Konut piyasası son zamanlarda zor günler geçiriyor. Yatırımcılar artık konuta yatırım yapmakta zorlanıyor. Orta Doğu’daki savaş gerilimi ve krediye erişim zorluğu konut fiyatlarının yükselmesi üzerinde baskıya neden oluyor. Bu baskının azalmasıyla beraber konuttaki yükselişin yerini dolar bazlı düşüşe bırakacağını savunanlar olduğu gibi hızını alamayıp fiyatların TL bazlı düşüşünden bahsedenler var. Konut fiyatlarının yükselmesinin en büyük etkeni maliyetlerin artması. Maliyetlerdeki artış, fiyatlara yansıyarak yükselişi devam ettirecek. TÜİK’in yayınladığı inşaat maliyet endeksine göre inşaat maliyetleri 2023 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 4.62 arttı. İnşaat maliyetleri dolar bazlı olarak artıyor ve bu artış konut fiyatlarının yükseleceğinin sinyallerini veriyor.

ARZ TALEP DENGESİ

Afyonturkeligazetesi'nde yer alan habere göre; sektörde, firmalar inşaat malzemelerine zam yaparken hazır beton fiyatlarını baz alır. Beton şirketleri fiyatlara ne kadar zam yaparsa diğer malzemeciler de o kadar yükseltir. Bunu fark eden hükümet beton ve çimento fiyatlarını kontrol altına almak için bir dizi çalışma başlattı. Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli faktörlerden biri arz talep dengesi. Halen konut arzı, ihtiyacı karşılamaktan çok uzak ve böyle devam etmesi bekleniyor. Konut kredisi faizlerinin yükseltilmesiyle konut satışlarında yeni bir dönem başladı. Son 1 yıldır konut satışlarının yüzde 80’i peşin parayla yapılıyor. Geriye kalan yüzde 20’lik kısım ise kısa vadeli kredilerle gerçekleşiyor. Krediye erişimin zor olması kredili satışların gerilemesine neden oldu.

DOLAR BAZLI ARTIŞ DEVAM EDİYOR

Piyasada satılık evlere bakıldığında fiyatı düşen evlerin çoğu kiracı sorunu yaşanan ikinci el konutlar. Hükümetin 2 yıldır uyguladığı yüzde 25 kira zammı sınırlaması ev sahiplerini mağdur etti. Bu sorunla uğraşmak istemeyen ve mevduatta yıllık yüzde 50’lere dayanan faiz gelirinden yararlanmak isteyenler evlerini satışa çıkarıyor. Geçmişte yatırım için ev alanlar, evlerini satıp elde edecekleri parayı mevduata yatırmayı tercih ediyor. Konut fiyatlarındaki yükseliş hız kesmiyor. “Tuzu kuru” diye tabir edilen, geçmişte yatırım için ev alanlar dolar bazlı fiyatı artırmaya devam ediyor. Bu yatırımcılar, kiracı çıktıktan sonra evini tekrar kiraya vermeye de pek yanaşmıyor. Evi boş tutuyor. Her ne kadar satılık evin fiyatını dolar bazlı belirlemek yasaksa da satamadıkları halde evlerine dolara endeksli olarak zam yapıyorlar.

FİYATLAR NE OLACAK?

Normal şartlar altında sorunsuz konutlarda dolar bazlı yükselişlerin devam etmesi bekleniyor.  Kirada oturup da ev almak isteyenler için, piyasada kiracı sorunu yaşanan ya da sahibinin nakde ihtiyacı olan konutlarda alım fırsatları var. Faizin cazibesine kapılanlar evlerini bir an önce satmak istiyor. Bu fırsatlar 1 yıl devam etmesi bekleniyor. Özellikle lüks ve değeri yüksek konutlarda fırsatlar oluşabilir. Bu tip yerlerde pazarlık marjı yüksek olur. Bunun dışında inşaat malzeme fiyatlarındaki artış, dövizdeki yükseliş ve yüksek mevduat oranları özelde konut, genelde ise gayrimenkul fiyatlarına uzun vadede yansıyacaktır. Kısa vadede ise konut şirketlerinin yapımı devam eden projelerinde bankaların kredi musluklarını kapatmasından dolayı fırsatlar çıkabilir.