18.08.2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmi Gazetede yayımşanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile, “ticaret + konut” parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023’e kadar konuta dönüştürülebilmesine imkan sağlandı.

Yapılan bu düzenleme ile, sadece İstanbul’da 1,5 milyon metrekare, ülke genelinde ise toplam 4 milyon metrekarelik ofisin konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi halinde, İstanbul’da 10 bin, Türkiye genelinde ise 40 bin olmak üzere toplam 50 bin yeni konut arzı söz konusu olacak.

Dönüşüm için tadilat ruhsatı şart..

Düzenlemeye göre, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenmesi gerekiyor.

Yani, ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı olanların ofisleri kendi kendilerine konuta çevirmeleri söz konusu değil. Bunların mutlak suretle ilgili mercilere başvurarak, daha önce ofis/büro amaçlı düzenlenen yapı ruhsatlarında, bu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüşüm için kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırmaları ve tadilat ruhsatı düzenletmeleri gerekiyor.

Dönüşümde yüzde 80 sınırı..

Söz konusu düzenlemeye göre, “ticaret + konut” parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümler, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023‘e kadar konuta dönüştürülebilecek. Örneğin, 500 ofisin sadece 400’ünün konuta dönüştürülmesi mümkün olabilecek.

İnşaatı tamamlanan veya devam eden ofislerini konuta çevirmek isteyen inşaat şirketlerinin son tarih olan 1 Temmuz 2023 tarihini de dikkate alarak, bir an evvel ofislerini konuta çevirmeleri ve bu kapsamda ruhsatlarında gerekli tadilatları yaptırmaları gerekiyor.

KDV ve harçlar konusu..

Burada iki tür harç var: Bina İnşaat Harcı ve Yapı Kullanma İzin Harcı

Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı (ilave ve tadiller dahil), inşaat veya tadilat ruhsatının alınması bina inşaat harcına tabi bulunuyor. Konut veya işyerlerinin kullanış tarzlarının değiştirilmesi halinde de bu değişiklik tadilat sayılarak, ek harca tabi tutuluyor. İnşa edilmiş olan binalarda, tadil veya ilaveler yapılması halinde harç, binanın önceki yüzölçümü ile ilave kısmın yüzölçümü toplamı üzerinden hesaplanıyor. Ancak, daha önce aynı konut ve işyeri birimleri için ödenmiş bulunan bina inşaat harcı yeniden hesaplanan harçtan mahsup ediliyor (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, Ek Mad. 1).

Yapılarda kullanım amacının değiştirilmesi esaslı tadilat ve ruhsata tabi oluyor, esaslı tadilat nedeniyle yeni yapı kullanma izni belgesi talep edilmesi halinde ise, yapı kullanma izni harcı ve ilgili ücretlerin alınması gerekiyor (Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü’nün 28.04.2021 tarihli ve 7118846/622.02/854607 sayılı yazısı).

Peki, söz konusu düzenleme kapsamında Uygulama İmar Planlarında “Ticaret + Konut” olarak belirlenmiş alanlarda, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda,  1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranını yüzde 80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırılması halinde, bu tadilat işleminden bina inşaat harcı ve yapı kullanma izin harcı alınacak mı?

Şimdi diyeceksiniz ki, ofisten konuta dönüştürmede binanın yüzölçümü değişmeyeceği için ek bina inşaat harcı ödenmez. Haklı olabilirsiniz, ama bu konuda ne olacağı, yüzölçümün aynı kalıp kalmayacağı konusu biraz belirsiz. Ayrıca, bu dönüşüm sonrasında yeni bir yapı kullanma izin belgesi alınır denirse ki, bu böyle, o zaman yeniden bir harç ödenmesi söz konusu olacak.

Aslında bu konu tamamen Maliye’nin değil, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yorum ve uygulamasına bağlı olacak. Biz daha kestirmeden gidelim, bu tür konuları kimsenin yorumu ve inisiyatifine bırakmaya gerek yok, Meclis açıldığında çıkarılacak ilk Kanuna bir madde eklenerek, bu düzenleme kapsamında ofisten konuta çevrilme işlemlerinden bina inşaat harcı ve yapı kullanma izin belgesi harcı alınmayacağı kesin olarak hükme bağlanmalı. Bu şekilde gereksiz tartışmalar ve yorumlar da daha baştan önlenmiş olur.

Ofisten konuta dönüştürülen bağımsız bölümlerin satışında KDV oranının ne olacağı da merak edilen konulardan birisi!

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (29 Mart 2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmî Gazete) ile,

– Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutlarda 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren kademeli KDV oran uygulamasına geçildi. Yeni düzenlemeye göre, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimlerinde, bu konutların 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 KDV hesaplanacak.

– Net alanı 150 m2’nin altındaki konutlarda KDV oranı ise 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi.

– 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konut teslimine ilişkin olarak belirlenen yeni KDV oranları, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konut teslimleri için geçerli bulunuyor.

– 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış projeler kapsamında inşa edilen konut teslimlerinde eski hükümler uygulanacak (5359 sayılı Karar, Mad. 10). Bu düzenleme ile, yapı ruhsatına bağlanmak suretiyle kazanılmış haklar korunmuş oluyor, aleyhe olan hükümler ise geçerliliğini koruyor.

Dolayısıyla, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında ofisten konuta dönüştürülen bağımsız bölümlerin satışında, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan yeni KDV oran düzenlemesinin mi, yoksa ilk alınan ofis/büro amaçlı yapı ruhsatına bakılarak uygulanacak KDV oranının mı tespit edileceği konusunun da açıklığa kavuşturulması gerekiyor.

Bize göre, söz konusu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüştürülmesi işleminde ilgili ruhsatlarda tadilat yapılması gerektiğinden, son tadil edilmiş ruhsata bakılmalı ve tapuda da konut olarak görünüyorsa, bu bağımsız bölümlerin tesliminde net alanı 150 m2’ye kadar olanlar için yüzde 8, net alanı 150 m2’yi aşanlarda ise 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 KDV hesaplanması lazım.

Ancak, Maliye’nin dönüştürme işleminden önceki ruhsatları esas alması halinde, konuta dönüştürülmüş olsa da, bu bağımsız bölümlerin tesliminde yüzde 18 KDV hesaplanması gerekecek. Geçmişte benzer bir durum İmar Barışı ile ofisten konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışında yaşandı. Maliye; yapı ruhsatında işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak görünen ancak İmar Barışı ile konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışına uygulanacak KDV oranının tapuya değil inşaat ruhsatına bakılarak tespit edilmesi gerektiğini, inşaat ruhsatı işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak verilen ancak İmar Barışı ile konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışının KDV bakımından konut teslimi olarak değerlendirilemeyeceğini, söz konusu ofis ve işyerlerinin tesliminde yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerektiğini açıkladı (GİB. Ankara VDB’nin 19.06.2020 tarih ve 84974990-130[KDV.5/İ/28-2019/55]-E.162142 sayılı Özelgesi).

Kişisel görüşümüz, Maliye’nin ofisten konuta dönüştürme düzenlemesi kapsamında tapuya bakarak uygulanacak KDV oranını tespit edeceği yönünde olmakla beraber, ileride bir sıkıntı yaşanmaması bakımından bu konuda da bir Cumhurbaşkanı Kararı çıkarmakta fayda var.