Son dönemlerde yükselen ev fiyatları herkesi yakından ilgilendiriyor. İnşaat sektörü temsilcileri, artan maliyetler nedeniyle fiyatların yükseldiğini ifade ederken, tüketiciler konuta ulaşmakta zorlanıyor. Biz de İstanbul, İzmir ve Ankara’da sıfır konut fiyatlarını araştırdık. İstanbul’da yeni binadaki bir evde metrekare fiyatı 8 bin liradan başlıyor, 200 bin lirayı aşabiliyor. Ankara’da 3 bin ile 40 bin TL, İzmir’de ise 5 bin TL ile 65 bin TL arasında değişiyor.
Vatandaşın da Konut üreten firmaların da gündeminde fiyatlar var. Firmalar, inşaat maliyetlerindeki önemli kalemlerde son 2 yılda yüzde 300-400 Fiyat artışıyla karşılaştıklarını, dolayısıyla bunun yeni konutlara yansıyacağını dile getiriyor. Vatandaş cephesinde ise konut edinememe sorunu büyüyor. Sosyal konutların dışında, bugün özel sektörün hayata geçirdiği konut projelerinde dar ve orta gelirlinin ev sahibi olma şansı neredeyse yok. 2002 yılında kurulan, 2003 yılında da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ‘Gayimenkul Değerleme Şirketleri’ listesine alınan ‘TSKB Gayrimenkul Değerleme’ tarafından Hürriyet’e özel yapılan araştırma da bu durumu ortaya koyuyor.
EN UCUZU 2 MİLYON TL
İstanbul’da yeni inşa edilen bir binada metrekare satış fiyatı 8 bin liradan başlıyor, 60-70 bin liraya çıkıyor. Araştırmaya göre sitedeki projelerde en düşük metrekare fiyatı artık 20 bin lira. Yani site içinde yeni bina olsun diyorsanız, 100 metrekarede 2 milyonun altında seçenek yok. Markalı konutta metrekare fiyatı inşaatın kalitesi ve lokasyona bağlı olarak 200 bin lirayı da aşıyor. Maliyet artışı il bağımsız tüm sektörü etkilediği için İzmir ve Ankara’da da yeni ev almak zorlaştı. Başkentte en düşük metrekare fiyatı 3 bin, en yüksek 40 bin lira. İzmir’de ise 5 bin liradan başlıyor, 65 bin liraya çıkıyor. Rakamların ulaşılabilir olduğu yerler ise şehir merkezinden uzak olmasıyla dikkat çekiyor.
İSTANBUL'DA İLÇE İLÇE FİYATLAR
İlçeler | Yeni binalarda En düşük (TL/m) | Yeni binalarda En yüksek (TL/m) | Projelerde En düşük (TL/m) | Projelerde En yüksek (TL/m) |
Ataşehir | 10.000 | 20.000 | 25.000 | 90.000 |
Bakırköy | 15.000 | 50.000 | 60.000 | 150.000 |
Başakşehir | 8.000 | 25.000 | 25.000 | 75.000 |
Beşiktaş | 30.000 | 70.000 | 75.000 | 220.000 |
Beylikdüzü | 9.000 | 20.000 | 20.000 | 60.000 |
Esenyurt | 8.000 | 20.000 | 20.000 | 45.000 |
Eyüpsultan | 8.000 | 25.000 | 50.000 | 120.000 |
Esenler | 8.000 | 25.000 | 25.000 | 75.000 |
Kadıköy | 20.000 | 60.000 | 45.000 | 180.000 |
Sariyer | 15.000 | 30.000 | 35.000 | 120.000 |
Şişli | 15.000 | 50.000 | 70.000 | 190.000 |
Zeytinburnu | 15.000 | 50.000 | 70.000 | 150.000 |
BELİRSİZLİK SORUNU
Artan maliyetleri değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Son iki yılda ortalama bir konut inşaat maliyeti rakamı 2.500 TL/m2’li rakamlardan 5 bin TL/m2 taban seviyelerine gelmiş durumda. İnşaat kalitesi ve markalı konut projesi olması durumunda bu rakam ayrıca yüzde 50’lere yakın şekilde daha da artıyor. Diğer taraftan inşaat maliyetinin nerelere kadar gideceği ise belirsiz ve öngörülemez bir konu olarak karşımızda duruyor. Tedarik zinciri, hammadde, lojistik, ulaşım gibi konuların hepsi inşaat maliyetleri tarafına birçok sektörde olduğu gibi artı yük getirdi” dedi.
