Yatırım konusunda değişmeyen iki güvenli limandan, biri altın diğeri gayrimenkul sektörüdür. Yıllardır emeğiyle elde ettiği birikiminin değer kaybetmesini istemeyen bu nedenle gayrimenkul sektöründe değerlendirmek isteyen vatandaşlar, maalesef kötü niyetli kişilerin hedefi olabilmektedir. Özellikle kolay yoldan para kazanmak isteyen dolandırıcıların, gayrimenkul sektörüne ilgisi bilinen bir durumdur.

Son zamanda “müstakil tapu” kavramı üzerinden verilen bir kısım satış ilanlarında, tapunun müstakil olmadığı durumlara daha sık rastlanmaktadır. Nedir bu “müstakil tapu” ve neden ilanlarda “müstakil tapu” ifadesi ön plana çıkarılmaktadır. Özetle, tek bir sahibi olan ve kadastral paftalarda bir başka hissedarı bulunmayan tapuya müstakil tapu adı verilir. Bir başka ifadeyle, müstakil tapu, tek kişinin mülkiyetindeki tapudur. Müstakil tapulu taşınmaz sahibi iseniz, hiç kimseye bağımlı olmadan ya da herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmadan taşınmazınız üzerinde özgürce tasarrufta bulunabilirsiniz. Buradaki müstakil ifadesi, bir başka hissedar olmadan tek başına gayrimenkulünüzü devir etmenizi, kullanmanıza imkân verir. Yani taşınmazı kullanmakta başkasından bağımsız olmaktır.

Hisseli tapuda ise, gayrimenkulün tamamına değil, tamamı içinde bir paya sahipliğiniz vardır. Ancak bu pay çok zaman fiziken taşınmaz üzerinde sınırlara ayrılarak belirlenmemiştir. Bir anlaşma çerçevesinde fiili kullanım alanları belirlenmiş olsa, hissedarların fiziki kullanım alanları belirlenmiş olsa dahi hukuki hissedarlık durumu bundan ayrılır. Hisseli tapuda taşınmazın tamamında belirli bir hisse oranında sahip olunur. Bu tür tapu sahipliğinde; hissenizi devir etmek, kullanmak ya da başkaca bir ayni hak tesis etmek isterseniz diğer hissedarların iradelerini de dikkate almak zorunda kalırsınız.

Aleyhinize ortaklığın giderilmesi davası açılabilir

Taşınmaz hissedarları olarak, taşınmazın kullanım konusunda anlaşmış olsanız dahi içinizden biri, bu hissedarlığı/ortaklığı devam ettirmek istemez ve sonlandırmak isterse taşınmazı tamamen elinizden kaybedebilirsiniz. Bu halde, açılabilecek bir ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davası taşınmazın bir bütün olarak satılmasına neden olabilir. 

Müstakil tapuya sahip gayrimenkul daha değerli ve daha risksizdir

Pek tabidir ki, müstakil tapulu taşınmaz her zaman hisseli olana göre daha sorunsuz ve daha değerlidir. Bunu bilen dolandırıcılar veya kötü niyetli kişiler, gayrimenkul sektörüne yabancı, tapu kaydı ya da senedini okumasını bilmeyen vatandaşlara tapu senedini (tapu belgesini) göstererek hisseli taşınmazı sanki müstakil tapulu taşınmaz olarak anlatımda bulunup haksız menfaat sağlayabilir.  

TAPU SENEDİNİN OLMASI, MÜSTAKİL TAPUYA SAHİP OLDUĞUNUZ ANLAMINA GELMEZ

İster müstakil ister hisseli tapulu olsun, tapuya kayıtlı tüm taşınmazların, hepimizin aklına gelecek bir çırpıda gelecek görselde bir tapu senedi (tapu belgesi) vardır. Önemli olan bilgi şudur; tapu senedinin var olması taşınmazı müstakil tapulu yapmaz. Bir taşınmazın müstakil tapu olduğunu ancak tapu senedinin “sahibi” ve “arsa payı” başlıkları altında pay “1/1” olarak belirtilmiş ya da “pay belirtilmemişse” müstakil tapu söz konusudur. Hisseli tapuların tapu senedinde “arsa payı” başlığı altında “3/13”, “1/42” … vb. kesirli pay oranları yazılıdır.

Bu nedenle müstakil tapulu bir taşınmaz gibi çeşitli ilanlarda satışa çıkarılan taşınmazların, aslında müstakil tapulu olmayabileceği, bu hususlarda özellikle satın alma öncesi taşınmazın müstakil tapulu olup olmadığı sorgulanmalıdır.

Aldığınız taşınmazı, önalım hakkı nedeniyle kaybedebilirsiniz

Müstakil tapulu arsa olduğunu düşünerek, hisseli bir arsa (müstakil olmayan) alıyorsanız, ve bu satım işlemi diğer hissedarlara kanunda belirtilen şekilde bildirilmemiş ise, taşınmazın mevcut hissedarları önalım hakkını kullanarak taşınmazı elinizden alabilirler. Kanunda hisseli satışlarda diğer hissedarlara öncelikle satın alma hakkı verilmiştir. Hatta yeni tarım yasasında arazilerin satışında bitişik komşu parsel sahiplerine de ön alım hakkı getirilmiştir. Bu da şu anlama gelmektedir. Hisseli bir arsayı tapuda satış olarak gösterdiğiniz bedelle başka bir hissedar sizden alabilmektedir.

Tapuyu gerçek satış rakamından devir alın

Özellikle hisseli bir taşınmaz satın alımında; gerçek satış rakamının, tapudaki resmi devir işleminde mutlaka gösterilmesi ve harçların da gerçek rakam üzerinden ödenmesi önemlidir. Bu hususlarda vatandaşlarımızın dikkatli davranması gerekir.