Geçtiğimiz yıl üzerinde konuştuğumuz çokça gündem maddemiz vardı: girdi maliyetleri, yüksek faiz oranları, sektörel daralma...
2023 yılında ise en önemli gündemimiz gayrimenkul satışlarında ekspertiz zorunluluğu olacak.
25 Ekim 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda yer alan maddeye göre 2023 yılında tapudaki gayrimenkul satışlarına ekspertiz zorunluluğu getirilmesi ön görülüyor. Bu konu geçtiğimiz yıllarda da gündeme gelmiş ancak uygulanması zor olduğu için ertelenmişti. 2023 yılında bu uygulama yürürlüğe girer mi, bakanlık yönetmelik hazırlar mı kesin bir bilgi yok.
Hazine ve Maliye Bakanımız Nureddin Nebati de geçtiğimiz haftalarda yaptığı bir açıklamada rayiç bedel sorununa değinerek çok ciddi bir düzenleme yapılacağını belirtmişti.
Bu düzenlemenin hayata geçmesi, satış rakamlarının gerçek fiyattan gösterilmesi, sektördeki tüm meslektaşlarımızın lehine olur. Ancak bu düzenlemenin inşaat sektörü tarafından tereddütle karşılanmasının haklı bazı gerekçeleri de var. İnşaat uzun süreli bir yatırım. Projelerin başlama ile bitiş süresi ortalama 36 ay sürüyor. Türkiye gibi enflasyonist bir ülkede 36 ayda çok şey değişiyor. Enflasyon nedeniyle 3 yıl sonra geri alabildiğiniz paranız rakamsal bir artış gösterse de, satın alma gücü düşmüş olabiliyor. Hele ki satın alma gücünüz düşmüşken çok fazla kar etmiş gibi gözüküyor ve yüksek vergilerle karşılaşabiliyorsanız bu daha korkunç bir senaryo olur.
Gayrimenkulün ekspertizini yapmak kolay peki enflasyonun ve maliyetin ekspertizini kim çıkartacak?
3 yıl önce başladığınız herhangi bir inşaat projesinde kar veya zarar edip etmediğinizi rakamlar üzerinden anlayamazsınız artık. Bugün yapacağınız inşaatın maliyeti dün yaptığınız inşaattan ne kadar kar ettiğiniz gösterir. 2 yıl önce başlayıp 1 milyon liraya mal ettiğiniz bir daireyi 2 milyon liraya sattıktan sonra aynı daireyi 2 milyon lira maliyetle yapıyorsanız kar etmemiş oluyorsunuz. Yeni inşaatın maliyeti 3 milyon liraysa zarar etmiş oluyorsunuz.
Ancak devletin ekspertizinde bu hesaplamalar yok. Ne yazık ki mevcut vergilendirme sisteminde enflasyon gerçeği göz ardı ediliyor. Nominal olarak bir kar gözüküyorsa reelde satın alma gücünüz düşmüş olsa bile kar etmiş olarak görüyor.
Devletin, müteahhitlerden satış bedelini gerçek satış fiyatından göstermesini istemesi ve bu yönde yasal düzenleme yapması elbette doğru bir karar ancak gayrimenkule ekspertiz yapılırken enflasyonun da ekspertizini yapmak gerekir.
Enflasyondan arındırılmış bir gelirin vergisi alınmalı.