 31994 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan; ‘6294 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nın onaylandığını kaydeden Sezer, “Söz konusu programın Tedbir 264.2. bölümünde, ‘Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergilendirme etkinleştirilecektir’ ifadeleri yer almakta. Bu konu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı başta olmak üzere ilgili kamu kurum ve kuruluşları görevlendirilmiştir” değerlendirmesinde bulundu.

Gerçekçi ve rasyonel fiyat

Bu düzenleme ile vergi gelirlerinde adalet sağlanabilmesi ve ciddi bir artış yaratmasının hedeflendiğini ifade eden Sezer, “Uygulama web tapu ile hayata geçirilecek. Yani 1 Ocak 2023 itibari ile vergide adaleti sağlama ve etkinleştirme amacıyla daha önce rayiç bedel uygulaması olarak bilinen ve belediyeler tarafından tespit edilen gayrimenkul alım satımına esas olan değer tespitinin daha gerçekçi ve rasyonel olarak tespit edilmesi amacıyla yeni bir sisteme geçilmesi planlandı. Bu düzenleme ile vergi gelirlerinde adalet sağlanabilmesi ve ciddi bir artış yaratması hedeflenmiştir” dedi.

Vergisiz kalan matrah da vergiye tabi olacak

Sezer şöyle devam etti; “Bu durumun vergi adaletini nasıl sağlayacağını ve vergi gelirlerindeki artışı nasıl sağlayabileceğini gelin birlikte inceleyelim. Bilindiği üzere ülkemizde gayrimenkul alım satımları genellikle gerçek bedel üzerinden değil belediyelerde belirlenen rayiç bedel uygulamaları üzerinden yapılmaktadır. Bu durumda ise rayiç bedel ile gerçek bedel arasında ciddi farklarının oluşmasına neden olmaktadır. Her şeyden önce alım satımda ödenen tapu harçlarının, rayiç bedelden alınması nedeniyle daha düşük olarak tespit edilip ödenmektedir. Ama asıl vergi kaybı; rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki farktan kaynaklı matrahtan gelir veya kurumlar vergisini eksik alınmakta ve bu matraha isabet eden katma değer vergisi de haliyle düşük olmaktadır. Yeni durumda ise gayrimenkul gerçek bedeline yakın bir fiyat üzerinden alım satım işlemi yapılacağı için; öncelikle yüksek bedel üzerinden alım satım harçlarının ödenmesi gerekecektir. Ayrıca gayrimenkul fiyatlarının gerçek bedeline yakın bir bedel ile satışının yapılması sağlanacağından, vergisiz kalan matrah da vergiye tabi olacak tahakkuk ve tahsil edilecek hem gelir ve kurumlar vergisi artacak hem de buna bağlı KDV artışı yaşanacaktır.”

Vergisel maliyet artışı fiyatlara yansıyacak

Aslında sektörde bir vergilendirme değişikliği yaşanacağını vurgulayan Sezer, “Bunun sonucu olarak inşaat sektörü daha önce ödemediği tutarlar da yüksek vergilerle karşılaşacaktır. Sektör kendisini koruma altına almak amacıyla, en iyi ihtimalle oluşacak vergisel maliyetlerini gayrimenkul satış fiyatlarına yansıtmaya çalışacaktır. Ya da bunun alternatifi olarak sektörde vergisel maliyetlerinin aşağı çekilebilmesi amacıyla naylon fatura kullanımı başlayacak ve / veya artacaktır. Sektördeki çok yüksek kâr marjlarının daraldığını gören müteşebbisler sektörden çıkacaklar veya yeni yatırımcılar sektöre girmeyecektir.”

Kargaşa yaşanabilir

Sistemin uygulanmasında ilk etapta karışıklıklar ve uzamalar olabileceğini vurgulayan Sezer şöyle dedi; “Söz konusu sistemin uygulanmasının bu sene ilk olması ve web tabanındaki bilgi ve belgelere nasıl ulaşılıp ulaşılamayacağının belirsizliği nedeniyle alım satım işlemlerindeki süreler uzayacak. Hele buna bir de, web tabanında bilgi ve belge olmayan gayrimenkuller için, bu belge ve bilgileri oluşturmak için belirli bir zaman geçeceği düşünülecek olursa; gayrimenkul alım satımı daha önceden olduğu gibi birkaç günde gerçekleştirilemeyip, çok daha uzun bir zaman alacaktır. Bize göre web tabanındaki bilgi ve belgelerin hiç olmaması veya eksik olması nedeniyle ilk yıl bu süreç daha uzun olarak gerçekleşecek olup izleyen yıllar daha makul bir zaman diliminde gerçekleştirilecektir.”