ARSANIN DA ETKİSİ VAR
“Diğer bir sorun arsa temininde özellikle kent merkezlerinde yaşanan zorluklar” diyen Maya, “Arsa değerleri yine konut metrekare birim satış değerini arttırıcı faktör olarak karşımıza çıkıyor. Arsa bulmanın daha kolay olduğu yerlerde artık daha çok inşai hareket olduğunu görebiliyoruz. Kent merkezlerinde ise yeni bina geliştirilmesi daha çok kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleşiyor. Bu alanda da artan maliyet etkisi ile paylaşım oranları müteahhit firma lehine değişmek zorunda kaldı” şeklinde konuştu. 2021 Haziran ayı itibarıyla piyasada enflasyona karşı paranın değerini koruması için konut yatırımının tekrar önemli bir alternatif haline geldiğini hatırlatan Maya, “Demografik özelliklerimizin de son derece canlı olduğunu dikkate aldığımızda konut fiyatlarındaki artış son dönemin en önemli konu başlıklarından biri haline geldi. Pandeminin de konut sektörüne olumlu etkisi ve talep canlılığında bir etki oluşturması da bu noktada unutulmaması gereken bir diğer konu başlığı” ifadelerini kullandı.
Ankara'da İlçe İlçe Fiyatlar
İlçeler | En düşük (TL/m) | En yüksek (TL/m) |
Akyurt | 3.000 | 5.000 |
Altındağ | 5.000 | 15.000 |
Ayaş | 4.000 | 8.000 |
Bala | 4.000 | 8.000 |
Beypazarı | 4.000 | 10.000 |
Çamlıdere | 4.000 | 9.000 |
Çankaya | 15.000 | 40.000 |
Çubuk | 4.500 | 7.000 |
Elmadağ | 4.000 | 8.000 |
Etimesgut | 6.000 | 20.000 |
Evren | 3.000 | 5.000 |
Gölbaşı | 6.000 | 25.000 |
Güdül | 3.500 | 5.000 |
Haymana | 4.000 | 8.000 |
Kahramankazan | 4.000 | 9.000 |
Kalecik | 3.000 | 5.000 |
Keçiören | 8.000 | 15.000 |
Kızılcahamam | 5.000 | 10.000 |
Mamak | 6.000 | 20.000 |
Nallıhan | 6.000 | 7.000 |
Polatlı | 5.000 | 8.000 |
Pursaklar | 4.000 | 10.000 |
Sincan | 5.000 | 15.000 |
Şereflikoçhisar | 4.000 | 7.000 |
ÖRNEK HESAPLAMA
Değerleme uzmanı Maya şöyle devam etti: “Bir proje fizibilitesi şeklinde bakarak bir simülasyon yaptığımızda artık İstanbul’da konut arsa birim satış değerinin 6 bin TL/m2 olduğu bir bölgede satılabilir konut fiyatının en az 14 bin TL/m2’lere geldiğini söyleyebiliriz. Aynı şekilde daha merkezi konumda ve arsa satış değerlerinin 20 bin TL/m2 seviyelerinde olduğu bir yer için ise konut satış fiyatının en az 40 bin TL/m2 seviyelerinde olması gerekecektir. Kaldı ki daha da merkezi noktalarda bu değerin daha da yükselmesi gerekecek.” Öte yandan sektör temsilcilerine göre de maliyete bağlı konutta fiyat artışı devam edecek.
