Son yıllarda gayrimenkule ulaşım sorunun tüm dünyada yaşandığı belirtiliyor. Dünya Gazetesi’nden Başak Nur Gökçam’ın haberine göre; gelir dağılımının değişmesinin ve insanların gayrimenkule ulaşabilmesindeki zorlaşmanın aslında sadece Türkiye’nin değil tüm dünyanın sorunu olduğunu belirten Nurol Holding Yönetim Kurulu Üyesi Ersun Bayraktaroğlu, “Türkiye gibi ülkelerde gayrimenkul aslında bir emeklilik planıdır. Bir gayrimenkulüm olsun, emekli olduğumda oradan bir kira gelirim olsun veya oturabileyim gibi düşünülür. Ama şu anda buna erişebilmek çok mümkün değil” dedi.
ARSA MALİYETLERİNDE PROBLEM VAR
Müteahhidin ve geliştiricinin para kazandığı projeler hep üst segmente yönelik olduğunun altını çizen Bayraktaroğlu, “Çünkü arsa maliyetlerinde problem var. O yüzden de buraya erişim pek mümkün olmuyor. Bunun erişimi de bir enstrümana para yatırarak mümkün. Bunlar da iki tane. Biri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) diğeri de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF)” dedi. Tapu almanın Türk tüketicisi tarafında önemini hatırlatan Bayraktaroğlu, “Tapu yoksa bir şey almadım zannediliyor ama bu da artık yeni süreçle evriliyor. Çünkü artık tapu almaya da imkân yok. O zaman da GYO’dan hisse senedi veya GYF’den katılma belgesi alınabiliyor. Her iki enstrüman da çok cazip. Hatta yatırımcı açısından baktığımızda GYF’nin daha cazip olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü GYO hissesinin fiyatı borsada da işlem gördüğü için gayrimenkulle direkt bağlantılı değil. Nurol’un yaptığıyla da veya o anki borsanın durumuna da bağlı. Ama GYF’deki katılma belgesinin değeri doğrudan içindeki gayrimenkulün değeri ile eş. GYF çok hoş bir enstrüman ama gidilecek daha biraz daha yolu var” diye konuştu.
DAHA HIZLI GELİŞECEK BİR PAZAR
Proje GYF’lerin konut sorununun önünün açılması açısından önemli bir gelişme olduğunu belirten Bayraktaroğlu, “Proje GYF’yi sistemin içine konulmuş bir kooperatif mantığıyla düşünebiliriz teorik olarak. Yani sermaye piyasası tarafından düzenlenen bir kooperatif diye anlayabiliriz. Bizim Nurol Portföy şirketimiz tarafında da büyük olasılıkla GYF’ler çıkabilir. Burada büyük ve daha hızlı gelişecek bir pazar var. Şunu biliyoruz ki gayrimenkul çok geleneksel bir yatırım aracı. Bence önümüzdeki dönemde GYF’ler, hisseli arsa satışları, herkesin konutla olan bağını kurabilecek diye düşünüyorum. Ben GYF’lerin sektör için kurtarıcı olacağını düşünüyorum ama tabii daha yeni keşfedildi” dedi.
HALKA UYGUN KONUT PROJELERİ
Son 5-6 yıl içinde yaklaşık 1000 konutluk stoku erittiklerinin bilgisini veren Nurol GYO Yönetim Kurulu Üyesi Tarık Ongun da “Şu anki meşguliyetimiz de ofis stokumuzun satışına yönelik gerçekleşiyor. Ama ofis pazarı nispeten daha yavaş ilerliyor. Önceliğimizin İstanbul’un çeperinde orta gelirli halka uygun konut projeleri üretebilmek. Yine pandemiden sonra çok tercih edilen bahçeli ev projelerine yönelebilmek. Ve yurtdışında da farklı yatırım imkanları bizim gündemimizde. Mevcut ekonomik konjonktür ve enflasyonist ortamda sağlam durmaya gayret ediyoruz” dedi. GYF’lerin ofisler için de büyük bir imkân yarattığını söyleyen Bayraktaroğlu, “Çünkü ofis hacim olarak çok büyük ve teorik olarak Türkiye’de ofislerin de konut gibi pazarlandığını söyleyebiliriz. Halbuki ofisin değerinin maksimize edilmesi için bütünlüğünün bozulmaması lazım. Fakat o büyük hacmi alabilecek güçlü sermaye olmadığı için de böyle pazarlanıyor. GYF’ler ise aslında bu olanağı veriyor. Bir ofis projesini GYF’nin içine koyduğunuz ve onu paylara böldüğünüz zaman o ofisten toplamda elde edilecek gelirin, aldığınız katılma belgesi kadarki payını kolaylıkla elde edilecek kira gelirini alabilme faydanız var. Böylece hem binanın bütünlüğü bozulmamış oluyor hem oradaki ekonomiden fayda sağlanıyor hem de pay sahibi olunuyor. Dolayısıyla ticari gayrimenkulde GYF’nin çok avantajlı bir yapı olduğunu düşünüyorum” dedi. Ongun, “Mevcut ekonomik durum konut yatırımlarının da önünü tıkadı. 2025 yılında ağırlıklı olarak Gayrimenkul Yatırım Fonu tarafına yönelim öngörüyoruz” dedi.
OFİSTE FİYATLAR YÜKSELECEK
Son 2 senede hiç yeni ofis yapılmadığını söyleyen Tarık Ongun, “Bizim için ofis Büyükdere’den başlayan ve Maslak’a kadar giden hattı içine alır. Burada hiç yeni arz yok. Karşı yakada da yeni arz olmamakla birlikte 2026’da Finans Merkezi’nin devreye girmesini bekliyoruz. Artık arsa alıp ofis binasının kirasıyla bu para çıksın matematiği tutmuyor. Diğer yandan da pandemiyle birlikte ofisler küçülmeye başladı. Bizim 2025 beklentimizde kira fiyatları biraz daha yükseleceği yönünde” dedi