2008 mortgage krizinin ardından finansman erişiminin kolaylaşması ve hükümetin inşaat sektörünü destekleyici bir politika izlemesi ile Türkiye inşaat sektörü 2017 yıllına kadar çok parlak bir dönem yaşadı. Konut kredisi faizlerinin düşük olmasından dolayı orta ve dar gelirli vatandaşlar da uzun vadeli borçlanmalarla gayrimenkul satın almaya başladı. Yatırımcılar, banka mevduatı yüksek olduğu için daha çok getirisi olan gayrimenkulü tercih etti. Bu durum 2018 krizine kadar devam etti.
Sektör yüzde 63 daraldı
2015 yılında 897 bin 320 daire için yapı ruhsatı alınırken 2016 yılında bu rakam ilk defa 1 milyonu geçti. 2017 yılında 1 milyon 323 bin 118 daire için yapı ruhsatı alındı. 2017’de inşaat ruhsatları tarihi zirveyi gördükten sonra 2018 yılında yarı yarıya azaldı. 2018 yılında 643 bin 115 daire için inşaat ruhsatı alındı. 2019’da dip gören rakamlar zayıf bir yükseliş kaydetti ve 2021 yılında 480 bin 293’e kadar yükselebildi. Ekonomik krizden önce 1 milyon 323 bin daire için inşaat ruhsatı alınırken geçen yıl bu rakam 480 bin olarak gerçekleşti. Özetle 2017 yılı ile 2021 yılı inşaat ruhsatı alınan daire sayılarını kıyasladığımızda sektörün yüzde 63,69 oranında daraldığını görüyoruz.
Ruhsat var, inşaat yok
Son yıllarda alınan inşaat ruhsatlarının büyük bir bölümü de yatırıma dönüşmüyor. Müteahhitler inşaat maliyetlerinin dengelenmesi, piyasanın durulmasını bekliyor. Öte yandan maliyet baskısı altında ezilen kamu müteahhitleri de bekledikleri fiyat farkını alamadığı için projeleri devam ettiremiyor.
Maliyetler artışları durdu mu?
2022 yılının ilk çeyreğinde Rusya-Ukrayna savaşı ve emtia krizinin etkisiyle inşaat malzemeleri fiyat artışları en yüksek performansı gösterdi. Beton ve çimento fiyatları yılbaşından beri yüzde 100’ün üzerinde artarken, demir fiyatları da yüzde 50’ye yakın artış gösterdi. Seramik ve vitrifiye fiyatları nisan ayı içerisinde doğalgaz zammına paralel olarak yüzde 25-30 artış gösterdi. Diğer inşaat malzemelerinde de benzer artışlar gözlemlendi. 2021 yılının başından bu yana maliyet artışları ürüne göre yüzde 200 ile 500 arasında değişiyor. En yüksek artış camda meydana geldi.
İç piyasada dengeler bozuldu
Dünya genelinde yaşanan tedarik ve lojistik sıkıntıları Türkiye’yi bir üretim üssü haline getirirken sanayiciler ihracat odaklı bir strateji geliştirdi. Türk lirasının euro ve dolar karşısında değer kaybetmesi ihracatın cazibesini artırdı. İnşaat malzemesi sanayicileri de yönünü ihracata çevirdi. 2021 yılında inşaat malzemesi ihracatı yüzde 46,2 artarak 30,88 milyar dolara yükseldi. İhracat talebinin çok yüksek olması ve satış rakamlarının iç piyasa fiyatlarının üstünde olması nedeniyle üreticilerin tamamı ihracata yoğunlaştı ve iç piyasayı ihmal etti. İç piyasada hem fiyatlar yükseldi hem de termin süreleri arttı.
Malzeme fiyatları geri gelir mi?
Birçok kişi Kovid-19 pandemisinin sona ermesi ve Rusya-Ukrayna savaşının bitmesi ile maliyetlerin geri gelip gelmeyeceğini merak ediyor. Uzmanlara göre fiyatların geri gelme ihtimali pek gözükmüyor.
Arsa ve finansman maliyeti çok yüksek
Krizle beraber maliyeti artan sadece inşaat malzemeleri olmadı. Arsa, inşaatın en önemli maliyetini oluşturuyor. Yüksek talep ve yüksek enflasyon etkisiyle arsa fiyatları da pandeminin başından bu yana birkaç kat arttı. Özellikle sahil kesimlerinde ve yatay mimari imarlı arsa fiyatlarındaki artış çok daha yüksek oldu. Ege kıyılarındaki sahil kasabaları fiyat artışında başı çekiyor.
Hem müteahhitlerin yatırımlarına devam etmek için kullandığı banka kredilerinin hem vatandaşın ev almak için kullandığı konut kredisi faizlerinin çok yüksek olmasından ek bir maliyet oluşturuyor. Müteahhitler, kredi faizleri çok yüksek olduğu için kendi öz sermayeleri ile proje üstlenmeyi tercih ediyor. Ev satın almak isteyen vatandaşlar ise faiz oranları yüksek olduğu için kredi kullanamıyor. Özel bankalar konut kredisi faizlerini ortalama yüzde 2'nin üzerinde tutarken kamu bankaları 1,29 faiz oranları ile kredi kullandırıyor. Sektör temsilcileri, ipotekli konut satışlarının istenilen seviyeye gelmesi için psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesi gerektiğini savunuyor.