Ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili tartışma yaklaşık 13 yıldır sürüyor!

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Konu, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili. Bu, KDV oranından KDV iadesine kadar pek çok konuyu yakından ilgilendiriyor.

Maliye tartışmalı düzenlemeyi yaptı, sonra kaldırdı!

Maliye, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenlemeyi kendisi yaptı, sonra yine kendisi kaldırdı!

Her şey Maliye’nin Sirküleri ile başladı!

Her şey Maliye’nin görüş değiştirmesiyle başladı. Nasıl mı? İşte süreç

KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranları, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor ve buna göre KDV oranı uygulanıyordu.  Ancak, Maliye, 2011 yılında yayınladığı bir Sirkülerle uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının, yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri).

Maliye, bu Sirkülere dayanarak çok sayıda özelge de verdi (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)

Görüş değişikliği ofislerin konut olarak satılmasına neden oldu!

Evet, bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’yi geçmeyen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde, bu satışların indirimli oranda (yüzde 1) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin nakden veya mahsuben iade olarak talep edilmesi sonucunu doğurdu. Bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi de yapıldı.

Maliye, 2014 yılı sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçti!

Evet, gerçekten de ruhsat ve tapuda işyeri – ofis – dükkan olarak kayıtlı taşınmazların konut olarak satılması ve üstüne KDV iadesi alınması oldukça ilginçti. Hatta anlaşılır gibi de değildi.

Nitekim, Maliye, yaptığı hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, tekrar doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının, tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı 

Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.

Maliye yaptığı KDV iadelerini cezalı olarak geri istedi!

Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükellefler adına eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler nedeniyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak geri istedi.

Mükellefler olayı Yargı’ya taşıdı!

Maliye’nin önceki görüşüne göre ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları yargıya taşıdı.

Vergi Mahkemeleri Maliye’yi haklı buldu!

Vergi Mahkemeleri bu konuda Maliye’yi haklı buldu.

Verilen kararlarda özetle; taşınmaz teslimlerinde esas alınması gereken kıstasın, inşaat ruhsatı ve tapu  kayıtlarının esas alınması gerektiği,  kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı, aksi halde, bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirilmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı, bunun da vergilendirme tekniğine aykırı bir durum oluşturacağı belirtildi.

Konu Danıştay’a yansıdı!

Danıştay, ilk kararlarında; satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine hükmederek, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun nasıl tespit edileceği hususuna açıklık getirdi (Danıştay 4. Dairesi’nin 08.06.2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı, Danıştay 9. Dairesi’nin 07.10.2021 tarihli ve E.2018/2060, K.2021/4580 sayılı Kararları). Yani, Danıştay’ın ilk kararları, kat yönetim planında ofislerin konut olarak kullanılmasına karar verilmesinin herhangi bir öneminin bulunmadığı, bu konuda resmi tapu kayıtlarının esas alınması gerektiği doğrultusunda.

Danıştay’ın 2022 yılında verdiği kararlar da aynı doğrultuda!

Danıştay’ın 2022 yılında verdiği kararlar da aynı doğrultuda devam etti, taşınmaz teslimlerinde inşaat ruhsat kayıtlarının esas alınması gerektiği, kişilerin hangi amaçla sattıkları veya alanların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranının tespitinde önem arz etmediği, aksi halde bağımsız bölümlerin hukuki nitelendirmesinin kullanıcıların tercihine bırakılmış olacağı ve bu durumun vergi tekniğine aykırı olduğu, belediyece verilen ruhsatta bağımsız bölümlerin iş yeri olarak isimlendirildiği hususunun tartışmasız olduğu, dolayısıyla iş yeri olarak ruhsatlandırılan ve iş yeri olarak yapı kullanım izni bulunan bağımsız bölümlerin konut olarak tesliminin yapılamayacağı ve indirimli oranda KDV uygulanamayacağı belirtildi (Danıştay 4. D.’nin 18.04.2022 tarihli ve E.2018/6540, K.2022/2618 sayılı Kararı).

Bu kararlara rağmen ümitler hala devam ediyordu!

Yukarıda yer alan kararlara rağmen, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin ümidi hala devam ediyordu.

2024 yılında verilen kararlar tüm ümitleri bitirdi, son nokta da konuldu!

Danıştay, içinde bulunduğumuz 2024 yılında verdiği kararlar ile, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili tartışmaya son noktayı da koydu: Satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerekir. Satın alan kişilerin kullanım durumları ve taahhütleri bağımsız bölümlerin niteliğini ve mükelleflerin vergisel yükümlülüklerini etkilemez (Danıştay 3. Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli ve E.2020/4155, K.2024/539, Danıştay 9. Dairesi’nin 05.03.2024 tarihli ve E.2023/3123, K.2024/1098 sayılı Kararları).

Yani, Danıştay’ın konu ile ilgili kararları artık yerleşik hale geldi.

Sonuç olarak;

Danıştay’ın 2024 yılında verdiği bu son kararlar, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin tüm beklentilerini tamamen bitirdi. Yani, taşınmaz satışlarında alıcıların kullanım şekli veya satın alma amacının değil, tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının tapu kayıtlarına göre belirlenmesi gerekiyor. Yani, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında, tapu kayıtlarının esas alınması ve yüzde 20 oranında KDV hesaplanması gerekiyor.

Alıcıların bu taşınmazları hangi amaçla satın aldıklarının veya bunları hangi amaçla kullanacaklarının herhangi bir önemi bulunmuyor. Satılan taşınmaz tapu kayıtlarında konut olarak yer alıyorsa konutun tabi olduğu KDV oranında, işyeri - ofis olarak kayıtlı ise iş yeri – ofisin tabi olduğu oranda KDV hesaplanması gerekiyor.

Bu kararlarla, son 13 yılda büyük tartışmalara ve ihtilaflara neden olan bir konu daha çözüme kavuşturulmuş oldu.

Darısı diğer ihtilaflı dosyaların başına!..

Kaynak: Ekonomim.com - Abdullah Talu