2018 yılında yaşanan ekonomik krizin ardından 2020 yılında faiz indirimi ile en parlak günlerini yaşayan inşaat sektörü 2021 ve 2022 yılını yüksek maliyetlerle karşı karşıya kaldı. 2021 yılının başından bu yana inşaat maliyetleri yüzde 300 ile yüzde 600 arasında artarken konut fiyatları da buna paralel olarak 3-4 katına çıktı.
Döviz masum kaldı
1 Ocak 2021'de 7,43 olan dolar kurundaki artış yüzde 150’yi geçmedi. Asıl fiyat artışı enerji ve emtiada yaşandı. Küresel enflasyondan dolayı emtia fiyatlarında ciddi artışlar yaşanırken döviz kurundaki artışlarla beraber Türkiye’ye faturası çok ağır oldu. Enerji ve emtiadaki fiyat artışları inşaat malzemeleri fiyatlarında rekor artışa neden oldu. Dış pazardaki talepten dolayı sanayiciler kar marjlarını da yüksek tutunca malzeme fiyatları katlanarak yükselmeye devam etti. Dövizdeki artış inşaat malzemelerindeki artışa kıyasla çok düşük kaldı. Malzeme fiyatları 2021 yılından bu yana yüzde 300 ile yüzde 600 arasında artış gösterdi.
Krizde satışlar neden yavaşlamadı?
Şehir merkezindeki 1+1 konut fiyatları 2 milyon liraya ulaşırken 3+1 sıfır dairelerin fiyatları 4-5 milyon liranın üzerine çıktı. Yazlık bölgelerde ise fiyatlar normalin çok üstüne yükseldi. İzmir, Muğla, Antalya, Aydın gibi Ege ve Akdeniz sahilindeki yazlık bölgeler fiyat artışında başı çekiyor. Çeşme’de 1+1 dairelerin fiyatları 5-6 milyon liranın üzerine çıkarken villa fiyatları 20 milyon liranın üzerine çıktı. Bu fiyatlara rağmen müteahhitler satışla ilgili herhangi bir sıkıntı yaşamadı.
Bunun 3 temel nedeni var.
Birincisi; yüksek enflasyona karşı vatandaşın parasının değerini korumak için güvenli liman olarak gördüğü gayrimenkule sığınması.
İkincisi; Ekonomik risklerden dolayı inşaatçıların projelerini askıya almasından dolayı arz sıkıntısı oluşması ve satışta sınırlı sayıda daire olması.
Üçüncüsü; Kur avantajından dolayı yabancıların Türkiye’de gayrimenkullere ilgisinin artması.
Fiyatlarda köpük oluştu
İnşaat maliyetleri her ne kadar yüksek olsa da konut fiyatlarının yüksek olmasının bir nedeni de riski vatandaşa yansıtması. İnşaat uzun süreli bir yatırım olduğu için müteahhitler enflasyonist ortamlarda en çok etkilenenler oluyor. Bir site projesinin yapımı ortalama 2 yıl sürüyor. Müteahhit satış fiyatını belirlerken 2 yıllık enflasyon riskini de vatandaşa yansıtmak zorunda kalıyor. Bir bakıma ‘bu daireyi satarsam yerine koyabilir miyim’ endişesi taşıyan müteahhit daireyi yerine koyabilmek için fiyatları yüzde 20-25 yukarı çekiyor. Bu da konut fiyatlarında balon oluşmasına neden oluyor. Enflasyon kontrol altına alındığında fiyatlardaki köpük de kalkacak ve konut fiyatları biraz daha ucuzlayacaktır.
İhtiyaç satışlarında fiyatlar geri gelmeye başladı
Elde edindiğimiz bilgilere göre konut fiyatlarında bir düşüş şimdilik söz konusu değil. Ancak konut satışlarında ciddi bir yavaşlama söz konusu. TÜİK verilerine göre konut satışları son birkaç aydır sert bir şekilde düşüyor. Satışlar Eylül ayında da yüzde 22,9 geriledi. Fiyatların çok yüksek olmasından dolayı artık yatırımcı da gayrimenkule karşı mesafe almaya başladı. Konutta arz düşük olduğu için fiyatta bir düşüş yaşanmadı. İnşaatçılar maliyetteki risklerden dolayı fiyatlarını yüksek tutuyor ve ‘anahtar teslim’ satış yapmayı tercih ediyor. Ancak ihtiyaçtan dolayı gayrimenkulünü hızlı bir şekilde satmak isteyenler fiyatlarını geri çekmeye başladı.
Resesyon riski var mı?
Vatandaşların enflasyondan korunmak için gayrimenkule sığınması fiyatlarda suni bir artış yarattı. TL’deki değer kaybının yavaşlaması veya durması, bu suni talep oluşturan yatırımcıların gayrimenkulden uzaklaşıp TL cinsi alternatif yatırım araçlarına yönelmesine neden olabilir. Konut fiyatları alt ve orta gelir grubu için ulaşılamaz bir seviyeye geldiğinden gayrimenkulün geleceğini üst gelir grubunun göstereceği reaksiyon belirleyecektir. Üst gelir grubu gayrimenkulden uzaklaşırsa (ki fiyatlar çok şiştiği için uzaklaşması muhtemel) o zaman sektörde ciddi bir resesyona neden olabilir. Böyle bir senaryoda 2018 ekonomik krizindeki gibi satıcı sayısı fazla, alıcı sayısı azaldığından fiyatlar bir miktar geri gelecektir.