Arza bağlı şekilde yükselen rekabet ortamı, hammadde fiyatlarında meydana gelen hızlı artış, yüksek faiz oranları ve düşen gelirler, birçok yatırımda amortisman (yatırımın geri dönüşü) sürelerinin katlanmasına neden oldu.
Dünya Gazetesi'nden Yener Karadeniz'in haberine göre; son 20 senede yeme içme sektöründe geri dönüş süresi 1 seneden 5 seneye çıkarken AVM’lerde 5-10 seneden 20 seneye ve konutta ise 10-12 yıldan 20 yıla yükseldi. Otellerde de benzer bir durum bulunuyor. 2000’lerin başında, 7-8 senede yatırımın geri dönüşü sağlanabiliyorken şu an söz konusu rakam 20 sene civarına çıktı. Kimi yatırımlarda ise bu sürenin 28-30 seneye kadar yükseldiği ifade ediliyor. Sektör temsilcileri, amortisman süresinde Kovid-19 pandeminin de etkisiyle hız kazanan artış trendinin süreceğini ve bunun da yatırım ortamına negatif yansıdığını belirtti. Amortisman süresi; yatırımın mevcut değerinin, aylık net kira gelirine bölünmesiyle belirleniyor. Elde edilen sonuç, yatırımın kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini ortaya çıkarıyor.
Yeni yapılan AVM’de dönüş 50 yıl
AVM’lerde de yatırımın geri dönüş süresi 20 seneyi aştı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hüseyin Altaş, 2000’li yılların başında AVM’lerde yatırımın geri dönüş süresinin 10-15 sene arasında olduğunu, şu anda ise kimi AVM’de 70 seneye çıkan sürenin sıfırdan bir yatırımda ise 50 seneye ulaştığını belirtti. Altaş, “Bu süreler yatırımı negatif etkiliyor. Kimse yatırım yapmak istemiyor. Son yıllarda AVM açılışlarında yaşanan düşüş de bunun göstergesi. Söz konusu sürelerin uzamasında salgının da önemli etkisi oldu” diye konuştu. Amortisman süresinde meydana gelen artışın nedenini ise kira gelirlerinin reel manada düşüşüyle ilişkilendiren Altaş, “Özellikle 2019’dan bu yana kira gelirlerinde büyük düşüş yaşandı” dedi.
Salgın konutta 1-2 yıl daha uzattı
Konutta da benzer bir durum yaşanıyor. Özellikle koronavirüs pandemisinde yükselen taleple ilişkili olarak ev fiyatlarının atması, inşaat maliyetlerinin yükselmesi ve kiralardaki artış oranının ise düşük kalması söz konusu süreyi 1-2 sene daha yükselmesine neden oldu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre de son 1 senede satış fiyatlarındaki yükselişin kiralardan fazla olması sebebiyle amortisman süreleri de arttı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, özellikle geçtiğimiz sene itibari ile kira artışlarının pandemi yüzünden yapılamadığını bunun yanı sıra da konut satış değerlerinin de çok hızlı bir şekilde yükseldiğini aktardı. Maya, konuya ilişkin açıklamasında şunları kaydetti:
“2017-2019 arasındaki yapılamayan satış fiyatı düzeltmesi 2020 yılında çok hızlı bir şekilde gerçekleşti. Kiralar ise bizde daha çok enflasyon oranına bağlı. Kirada çok fazla rayiçlere göre düzeltme yapılamıyor. Kiraların geriden gelmesi de amortisman sürelerini artırdı.”
Peki konutta amortisman süresi nerden nereye geldi?
Makbule Yönel Maya, 10 sene önce İstanbul için değil ama Türkiye’nin birçok şehri için 10-12 senelerin konuşulduğunu, fakat şu anda ise söz konusu sürenin 20 seneye çıktığını vurguladı. Maya, İstanbul’da ise 2007’de 14 senenin konuşulduğuna, şu an ise 25 senenin altını konuşmanın mümkün olmadığına dikkat çekti.