Her yıl ortalama 1 milyona yakın yeni konut yapımına ihtiyaç duyulan Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’da yapılan değişiklikle, kentsel dönüşümde krediyle birlikte aynı anda kira desteği de sağlandı. Düzenleme özellikle rezerv alanlar ifadesiyle gecekonduların da kentsel dönüşüme dahil edilmesiyle dikkat çekiyor. Bu destekle 1950’li yıllardan itibaren sanayileşme ile birlikte gündeme gelen ve sayıları 2 milyon adet olduğu ifade edilen gecekondu gibi çarpık yapılaşma sorunun çözülmesi de hedefleniyor. Sektöre göre de yeni çalışma ile gecekondularda da dönüşümün cazip hale getirilmesi ve toplu konut üretimi amaçlanıyor. Düzenleme ile destekler olumlu bulunsa da müteahhittin dönüşüm iştahının artıracak teşviklere ihtiyaç duyulduğu belirtildi.
“Büyük gecekondu bölgeleri uygulama alanı olacak”
İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, yeni düzenleme ile binadaki hak sahibi veya kiracıların dışında, eskiden hak sahibi olamayan gecekondu sahiplerinin de rezerv alan düzenlemesi ile destek kapsamına alındığını söyledi. “Normalde gecekondu sahipleri kentsel dönüşüm yapıldığında herhangi bir haktan faydalanamıyordu” diyen Çatalkaya, şöyle devam etti: “Hazine'nin, belediyenin, hatta şahısların bile arazileri üzerine yapılan kaçak yapılarda oturanlar ikna edilemiyor, bina da yıkılamıyor. Ayrıca gecekondu gibi kaçak yapılarda sınırlı hak sahibi bile olamıyordu. Şimdi buralardaki gecekondular, insanları mağdur etmeden, kentsel dönüşüm kapsamına alınması için kira yardımı veya krediden faydalandırılacak” dedi.
Bu şekilde büyük gecekondu alanlarının uygulama alanı ilan edilebileceğini de kaydeden Çatalkaya, şunları söyledi: “Bu alanlarda toplu konut yapılıp, fazlasının satışa sunulma imkanı da sağlanabilecek. İmar barışıyla yapı kayıt belgesi alındı. Şimdi hazine arazilerindeki gecekonduların bilgisi var. İstanbul çeperlerinde çok fazla yer var. Hatta İstanbul’da Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün ayağı Kavacık’ta bile bu oran yüzde 80.”
“Kredi ile dönüşümün yarısı karşılanıyor”
Geçen yıl metrekaresi 3.5004.000 TL’ye yapılan konutların maliyeti şimdi 8.00010.000 TL’ye çıktığını anlatan Hakan Çatalkaya, “100 metrekarelik bir dairenin fiyatı 350 ila 400 bin TL’den, şimdi 800 bin TL ile 1 milyon TL’ye yapılabiliyor. Dolayısıyla verilen kredi ancak yarısını karşılayabiliyor. Burada alım gücünü yükseltecek çalışmalar lazım” diye konuştu. Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı Nihat Şen de daha önceden ilan edilen riskli alanlar veya riskli binalarda bu uygulamalar yapılırken, yeni uygulamalarda ise bakanlığın rezerv alanları da bu kapsama aldığını kaydetti.
Kredi faizinin 0,70 bandına inmesi gerekiyor
Şen, rezerv yapı alanlarında bulunan mevcut binalar ve gecekondu sahiplerinin de bu imkanlardan faydalanma hakkına sahip olabileceklerini söyledi. Hem kira hem kredi desteğinin önünün açan değişikliğin kentsel dönüşümün hızlanmasında çok fazla hareketlilik getirmeyeceğini savunan Şen, “Hareketlilik için öncelikle yasanın günümüz şartlarına göre mutlaka revize edilmesi veya yeniden yazılması gerekiyor. Uygulamadaki aksaklıkların ve tıkanmaların önünü açmak için mutlaka bunların yapılması gerekmekte. Ayrıca kredi faiz oranlarının mutlaka vatandaşlarımızın kredi taksitlerini ödeyebileceği seviyeye yani 0,70 bandına mutlaka indirilmesi ve bunu tüm bankaların yapması lazım. Esasında en doğrusu sadece kentsel dönüşüm kredileri ile ilgili ayrı bir bankacılık sisteminin oluşturulmasında fayda var. Süreci hızlanması için ayrıca ayrı bir bakanlığın kurulması ve belirli bölgelerde de müdürlüklerin açılarak karar ve uygulama hızlarının artırılması gerekmekte” dedi.
Şen, ayrıca ticari bir rant amacı gütmeden sadece can güvenliği için kendi binalarını yenilemek isteyen vatandaşlara vergi muafiyeti ve KDV istisnalarının sağlanarak,120 ay ödemeli kentsel dönüşüm kredisinin mutlaka faiz oranının düşürülerek en az 180 aya çıkarılması gerektiğini belirtti.
“Dönüşüm için müteahhitlerin teşvike ihtiyacı var”
İSTANBUL İnşaatçılar Derneği Başkanı Nazmi Durbakayım, kararın pozitif olduğunu ancak dönüşümü yapacak müteahhitlerinde oyuna dahil edilmesi gerektiğini söyledi. Şu anda müteahhitlerin kentsel dönüşüme iştahlı olmadığını aktaran Durbakayım, “Müteahhitlerin vergisel, sigorta gibi birtakım teşviklere ihtiyacı var. Müteahhitlere bu konuda bir destek verilmesi lazım. Dolayısıyla alınacak tedbirlerle müteahhitlik yönününden de desteklenmesi lazım” diye konuştu.
Rezerv alanlarda TOKİ daha aktif olacak
REZERV yapı alanlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilan edilen ve yasa kapsamında kentsel dönüşüm alanları olduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, “Bu alanlar için de dönüşüm yapılması kentsel dönüşüm süreçleri için çok önemli. Rezerv yapı alanlarında uygulamaların TOKİ ilgili idareler tarafından yapılıyor olması da önümüzdeki süreçte TOKİ’nin aktif olacağı bir süreci öngörebiliriz” diye konuştu. Düzenleme ile kentsel dönüşümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile değil bedel karşılığı inşaatların yaptırılması konusunda ciddi bir teşvik oluşturacağını kaydeden Kiraz, “Hareketlilik yaşanması için mevcut kredi faiz desteğinin maliklerle birlikte müteahhitlere de verilmesi gerekiyor bu şekilde yapılırsa çok ciddi sayıda binanın dönüşüme tabi olacağını düşünüyorum. Bankaların aracı kılınabileceği ve ipotek ile alacağın garanti altına alınabileceği bu modelle kentsel dönüşümdeki yapım süreci katlanacak” dedi.