Alfa Invest tarafından hazırlanan ve 2024 yılını baz alan “İstanbul Ofis Piyasası Analizi” raporu kamuoyuyla paylaşıldı. Raporda, İstanbul A sınıfı ofis piyasasına ilişkin dikkat çekici veriler yer aldı. Buna göre, A sınıfı ofislerde boşluk oranı yüzde 5,1 seviyesinde ölçüldü. Şehir genelindeki toplam ofis arzı ise 7,4 milyon metrekarede sabit kaldı.

Raporda, birincil kira rakamının metrekare başına 50 dolar (yaklaşık 1.850 TL) olarak belirlendiği ifade edilirken, inşaat halinde olan ofis projelerinin toplam büyüklüğü 130 bin metrekare olarak kaydedildi. Aidat bedellerinin metrekare başına 175 TL ile 400 TL arasında değiştiği belirtilirken, yeni kiralamalarda dekorasyon sürelerinin ortalama 1-3 ay sürdüğü aktarıldı.

Ofis dekorasyonuna yönelik masraflar ise metrekare başına 850 ila 1.200 dolar arasında değişiklik gösterdi. Alfa Invest’in raporu, İstanbul ofis piyasasının mevcut durumunu ve maliyet kalemlerini detaylı bir şekilde ele alarak sektör profesyonellerine yol gösterici bilgiler sunuyor.

2024 KİRADA REKOR YILI OLDU

Çalışmaya göre 2024 yılı ilk yarısı kira seviyesi rekor seviyeye ulaştı ve ilk yarı yıla kadar kira artış hızı artarak devam etti. Yılın ikinci yarısına gelindiğinde ise doluluk oranın artmasıyla ve kiracıların doğru ofisi bulmakta zorlanmasının etkisiyle taşınma kararlarında ertelemeler yaşandı. Erteleme kararları talebin düşmesine ve kira artış hızının yavaşlamasına sebep oldu. 2024 yıl sonu itibarıyla birincil kira rakamı dolar bazında 50 dolar m2/ay +KDV iken, TL bazında 1.850 TL m2/ay +KDV olarak gerçekleşti. 2020’de bu rakam 25 dolar/m2 olarak hesaplanmıştı.

YAYINLAR YENİ BİNALARDAN

Rapora göre geçen yılın tamamında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen 140 bin metrekarelik kiralama işlemlerinin yüzde 39’u medya sektörüne ait. Bu sektörü yüzde 20’lik oranla teknoloji şirketleri takip ederlen, kiralama işlemlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans sektörleri oluşturdu.

KİRALARINA YETİŞİLMİYOR

Çalışmaya göre 2024 yılı ilk yarısı kira seviyesi rekor seviyeye ulaştı ve ilk yarı yıla kadar kira artış hızı artarak devam etti. Yılın ikinci yarısına gelindiğinde ise doluluk oranın artmasıyla ve kiracıların doğru ofisi bulmakta zorlanmasının etkisiyle taşınma kararlarında ertelemeler yaşandı. Erteleme kararları talebin düşmesine ve kira artış hızının yavaşlamasına sebep oldu. 2024 yıl sonu itibarıyla birincil kira rakamı dolar bazında 50 dolar m2/ay +KDV iken, TL bazında 1.850 TL m2/ay +KDV olarak gerçekleşti. 2020’de bu rakam 25 dolar/m2 olarak hesaplanmıştı.

YAYINLAR YENİ BİNALARDAN

Rapora göre geçen yılın tamamında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen 140 bin metrekarelik kiralama işlemlerinin yüzde 39’u medya sektörüne ait. Bu sektörü yüzde 20’lik oranla teknoloji şirketleri takip ederlen, kiralama işlemlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans sektörleri oluşturdu.

ANADOLU YAKASI’NDA OFİS KİRALARI ARTIŞTA

İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olan Levent-Maslak hattındaki doluluk oranlarının yükselmesi, kiracı adaylarının Anadolu Yakası’na yönelmesine neden oldu. Bu durum, Anadolu Yakası’ndaki ofis boşluk oranlarının hızla düşmesine ve kira fiyatlarının artmasına yol açtı. Özellikle bölgenin birincil ofis alanları olan Kozyatağı ve Ataşehir’de dolar bazında kiralar yüzde 20 artışla 30 dolar/m²/ay + KDV seviyesine ulaştı. Türk Lirası bazında ise yüzde 50 oranında bir artışla 1.050 TL/m²/ay + KDV olarak gerçekleşti. Dolar bazındaki artış enflasyonu aşarken, TL bazındaki artış enflasyonla paralel ilerledi.

Bölgedeki hareketliliğin önemli bir diğer sebebi ise İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) faaliyete geçmesi oldu. Kamu bankalarının burada operasyonlarına başlamasıyla birlikte bölgeye olan talep arttı. 2024 yılı itibarıyla özel sektör şirketlerinin de İFM’ye yönelmesi bekleniyor.

Uzmanlar, mevcut piyasa koşullarında faiz indirim politikalarının etkisiyle ofis piyasasında hareketliliğin artacağını ve 2025 yılının ikinci yarısından itibaren yeni ofis yatırımlarının başlayacağını öngörüyor.