Ekim ayında yayımlanan kararname,bir yandan kentsel dönüşümü hızlandırırken bir yandan da amacından çıkarıp bireysel bina dönüşümüne çeviriyor. Yeni dönemde uygulamaya dair soru işaretleri yanıt bekliyor. Uzmanların ise önemli kaygıları var.
Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişti. Yeni yönetmelik ile riskli alanlarda en az 15 bin metrekarenin altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin hüküm değiştirildi. Böylece metrekare sının olmaksızın her bölgede riskli alan ilanı, diğer kriterleri taşıması şartıyla gerçekleşebilecek. Bunun, süreci hızlandırması bekleniyor. Aynca riskli alanlarda kira yardımı 18 aydan 36 aya çıkarılıyor. Riskli binalarda ise kira yardımı 18 ay ile sınırlandırılıyor.
■ 884 Milyar Lira
Kentsel dönüşüm maliyeti
■ 14 Milyon
Riskli alanlarda yaşayan toplam vatandaş sayısı
■ 39 milyon
İstanbul'da 2015 itibariyle konut sayısı. Bina sayısı ise 1 milyon 900 bin. Mevcut yapı stoğunun yaklaşık yüzde 40'ı deprem ömrünü tamamlamış durumda.
Artık çoğunluğun aldığı kararla yıkım başlayabilecek. Üçte iki çoğunlukla alman karara katılmayan üçte bir arsa payı açık artırma yoluyla ile satılabilecek ve bunun için binanın yıkılmış olması şartı da aranmayacak. Mülklerinde kalmaya devam eden, dolayısıyla doğalgaz, elektrik, su kullanan bazı kat sahiplerini de yeni yasayla yeni bir “sürpriz” bekliyor. Tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetleri durdurulacak.
Belirli süreler bitiminde yıktırılmayan binalar için artık maliklerin anlaşmalan beklenmeden, gerektiğinde kolluk kuvvet desteği de alınacak. “Kentsel dönüşümün başlamasından beri Kadıköy’deki riskli binaların henüz yüzde 10’u yıkılabildi. 27 binin üzerinde bina yıkım bekliyor” diyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Demeği (AYİDER) Başkam Melih Tavukçuoğlu ekliyor: “İnanıyoruz ki, aylar boyunca yıkılamayan binalar böylece daha hızlı yıkılabilecek, yıkım kararma rağmen bir türlü inşaata başlayamayan, fakat kat maliklerine kira yardımında bulunan müteahhitlerin mağduriyeti de önlenecek.”
Yine çok önemli bir düzenleme; açık artırma ile satış yapıldıktan sonra gelen iptallerle ilgili. Satışın tekrar edilerek sürecin uzatılması yolu tamamen kapatılmış bulunuyor. İhaleye katılıp sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi iptal yoluna giderse, 90 günlüksüre içinde, en yüksek bedeli teklif etmiş olana, o kabul etmezse sırayla diğerlerine satış yapılacak.Bir başka maddeye göre; Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamına giren taşınmazlarda da artık kentsel dönüşüm uygulaması yapılabilecek. “Tarihi eserlerde riskli alan uygulamasının büyük bir risk faktörü olduğunu düşünüyoruz” diyen Fikirtepe ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Demeği (FİKENTDER) Başkanı Yasin Bektaş, yönetmelik değişikliği ile ilgili genel bir değerlendirmede de bulunuyor: “Özellikle riskli alanlarda vatandaşlara yapılan sözleşme dayatması ve hak mahremiyetlerinin oluşmasının önüne geçilmesi için örnek bir sözleşme metninin de bakanlıkça ortaya konulması gerek. Bakanlığın özel anlaşma oranlan ve rakamlar haricinde ortaya koyduğu bu hukuki örnek ışığında, sözleşme üzerinden anlaşmak isteyen vatandaşla-nn taleplerinin de kabul edilmesi önemli. Kanuni mecburiyetten dolayı yerinin kamulaştırılması veya ihale usulü satışa çıkanlmasmdan korkarak imza atan vatandaşlann, imza atmadan önce sözleşmedeki haklı çekincelerini ihtirazi kayıt altına alarak imza atması durumunda, hukuki haklanmn doğacağını söyleyebiliriz. Hukuki süreçlerin sonucunda firmanın teminat vermesi nedeniyle, vatandaşların yaşayacağı kayıplara karşılık bakanlığın tazminat ödemesi de gündeme gelebilir.” Ayrıca Bektaş,bölgesel bir itirazları olduğunu da söylüyor; “Riskli alan olmasına rağmen Fikirtepe’ye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kira desteği vermiyor. Bu haksızlığın da ortadan kaldırmasını bekliyoruz.”