Sektörler arasında vergilendirme adaleti sağlar

Sezer, şöyle devam etti; “Bize göre; bu durum, gayrimenkul alım satımında süre uzamalarına neden olsa da, vergisel maliyetlerinin satış fiyatlarının yansımasına neden olacağı için zaten yüksek olan gayrimenkul fiyatlarının iyice yükselmesine neden olsa da, sektörün vergilendirilmesi adına alınmış önemli bir karar niteliği taşımaktadır. Çünkü; bilindiği üzere inşaat sektörünün yeterince vergilendirilmemiş olması nedeniyle, yatırımcılar için rahat ve kolay para kazanmanın bir alternatifi olarak değerlendirilmekteydi. Kararın uygulanmasıyla birlikte sektörler arası vergilendirme anlamında da fırsat eşitliği sağlanmış olacağından yerinde bir uygulama olacaktır. Zaten söz konusu kararın uygulanmasındaki amaç da çok açık ve net olarak belirtildiği gibi, vergi gelirlerindeki adaleti sağlamak ve etkinliğini arttırmaktır. Sektörde tepki ve dirençle karşılaşacağını beklediğimiz bu uygulamanın sektörler arası vergilendirmede adaleti sağlamada katkı sağlayacağını beklemekteyiz”.

SEKTÖR TEMSİLCİLERİ NE DİYOR

“Tapulardaki rayiç bedel artırılmalı”

Halihazırda belediyenin belirlediği rayiç bedeller olduğunu belirten TURYAP Genel Müdürü Kemal Karadağ, “Ama vatandaşa diyor ki rayiç bedeli kendin söyle, o zaman da vatandaş diyor ki belediyede niye sen kendin bedel gösteriyorsun. Diğer yandan daire fiyatı 1 milyon lira olmuş ancak kamuda rayiç bedel 200 bin lira ise belediyeler burada 750 bine varan bir rayiç bedel uygulamasına gidebilir. Böylece vergi kaçırmanın önü kapatılır” yorumunu yaptı. “Tek evini satana vergi olmamalı” “Aldığınız gayrimenkulü 5 yıl içinde sattığınızda vergiye tabi ödemek zorundasınız” diyen Karadağ, “5 yıl sonra sattığınızda buna tabi değilsiniz, ancak burada bunun ticaretini yapan kişiler için bu mekanizmayı canlı tutmak anlaşılır. Fakat bir kişi bir ev alıp bunu 1 yıl sonra satıp belki başka ev alacak kişiye burada inanılmaz bir vergi çıkıyor. Dolayısıyla satmaktan kaçınıyor. Bu konuda düzeltilmesi gereken bir açık var “ değerlendirmesini yaptı. Dolayısıyla rayiç uygun seviyede güncellenmesi ve alınan verginin daha alınabilir seviyeye çekilmesinin önemine dikkat çeken Karadağ, “Diğer türlü insanları kayıt dışına çeker, ilan sitelerine verilen ilanlar düşer, alım satımları banka yoluyla değil de elden yapar, buradan yapılacak bir şey yok” dedi.

“Vergiler serbest bırakılmalı, ön alım hakkı getirilmeli“

Bosforce yönetici ortağı ve İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan, “Mevcutta belediyeye gittiğinizde memur hesaplıyor şu kadar para ödeyeceksiniz diyor, sizde imzalıyorsunuz. Normalde benim asgari beyanım 300 bin lira, evin değeri 1 milyon liraysa, devlet bana mülkin değeri nedir diye sormuyor ki, böyle olunca herkes 300 bin liraya göre rayiç bedelini ödüyor. Devletin teşvikiyle 700 bin lirayı vergiden kaçırmış oluyorsunuz“ dedi. Dolayısıyla emlak beyan değeri gerçekten çalışan bir sistem olmadığını savunan Özcan şöyle konuştu: “Örneğin Vaniköy Caddesi’nde, 50 bin TL diyor, ancak cadde üzerindeki yalı kısmı ise metrekare birim fiyatı 30 bin dolardır. Yalı dairesi ise 20 bin dolardır. Yalının arka tarafında yer alıyorsa 5 bin dolardır. Ancak bunlar aynı vergiden vergilendiriyor. Bu adil bir şey değil. Onun yerine beyan serbest bırakılmalı, düşük oranda vergi ve devletin vergi kaçırandan şuf’a (önalım) hakkı olmalı. Yani evin değeri bu kadarsa devlet önce bana sat deme hakkına sahip. Yoksa palyatif düzenlemeler kalıcı çözümler getirmeyecek.”

“Uygulama ertelenir”

Mevcut rayiç bedellerin düzelmesi gerektiğine dikkat çeken Realtyplus Türkiye Kurucu Ortağı Özhan Carda, vergi dilimlerinin düzeltilmesi gerektiğini belirtti. Bu vergilerle gerçek piyasa fiyatları üzerinden vergi alındığı takdirde satışların duracağını savunan Carda, “Bu durumda değerlemeyi kim yapacak, belediye mi yapacak, burada bir sürü açık var. Satarken herkes değerleme yapacaksa bunun masrafını kim karşılayacak. Alıcı mı satıcı mı? Ancak bunlar yeni yıla yetişmez. Dolayısıyla bunun erteleneceğini düşünüyorum” dedi.