İzmir'de Yeni Konutun Bedeli
İlçeler | En düşük (TL/m) | En yüksek (TL/m) |
Balçova | 9.000 | 20.000 |
Bayraklı | 10.000 | 45.000 |
Bornova | 9.000 | 40.000 |
Buca | 10.000 | 20.000 |
Çiğli | 9.000 | 20.000 |
Gaziemir | 12.000 | 25.000 |
Güzelbahçe | 15.000 | 40.000 |
Karabağlar | 5.000 | 20.000 |
Karşıyaka | 10.000 | 30.000 |
Konak | 6.000 | 25.000 |
Narlıdere | 10.000 | 30.000 |
Aliağa | 7.500 | 15.000 |
Bayındır | 6.000 | 12.000 |
Bergama | 6.000 | 15.000 |
Beydağ | 5.000 | 10.000 |
Çeşme | 20.000 | 65.000 |
Dikili | 7.000 | 15.000 |
Foça | 8.000 | 15.000 |
Karaburun | 7.000 | 20.000 |
Kınık | 5.000 | 12.000 |
Kiraz | 5.000 | 10.000 |
Menderes | 12.000 | 30.000 |
Menemen | 10.000 | 20.000 |
Ödemiş | 7.000 | 15.000 |
Seferihisar | 15.000 | 40.000 |
Selçuk | 10.000 | 15.000 |
Tire | 6.500 | 10.000 |
Torbalı | 8.000 | 15.000 |
Urla | 15.000 | 50.000 |
FİYAT ARTIŞI İKİNCİ ELE DE YANSIDI
Yeni konut fiyatları arttıkça, bu durum ikinci ele de yansıyor. Arzın az, talebin canlı olması da artışı etkiliyor. Yeni konut için yeterli bütçesi olmayanların ikinci ele yönelmesi de bu pazarı besliyor. Öyle ki bugün ülke genelinde konut satışının yüzde 70’i ikinci elden oluşuyor. İkinci el piyasa için yeni konut fiyatlarının belirleyici olduğunu belirten Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Vatandaş satacağı evin değerini belirlerken yeni konuta bakıyor elbette. Bunda bir sorun yok. Ama önemli olan doğru mukayeseyi yapmak. Söz gelimi sizin eviniz 30 yıllık, hemen yanına yeni ev yapıldı ve 5 milyon lira. O zaman benim evim de 4 milyon diyemezsiniz” diye konuştu.
PANİK ALIMLAR YAPILIYOR
İkinci el piyasayı değerlendiren emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, panik alım ve satımlar olduğuna dikkat çekti. Taş, yaşananları şöyle anlattı: “Evini satanların çok büyük kısmı başka bir ev almak için satıyor. Alacağı evin fiyatı sürekli arttığı için, dönüyor satıştaki fiyatı sürekli yukarı yönlü revize ediyor. Bir de bu dönemde enflasyona karşı parasını korumak isteyen vatandaşın gayrimenkule ilgisi var. O da fiyat artışını görüyor, ‘daha da artacak bu fiyata alayım’ diyor. 3.5 milyon liralık eve 5 milyon lira ödeyip alıyor. O noktadan sonra o bölgede evin değeri 5 milyona çıkıyor.” Konutta en büyük sorunun arz eksikliği olduğunu, bu durumun hem satış hem de kira fiyatlarında artışa yol açtığını belirten Gökhan Taş, üretimi teşvik edecek adımlara ihtiyaç olduğunu da sözlerine ekledi.
‘EDERİNİN ÜZERİNDE TALEPLER VAR’
Sektör temsilcileri ikinci elde fiyat artışlarının bir başka sebebini ise şu sözlerle anlatıyor: “Kurumsal olmayan emlak ofisleri kimi zaman piyasanın üzerinde rakamla satış vaat edebiliyor. Bu da mülk sahibinin işine geliyor. Her ne kadar belirlenen yüksek fiyat üzerinden satış yapılması zor olsa da, emlakçılar portföyüne yeni bir ürün eklemek için bu yola girebiliyor. Eğer söz konusu konutun satıldığı bölgede arz da düşükse, istenen astronomik rakamlara alıcı da ikna edilebiliyor. Öte yandan gerçek dışı fiyat talebi emlakçıdan değil, mülk sahibinden de gelebiliyor. Bölgede fiyat artışlarını gören mülk sahibi ‘evim ucuza gitmesin’ diyerek ederinin üzerinde fiyat talep edebiliyor. Bu da emlak piyasasında dengeleri bozuyor.”