Yönetmelik değişikliğinde özellikle bazı konularda hassasiyet gösterilmesi gerektiği açık. “Örneğin; kültür ve tabiat varlıkları kanunu... Kültür ve tabiat varlıkları kanunu kapsamındaki taşınmazlarda yapılacak uygulamalara azami dikkat ve önem şart. Yoksa kentsel dönüşüm adı altında tarihi bina kıyımıyla karşı karşıya kalabiliriz” diyen Aydoğan inşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan sözlerine şöyle devam ediyor: “Riskli yapı tebligatlarının yapılması işlemine belediyeler ve muhtarlıklar vasıtası ile kiracıların da dahil edilmesi, bu kişilerin yaşayabilecekleri mağduriyetlerin önüne geçilmesini sağlayacak. Fakat üzülerek belirtmem gerek ki, yapımı devam eden inşaatların pek çoğunda teknik eleman isimleri sadece ruhsat tabelalarında. Ve bu inşaatlar kalfalar ve konunun uzmanı olmayan kişilerce yürütülüyor. Dolayısıyla ileride risk yaratabilecek uygulama hataları yapılıyor. Kentsel dönüşüm kanununun amacı riskli binaların ortadan kaldırılması; yemlenmiş riskli binalar yaratmak değil.”
Kentsel dönüşüm, çarpık kentleşmeye çözüm olmak için doğsa da uygulamadaki eksikler devam ediyor. “Bazı projelerde, eski binaları yıkmakla yetiniliyor. Oysa bir binayı yıkmaktan ziyade o binanın sosyal donatılarım, yeşil alanlarım gözetmemiz lazım. Ayrıca dönüşümün ada bazında değil, parsel bazında yapılmasından yanayız. Parseller arasında imar transferi olabilir. Böylece boş arazilerde yeşil ve sosyal alanlara yer verilebilir. Keza arsa stoku sorununun da önüne geçilmiş olabilir” diyen Melih Tavukçuoğlu, kentsel dönüşüm yasasındaki değişikliğin, hisseli mülkler üzerindeki sıkıntıyı ortadan kaldırmadığına da değinirken, “Dönüşümde altyapı sorunları da göz ardı ediliyor. Kentsel dönüşüm daha planlı ve programlı yapılmadığı sürece İstanbul’da 50 yıl sonra yeniden bir kentsel dönüşüm söz konusu olur” diyor.
Konut üretimine canlılık kazandıracak uygulama, kentsel dönüşümü bireysel bina dönüşümüne çeviriyor. Seçilmiş çarpık kentleşme bölgelerini ıslah etmek yerine, kentteki Bağdat Caddesi gibi rantı yüksek, mal sahiplerinin de hazır alıcı olarak kaldığı satış sorunu olmayan müteahhitlik hizmetine dönülüyor. Eski altyapı üzerine devam eden bir yapılaşma kurulacağı için bir süre sonra yeni sorunlar ortaya çıkacağı konusunda sektörün tarafları fikir birliği içinde. Konut sektörü için baypas olacak bu çözüm, sadece yüksek riskli binalarda uygulanabilirse kısa vadede olumlu sonuç verebilir görünüyor.
■ 18 MİLYON
Türkiye'deki yaklaşık 18 milyonu aşan yapı stokunun yüzde 67'sinin ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60'ının ise HO yaşın üzerindeki konutlardan oluştuğu tahmin ediliyor.
■ 6,5 MİLYON
2012 yılında çıkardan 8308 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte ilk etapta yapıların 8,5 milyonunun yenilenmesi hedeflendi.
■ 20 YIL
Dönüşüm için öngörülen süre.
Kasım ayında İstanbul Yapı-Endüstri Merkezi'nde düzenlenen "Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri"
konferansında Türkiye Müteahhitler Birliği, ULI Türkiye ve Yapı-Endüstri Merkezi bir araya gelerek, kentsel dönüşümü heryönüyle masaya yatırdı. Sektörün ileri gelenlerinden çarpıcı yorumlar...
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN BİLİNMEYENLERİ
DR. ÖZDEMİR SÖNMEZ
Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi, UCLG-MBVA JK... GOLD III Türkiye Koordinatörü "İstanbul gibi büyük kentlerde 'kontrollü yoğunluğun sağlanmasının' önünde sürdürülebilir kent planlaması, yoğunlukve trafik, sanayi ve hava kirliliği ile yönetim kalitesi gibi engeller bulunuyor. 'Planlanmış yoğunluk' için, kentin ekonomik ve kültürel açıdan gerekli noktalarında yoğunluğun bilinçli şekilde artırılması, belli noktalarda da yoğunluğun özellikle düşük tutularak planlı yeşil ve sosyal alanların yer alması gerekiyor. İstanbul'daki doğal bir nüfus artışı değil tamamen göçe bağlı süreç, böyle giderse 2030 yılında İstanbul'da nüfus 20 ile 25 milyon arasında bir değere yükselecek. Fiziki alanlar artık sınırlı durumda yani gidecek yerimiz yok. İstanbul'un göçten kaynaklanan nüfus artışını tüm yurda yaymalıyız."
