İnşaat malzemelerine enflasyonun çok üstünde zamlar yapıldı.
İnşaat maliyetleri arttı, arsa oranları arttı, buna paralel olarak konut fiyatları arttı ama vatandaşın alım gücü artmadı.
Yüksek maliyetlerle üretip yüksek fiyatlarla satışa sunacağımız konutları kime satacağız şimdiden kara kara düşünmemiz lazım.
Piyasada çok fazla konut arzı olmadığı için piyasalarda satın alma gücü krizi henüz belirginleşmedi.
Ama yarın inşaat yatırımları arttığında konut satın alma gücüne sahip müşteri göremeyeceğiz.
Bugün şehir merkezlerinde 1 milyon liranın altında sıfır konut kalmadı. Şehrin merkezi dışında kalan alanlarda bile daire fiyatları 1 milyona dayandı.
1 milyon lira ödeme yapabilecek olan çok az insan var.
Artan maliyetler ile beraber alt gelir grubunun konut sahibi olma hayali iyice suya düştü. Orta gelir grubu artık lüksten uzak daha alt segment konutlara yönelmek zorunda kalacak. 1 milyon TL üzeri konut alabilecek üst segment gelir grubu sayısı ise oldukça az.
Orta gelir grubu eskiden konut kredisi kullanıp kolaylıkla ev sahibi olabiliyorken şimdi konut kredi faizleri ve konut fiyatları çok yüksek olduğundan sıfır konut alması zorlaşacak. İkinci el konutu olanlar, evini satıp bir miktar nakit ekleyerek veya kredi kullanarak ancak sıfır konut alabilecek.
Pandemi ve deprem ile beraber müstakil konuta olan talep arttı artmasına da müstakil evde fiyatlar çok daha yüksek.
Dar gelirli vatandaşın tek alternatifi TOKİ oldu.
***
Peki artan konut fiyatlarını düşürmek için neler yapılabilir?
Öncelikle inşaat maliyetlerinin çok fazla geri gelmeyeceğini belirtmek istiyorum. Pandemi döneminde yurt dışında üretimin azalması ve kurdaki karlılık nedeniyle inşaat malzemecileri ihracata yöneldi. Şirketler iç piyasadaki fiyatları da karlılık politikası yüzünden arttırdı. Bu fiyatların pandemi sonrasında biraz gerileme ihtimali olsa bile çok fazla düşüş olmayacaktır.
İnşaatta maliyetin yarısını arsa oluşturuyor. Şehir merkezlerinde arsalar tükendiğinden arsa payları yüzde 50-60’ları geçti.
Eğer yeni imar adaları açılır ve planlı şehirlerin kurulmasına yönelik bir imar çalışması yapılırsa arsaya olan talep azalır ve arsa oranları geri gelir.
Arsa oranları düşerse konut fiyatları da düşecektir.
Kısa sürede enflasyonu düşürüp alım gücünü artırmak mümkün görünmediğinden konut fiyatlarını ulaşılabilir seviyeye getirmenin tek alternatifi yeni arsalar üretmektir.
Arsa üretmediğimiz taktirde yüksek maliyet, yüksek fiyat, düşük alım gücü ile sektör başka krizlerin içine sürüklenecektir.