MURAT ÖZGÜMÜŞ
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı
"Hemen hemen her projede mülk sahiplerinin ortak sorusu evinin kaç metrekare büyüyeceği üzerine. Kimse nitelikli ve yaşanabilir bir bina ya da mahalle sorgusunu birincil konu olarak almıyor. Hal böyle olunca da süreç bir türlü istenilen düzeyde gelişmiyor. Bunu sorgulaması, düşünmesi ve hatta yaptırım uygulaması gereken kamu da bu sûrece dahil olmayınca iş yatırımcı ile mülk sahibinin anlaşması ikileminde sıkışıp kalıyor."
AYŞE HASOL ERKTİN
ULI Türlâye Başkanı
"Kentsel dönüşüm ortak akıl gerektiriyor. Yurtdışındaki iyi örnekleri buraya getirip inceleyebiliriz. Atlanta aslında zamanında ABD'nin en sevimsiz şehriydi. Atlanta kentinde bir yeşil bant oluşturuyorlar. Tren hatlarının birleştiği bir nokta; aynı zamanda lojistik özelliği nedeniyle bütün uçuşlar da Atlanta'da birikiyor. Yeşil bant projesiyle yaratılan yeşil alandan insanlar yürüyerek ya da bisikletle şehrin bir ucundan diğer ucuna bağlanabiliyor. Kentsel dönüşüm Türkiye'de bilinmiyor. Bir şeyler konuşulmaya, tartışılmaya başlanmalı. Bir mevzuat var ama o mevzuat her şeyi tarif etmiyor, edemiyor çünkü mevzuatı yazanlar da bunun farkında değil."
Kasım ayında İstanbul Yapı-Endüstri Merkezi'nde düzenlenen "Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri" konferansında Türkiye Müteahhitler Birliği, ULI Türkiye ve Yapı-Endüstri Merkezi bir araya gelerek, kentsel dönüşümü heryönüyle masaya yatırdı. Sektörün ileri gelenlerinden çarpıcı yorumlar...
RACHEL MACCLEERY
LU Kıdemli Başkan Yardımcısı ve Sağlıklı Kentler Girişimi Lideri
"Günümüzde projelerin değerini insana ve insan sağlığına dair yapılan yenilikler belirliyor. Artık konut projelerinde insan sağlığı öncelik olmalı. Proje yatırımcıları otomobillere değil 'insanlara odaklanarak, hareketi özendiren, sosyal ve bilimsel etkileşimi artıran ortamları nasıl sunabileceğimizi' düşünmeli. Bu nedenle projeler yapılırken bisiklet yolları, yürüyüş yolları, spor ve sağlıklı gıdaya erişim dikkate alınmalı. Sosyal ve sanatsal etkileşime uygun projeler, mahalleler de insanların artık en büyük beklentisi durumunda. Bu projeler kamu tarafından da desteklenmeli. Örneğin Kopenhag'da bisiklet yolları son yıllarda teşvik edildi. ABD'de artık insanlar otomobillerini çok sık kullanmayacakları yerlerde yaşamak istiyor. Bu önemli bir gösterge. Bunu birtrend olmak yerine bir anlayış olarak görmekte yarar var."
ALİ FARUK GÖKSU
Kentsel Strateji Kurucu Ortağı, Şehir Plancısı
"Kentsel dönüşüm kelimesinin içeriği yeteri kadar önemsenmiyor hatta piyasa koşullarında süreç artık 'yık-yap ya da sat-yap' modeline dönüştü. Özetle, günümüzdeki dönüşüm projeleri 'kentsel dönüşüm' değil, 'gayrimenkul geliştirme' projeleri. Geçmiş süreçlerde olduğu gibi 'gayrimenkul odaklı' yani piyasa güçleri ile geliştirilmekte. Kullanıcıların ve bölgede yaşayanların katkısı alınmıyor. Yeterince kamusal alan yaratılmıyor. 'Keşke' demememiz için sosyal etki değerlendirme [SED] raporları hazırlanmalı. SED'ler, ÇED raporları gibi yasal zorunluluk olmalı. Ayrıca, sosyal etki tasarımı [SET] süreçleri başlatılmalı. Sadece sağlam binalar yaparak yaşam inşa edilmiyor. Herkes projenin başlangıç ve bitiş tarihine odaklanıyor; kimse oradaki insanların sosyo-kültürel durumunu sorgulamıyor."
SELÇUK ILIKCAN
SAMPAŞ Genel Müdürü
"Türkiye'de 50 şehirde 135 milyon metrekare riskli alan var ve bu alanlarda 240 projeden sadece 40! ciddi anlamda devam ediyor. Mülkiyet, ekonomik gelişim, kent planlama gibi devasa sorunlar tek bir kentsel dönüşüm yasasında bir arada ele alınmaya çalışılıyor, Bunların ayrı katmanlar halinde ve serinkanlı bir biçimde planlanması ve kamu erkinin irade konusunda da kararlı adımlar atması gerekiyor."